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恒大在深圳龙岗四个项目引入国企龙岗安城投后，其在深圳另一旧改项目即将引入新投资方。日前有消息称，招商蛇口将接手恒大位于深圳南山的原联合饼干厂旧改项目，对此，招商蛇口一位高管向财联社记者确认，该消息属实，但招商蛇口持股比例及交易金额，目前尚未有具体消息。深圳业内人士指出，该项目位置较为优越，项目周边多为高端商住项目，是恒大在深圳最有价值的旧改项目之一。公开资料显示，原联合饼干厂城市更新项目位于南山区招商街道，用地面积3.31万平方米，拆除用地面积3.17万平方米，规划容积面积约13.47万平方米。据悉，上述项目原归深圳市蛇口海湾实业股份有限公司所有。据天眼查信息，海湾村集体资产管理委员会持有该公司34.6%股份。2016年12月，恒大地产与蛇口海湾实业签署合作协议，正式入主湾厦村旧改项目；2019年2月，该项目完成拆除，并于同年7月立项。2021年6月，深圳市南山区城市更新和土地整备局发布原联合饼干厂城市更新单元专规草案，并予以公示。根据规划图，项目包括3栋54-59层超高层住宅，1栋13层的办公楼，1所九年制学校及1所幼儿园，将建为集住宅、商业、办公于一体的高端城市综合体。梅云汐（广州）咨询有限公司负责人戴哲认为，在当前市场环境下，受政策、资金等多重因素影响，目前深圳大部分旧改项目推进都较以往艰难，工改类项目更甚。对于招商蛇口将接手恒大南山原联合饼干厂旧改项目，戴哲进一步指出，作为央企的招商蛇口一方面在履行其社会责任，以起到稳定市场的作用；另外，此举对招商蛇口而言也是一个新的项目储备契机，可通过不断扩充旧改项目，加速弥补其在旧改领域土地储备的不足。“招商蛇口今年在旧改市场上从战略到战术，都做出很大改变。这可从上半年其与佳兆业、长城资产就佳兆业大量的旧改项目展开战略合作，以及9月落地了三方合作的深圳五和枢纽项目等案例中得以看出。”戴哲称。招商蛇口确实进一步加强了在深圳旧改领域的布局。今年4月，招商蛇口携手长城资产，以佳兆业在深圳、广州、东莞、佛山等粤港澳大湾区的城市更新项目为基础，设立三方合作平台共同开发。随后在8月25日，深圳公共资源交易中心公布深圳市龙岗区坂田街道五和枢纽片区重点更新单元前期服务中标（成交）结果，招商蛇口中标。该项目最早于2017年7月招标前期服务商，吸引了包括佳兆业、中洲控股、大族控股、卓越集团四家企业竞标，最终由佳兆业中标。招商蛇口相关人士曾告诉记者，招商蛇口和长城资产均将按具体持股比例对深圳五和枢纽旧改进行投资。而招商蛇口此次拟接手的恒大南山旧改项目，具体操盘模式及投资比例是否会效仿深圳五和枢纽旧改项目上，暂不得而知。恒大2021年中期报告显示，公司拥有146个旧改项目，其中在大湾区有131个，62个位于深圳。据了解，目前恒大在深圳南山的旧改项目包括南油旧改项目、大新村项目、向南村项目、向南村-丁头村项目等，规划面积逾154万平方米。目前位于龙岗的深圳恒大城市之光、深圳恒大锦苑、深圳恒大深汇大厦及都会广场均已引入了龙岗安城投。分析人士认为，恒大其余深圳旧改项目，接下来大概率也将引入新的合作伙伴。开源证券点评：龙头央企逆周期扩张，管理工具助提质增效1、央企龙头逆周期扩张，优质土储助力盈利提升，给予“买入”评级招商蛇口作为资金实力雄厚的央企，在市场下行期投资力度不减，土储优质丰厚，先进管理工具助力开发运营提质增效，我们认为公司有动力和机会实现销售额增长加速，整体盈利水平得到修复。我们预计公司2022-2024年归母净利润为104.7、158.1和182.1亿元，对应2022-2024年EPS为1.35、2.04、2.35元，当前股价对应PE为10.9、7.2、6.2倍。首次覆盖，给予“买入”评级。2017年至2021年，公司销售规模快速增长，由1128亿元增长至3268亿元，市占率从0.8％提升至1.8％，且未来有进一步提升潜力。2022H1公司销售金额1188亿元，同比下降32.9％，降幅少于TOP100房企平均降幅。2022H1公司拿地26宗，拿地金额637.0亿元，投销比维持在50％以上，拿地金额保持行业前列。2022年1-9月公司在一线城市拿地金额559.2亿元，占比54.6％，显示了深耕一线城市的决心。截至2022H1，公司未竣工口径的土储面积5482万方，对应货值可覆盖2021年全年销售约4倍，充裕土储为未来销售的持续增长奠定基础。公司近年园区业务营收增速明显高于社区板块，招商积余营业收入、在管面积及数量均持续增长。公司坚持践行“三个一”工程，全面提升集中商业、写字楼、公寓、酒店四大业态的操盘水平，利润释放可期。同时公司通过两率系统动态监控，促进后期精准拿地；通过数字化建设工具覆盖项目全周期，提升运营效率。公司作为具有央企背景的开发商，在资金来源以及融资成本上都具有天然优势。公司三道红线一直处于绿档，2022H1平均融资成本降至4.10％，融资成本始终处于行业低位。伴随前期高价地结转完成和一二线优质土储陆续开发，在市场回暖的预期下，拥有强大资金实力央企的盈利水平未来增长可期。今年3月份，在招商蛇口举办的2021年度业绩发布会上，该公司董事总经理蒋铁峰曾表示，招商蛇口正在积极谨慎地推进，与多家房企接触洽谈收并购，“由于并购项目的风险多，所以对其风险控制会高一点，收益回报就会要求高一点。”去年多个房企“爆雷”后，为防范化解风险，金融主管部门一再鼓励机构有序开展房企并购贷款。招商蛇口成为今年成功发行首笔并购票据的房企，1月12日，其30亿元并购票据完成注册，首期发行25.8亿元。从目前来看，“招商蛇口是以积极的态度去推进收并购，同时要求其商业性可行、风险可控，而且谨慎决策，慎重出手。”蒋铁峰透露，现在招商蛇口与多家房企接触洽谈收并购，如果有实质性的进展，将会及时以合规的途径发布信息。在收并购的思路和策略上，蒋铁峰表示，企业拿地和并购都是一回事，招商蛇口的原则很简单，同样一笔钱做并购还是公开市场拍地，主要看商业回报；由于并购项目的风险较多，所以对其风险控制会高一点，收益回报就会要求高一点。在蒋铁峰看来，并购项目会更加复杂，招商蛇口会将并购的项目与优质城市的优质项目做对比，看其资产质量风险是否可控，对应的价格是否合理，“事实上，有些项目看着好，尽调的时候发现问题很多，所以招商蛇口比较谨慎地推进。”而对于今年是否还将发行并购债，招商蛇口财务总监黄均隆表示，目前行业确实给招商蛇口提供了一些并购机会，但要秉承稳健经营的策略进行收并购，也就是在有合适项目的基础上，充分考虑收益和风险，才会积极争取并购的机会，同时也会充分考虑利用相应的并购贷款。据招商蛇口年报显示，2021年其累计获取土地113宗，新增土地面积666万平方米，总计容建面1559万平方米，权益面积886万平方米。对于2022年的新增土储计划，蒋铁峰表示，由于土地市场的格局已经发生了分化，招商蛇口的拿地计划也根据市场做了优化，在拿地策略和原则方面，视现金流安全及政策对于“三道红线”的要求而定。从长期来看，净负债率呈现下降势头，而从短期目标来看，2022年是以销定投、量入为出。蒋铁峰表示，招商蛇口的发展原则是有进有退，宁缺毋滥。对于“五好”城市，即市场好、利润确定性强、团队强、回款好、城市存销比较低，是确定要进入拿地的城市；而基本面相对差的城市则会选择退出。“2022年具体拿地金额多少，需要根据公司能力提升、负债率的情况和回款情况，做一个区间管理，并不是为了拿地而拿地，而是要看拿地的确定性。宁愿不拿地，也不能拿错地。”蒋铁峰如是说。值得关注的是，对于招拍挂和收并购的投资比例，招商蛇口虽然没有限定，“但是最终招拍挂的比例可能应该比收并购高一些，因为市场经过去年的调整，很多地方政府拿出了一些优质土地，其回报率比较有确定性，对于这样的城市招商蛇口会继续积极地拿地。”蒋铁峰表示。另据黄均隆透露，2021年，招商蛇口拿地权益比是50.72%，而2022年拿地权益比将提升至60%。
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