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剖析中信证券-普洛斯仓储物流1期ABS（特色：物流地产+财产权信托）
2018年8月28日，上海证券交易所官方公众号“上交所债券”披露，由中信证券股份有限公司担任管理人的“中信证券-普洛斯仓储物流1-X期资产支持专项计划”已获通过，拟发行金额50亿。“中信证券-普洛斯仓储物流1期资产支持专项计划”（以下简称“本产品”）系第1期发行产品，拟发行规模15.015亿元。
本产品基础资产系指原始权益人直接持有的，由计划管理人代表专项计划的利益，向原始权益人收购的信托受益权；底层资产为存在标的物业抵押的借款债权。本产品在上交所挂牌转让，原始权益人/贷款人/信托委托人为普洛斯投资（上海）有限公司（以下简称“普洛斯投资”），借款人/抵押人/出质人为上海闵行普洛斯仓储有限公司、维成（上海）仓储服务有限公司、上海普练仓储有限公司，普洛斯投资同时担任差额补足承诺人和资产服务机构，普洛斯中国控股有限公司（GLP China Holdings Limited）为担保人；中信证券股份有限公司（以下简称“中信证券”）担任计划管理人。
本产品预期发行金额共15.015亿元，其中优先级资产支持证券15.00亿元，评级：AAA，期限18年（3+3+3+3+3+3年）；次级资产支持证券0.015亿元，无评级，期限18年（3+3+3+3+3+3年），由原始权益人认购。
本产品采取信托嵌套结构，产品交易结构图如下：
（一）产品结构
1、信托计划设立：普洛斯投资作为委托人，将其拥有的对借款人的三笔借款债权作为信托财产委托设立财产权信托计划。
2、信托受益权交易及专项计划成立：认购人通过与计划管理人签订《认购协议》，将认购资金以专项资产管理方式委托计划管理人管理，计划管理人设立并管理专项计划，认购人取得资产支持证券，成为资产支持证券持有人。计划管理人根据与原始权益人——普洛斯投资签订的《信托受益权转让合同》的约定，以募集资金购买原始权益人持有的信托受益权，成为信托计划的唯一受益人。
3、底层物业资产抵押及应收账款质押：借款人与信托受托人签署《抵押合同》《质押合同》，将底层标的物业资产抵押、应收账款质押在信托公司，为《借款合同》项下的主债权提供担保。
4、标的物业出租运营：标的物业系练塘物流园、闵行物流园、浦东机场物流园、石湖荡物流园四个仓储物流园区内的相关物业，借款人通过出租标的物业获得仓储租金收入。
5、偿还借款：专项计划存续期间，借款人将按照合同约定偿还借款本息。
（二）现金流归集、分配机制
1、借款人依靠标的物业出租运营产生收入，普洛斯投资作为资产服务机构，归集物业运营净收入现金流，划入监管银行账户，监管银行将资金划入信托财产专户，以向信托计划偿还借款利息及本金。
2、信托计划收到还款后，将资金划入专项计划托管账户，向信托受益人——专项计划分配信托利益。
3、专项计划向资产支持证券持有人兑付资产支持证券本金及收益。
（三）增信措施
1. 优先级/次级产品结构化分层
根据不同的风险、收益、期限和分配顺序，本专项计划设置优先级资产支持证券和次级资产支持证券。本次专项计划，优先/次级设置可为优先级资产支持证券的收益提供一定保障。
2. 标的物业、应收账款抵/质押担保
借款人与信托受托人签署《抵押合同》《质押合同》，将底层标的物业资产抵押、应收账款质押在信托公司，为《借款合同》项下的主债权提供担保。
3. 差额补足承诺及保证担保
原始权益人普洛斯投资为借款人还款义务，向信托计划提供差额补足承诺；普洛斯中国控股有限公司为原始权益人的差额补足承诺义务提供保证担保。
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