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广东省高级人民法院
以租抵债中的承租人能否对抗抵押权人的执行？
作者|| 金锡杰
裁判要旨
案例索引
《林某、深圳市招商平安资产管理有限责任公司等借款合同纠纷执行案》【（2021）粤执复244号】
争议焦点
以租抵债中的承租人能否对抗抵押权人的执行？
裁判意见
但根据复议申请人提交的双方当事人签订的《租赁合同》，清楚地载明“乙方（即复议申请人）同意甲方（即沈某）以租金方式抵偿双方债务。”该《租赁合同》有双方当事人的签字及指模，应当认定为是双方当事人真实意思的反映。其后发生的复议申请人向沈某转款200万元的行为，该转账汇款回单上没有注明款项用途，认定复议申请人向沈某支付租金的证明力并不充分。因此，深圳中院异议裁定认为“双方是以租金方式抵偿双方债务”的认定结论有事实依据。该事实发生时依然有效的《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。而复议申请人所主张的，实际是通过占有、使用、收益案涉房产以实现债权，双方的法律关系属于原债权、债务关系的延续，并不符合前述《中华人民共和国合同法》对于租赁合同所规定的内涵。该行为在法律性质上属于以租抵债，实质是债的一种履行方式，不属于租赁合同关系。而本案申请执行人是案涉房产的抵押权人，案涉房产对抵押权人的债权实现起到物的担保作用。基于物权优先于债权的法理，以租抵债也不能对抗抵押权人的担保物权。因此，复议申请人所述“买卖不破租赁”的理由在本案中不能成立。
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