法盛金融投资
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作者：初明峰、刘磊、王瑞珂
来源：金融审判研究院
裁判概述
案情摘要
1. 盛鸿投资公司与集洲房产公司签订《商品房买卖合同》，约定盛鸿投资公司通过承担集洲房产公司欠吴庆华5500万元债务的方式，购买案涉房屋，合同签订后，双方进行了房产买卖的预告登记。
2. 双方另达成《补充协议》约定：“在同时满足以下条件时，集洲房产公司有权单方解除主合同及本补充协议：1）.在盛鸿投资公司取得所预售房屋预告登记证，且《债务承担协议》生效之日起2个月内；2）.集洲房产公司将盛鸿投资公司支付的购房款全部返还；3）.集洲房产公司无异议地支付了本协议约定的全部违约金；4）.集洲房产公司已向本次买卖合同的居间人支付了全部居间费。”
3. 上述合同签订后，集洲房产公司的债权人蜀通建设公司申请法院查封了案涉房屋，并申请法院强制执行。
4. 盛鸿投资公司向法院提出异议被驳回后，继而提起执行异议之诉。
争议焦点
案外人盛鸿投资公司对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益？
法院认为
盛鸿投资公司主张，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定，金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持。但本案中，盛鸿投资公司与集洲房产公司签订《商品房买卖合同》的真实目的是为借款提供担保，双方并未建立真实的房屋买卖合同关系。
盛鸿投资公司于2012年11月29日办理预告登记也是为了担保债权得以实现，并非为了实现物权转移，故盛鸿投资公司不享有物权期待权，其为了担保而办理的预告登记不足以排除执行。
故二审法院认为盛鸿投资公司的执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第三十条的规定，改判准予执行案涉房屋并无不当。
案例索引
(2019)最高法民申6881号
相关法条
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第三十条 金钱债权执行中,对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》
第六十八条 债务人或者第三人与债权人约定将财产形式上转移至债权人名下，债务人不履行到期债务，债权人有权对财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得价款偿还债务的，人民法院应当认定该约定有效。当事人已经完成财产权利变动的公示，债务人不履行到期债务，债权人请求参照民法典关于担保物权的有关规定就该财产优先受偿的，人民法院应予支持。
债务人或者第三人与债权人约定将财产形式上转移至债权人名下，债务人不履行到期债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该约定无效，但是不影响当事人有关提供担保的意思表示的效力。当事人已经完成财产权利变动的公示，债务人不履行到期债务，债权人请求对该财产享有所有权的，人民法院不予支持；债权人请求参照民法典关于担保物权的规定对财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得的价款优先受偿的，人民法院应予支持；债务人履行债务后请求返还财产，或者请求对财产折价或者以拍卖、变卖所得的价款清偿债务的，人民法院应予支持。
债务人与债权人约定将财产转移至债权人名下，在一定期间后再由债务人或者其指定的第三人以交易本金加上溢价款回购，债务人到期不履行回购义务，财产归债权人所有的，人民法院应当参照第二款规定处理。回购对象自始不存在的，人民法院应当依照民法典第一百四十六条第二款的规定，按照其实际构成的法律关系处理。
实务分析
根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》关于让与担保的相关规定，让与担保成立的前提是完成“转移至债权人名下”这一要件，本案中的让与担保，债权人和担保方仅仅是完成了预告登记并未完成过户，显然是不符合法定让与担保成立的要件，因此本判例认定该案外人并不享有阻却其他金钱债权人对房产的执行也是当然结论。
笔者赞同本文援引判例观点，也在此对债权人以不动产设立让与担保操作提出风险提示，推荐本判例。
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