法盛金融投资
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01
500亿！
三家民营房企发债融资获受理
11月17日，中国银行间市场交易商协会对外披露，受理新城控股（601155.SH）150亿元储架式注册发行，目前正按照相关自律规则开展注册评议工作。中债增进公司也受理了新城控股增信业务意向。
据交易商协会此前公布的信息，截至目前，已经受理三家房企总额500亿元储架式注册发行。其中，龙湖集团已完成200亿元中期票据注册；美的置业150亿元中期票据储架式注册发行已获受理，目前处在注册评议阶段。
据交易商协会11月15日消息，目前，除龙湖集团、美的置业外，还有多家民营房企正在开展发债注册筹备工作，并向中债增进公司递交了增信业务意向。
中债增进公司正在按照“第二支箭”支持政策框架和部署，积极开展民营房企发债增信业务意向受理立项等工作。
下一步，交易商协会将在人民银行的指导下，组织中债增进公司落实好“第二支箭”政策部署，持续做好包括民营房企在内的民企债券融资服务工作。
交易商协会11月10日的消息称，目前，中债增进公司增信民营房企发债融资工作已纳入“第二支箭”统筹推进。在“第二支箭”支持政策框架下，对民营房企增信服务费率低于0.8％/年，仅为市场化增信服务费率的一半左右；同时，根据企业信用状况分档确定反担保比例。此外，为便利民营房企，中债增进公司已开通了材料受理电子邮箱，发布制式《项目需求意向表》。
储架式注册发行是市场化、法治化、公开透明的发债管理模式，企业可在注册有效期内结合需求分次发行。根据债务融资工具注册发行自律规则，能够向投资人规范进行信息披露的企业均可开展储架式注册发行。
发行人可选聘多家机构组成主承销商团完成注册，后续每期发行时再结合实需确定当期发债规模、资金用途、主承销商。该模式可便利企业、投资人把握发行窗口、投资时机，提升市场投融资效率。
02
房企融资已出现修复迹象
更多融资渠道加速打通
在房企债券融资陆续取得进展的同时，股权融资、信贷支持等更多渠道也在加速打通。
人民银行、银保监会日前印发的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》也给房地产市场吃了一颗“定心丸”。《通知》提出了诸多短期和中长期政策，例如，稳定房地产开发贷款投放、鼓励金融机构提供配套融资支持、做好房地产项目并购金融支持等。
人民银行行长易纲日前表示，近期，房地产销售和贷款投放已有边际改善。随着中国城镇化进程不断推进，相信房地产市场能保持平稳健康发展。
“从银行表内信贷来看，银行开发贷余额有望在四季度重拾增长势头。”植信投资首席经济学家兼研究院院长连平预计，今年第四季度房企新增银行贷款4200亿元左右，较第三季度增加约300亿元。
股权融资方面，涉房企业在A股融资政策更加清晰。证监会近期明确，允许部分存在少量涉房业务但不以房地产为主业的企业在A股市场融资。此后不久，中国能建与东百集团两家“符合条件”的涉房企业便披露了非公开发行股票事项的提示性公告，拟定增募集资金分别不超过150亿元和10亿元。
此外，银保监会等三部门日前发文明确，监管账户内资金达到监管规定额度后，房企可向商业银行申请出具保函置换监管额度内资金。业内普遍认为，此举有助于支持优质房企合理使用预售监管资金，防范化解房企流动性风险。“保函置换”政策可视为是《通知》的延续，并与之形成政策接力，重在提振市场信心。
03
政策组合拳促楼市回暖
除了融资端利好政策不断出台外，金融管理部门还通过多种举措从供需两端发力，提振房地产市场信心。
一方面，在供给端着力化解房企风险。人民银行日前发布的2022年第三季度中国货币政策执行报告提出，推动保交楼专项借款加快落地使用并视需要适当加大力度，引导商业银行提供配套融资支持，维护住房消费者合法权益，促进房地产市场平稳健康发展。
另一方面，在需求端降低居民购房成本。前期人民银行等多部门接续推出的下调首套个人住房公积金贷款利率、阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限、居民换购住房可享个税退税优惠等多项举措有助于激发刚性和改善性住房需求。
中金公司首席宏观分析师张文朗认为，近期稳定房地产市场的政策举措密集出台，主要聚焦保障房企合理融资需求，以及在“房住不炒”的前提下稳刚需和改善性住房需求等领域，有望促进房地产市场供需两端进一步企稳。
连平预计，房地产投资有望在年末触底企稳。考虑到住房销售可能在季节性特征的推动下出现小幅回升，且房企融资环境边际改善，有利于推动新屋开工。同时，保交楼专项借款加速落地有助于加快商品房施工和竣工面积回升。
“考虑到2021年第四季度基数偏低的因素，房地产投资增速可能在今年第四季度实现阶段性止跌企稳，2023年有望趋于回升。”连平称。（彭扬、欧阳剑环/中国证券报）
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