法盛金融投资
致力于分享金融与不良资产、投融资并购、房地产与城市更新、基金资管、资本市场、公司纠纷、税务筹划及疑难案例等干货。
来源：中国房地产报、地产人言、乐居财经
随着2022年报陆续披露，各位地产大佬也相继亮相业绩发布会上讲话。
“当好农民种好地”的郁亮，依旧强调“做好自己的事”；接班不久的杨惠妍，自我定位为职业经理人，透着坦诚与谦逊；孙宏斌拿着债务重组方案，在电话的另一头，说出了诚恳的一声道歉。
他们或为牺牲利润保现金流，稳住阵脚；或扛着债务努力化解，在反思中等待转机的到来。
不过，房企们并不只有一种生存状态。
比如华润置地、华润万象生活实现了双市值第一，掌舵者李欣觉得很欣慰，他谈得更多的是“战略定力”。
头部房企：
行业逻辑变了 要认清大势
“市场下行的困难程度超出了我们的预期。”业绩会上，碧桂园集团总裁莫斌坦言对2022年交出的答卷不满意。保利发展、万科的利润指标也面临下行压力。不难发现，被牺牲的利润是用来保现金流的安全，活下去和赚钱之间，房企们都做出了明智的抉择。2022年，上述3家头部房企均录得了正向的经营性净现金流。
虽然像如今的保利、万科、碧桂园、龙湖等头部房企，不存在现金流危机，但是在行业游戏规则改变后，这些房企也或多或少会面临一些压力。
“新房市场不可能回到历史峰值”
——万科董事会主席郁亮
郁亮去年6月在股东大会上说过：
“从短期来看市场已触底，会缓慢、温和地恢复。”
郁亮在今年开年的年会上也提到：
“悲观是一种情绪、乐观是一种思路”。
就是要大家保持乐观、不躺平，并重申要打造“矢量组织、冠军组织、韧性组织”的要求。
郁亮的此番发言，有乐观的意味在其中，当然更多的是逼自己一把，让整个团队更有士气。
在前几天的万科业绩发布会上，郁亮也道出了他自己对于未来行业的看法，并且对万科未来的发展也有了明晰的方向：
“新房市场不可能回到2021年的历史峰值，这是天花板，但从人口流动、住房改善的速度看，每年12万亿元商品房销售额还是有需求的，这就是保底线。”
正是在这样一个深刻洞察之下，万科要做到开发、经营和服务并重。
郁亮对经营服务业务的未来表达了信心，并且今年大概率将保持两位数的增长。不过经营服务赚的是小钱、长钱、辛苦钱，万科也需要保持一定的耐心。
“要将产品力打造成为最重要的能力”
——碧桂园董事会主席、执行董事杨惠妍
相对于郁亮的乐观，近期碧桂园的莫斌也说了一些打气的话，他在内部工作会议上说道：
“我们付出了极大代价，打赢了关乎企业生存的‘铁原保卫战’，这一战让我们更成熟，更有力量去面对今年和未来长远发展，这是我们收获的宝贵财富。”
同时，莫斌认为“最难的时候我相信肯定是过去了，而且可以看到市场的预期和信心都在恢复之中。”
在近期的碧桂园业绩发布会上，新任董事会主席杨惠妍首次亮相， 她也对未来的战略做了规划：
公司接下来3-5年主要战略方向是行稳致远，围绕着资产负债表、利润表、现金流量表做好管理。同时围绕着市场包括竞争对手和客户，要做好碧桂园的战略优化。
碧桂园接下来会非常注重产品力的锻造。杨惠妍在发布会上也说， 要将产品力打造成为未来3-5年碧桂园最重要的能力。由于碧桂园要加大对一二线城市的布局，所以碧桂园组织了非常强大的团队，未来将推出新的产品。
另外碧桂园也会更加注重成本管控，在精益管理上会有更多动作。
“市场趋势性回暖中，2023年要“稳增长”
——保利发展董事长刘平
“管理层选择了一条更为艰辛的道路”
——龙湖集团董事会主席兼首席执行官陈序平
陈序平在3月中旬龙湖的业绩发布会上，提到龙湖的业务板块已经做出了一些改变：
变成“1+2+2”模式，即一个开发航道，两个运营航道（商业投资和长租公寓）、两个服务航道（龙湖智创生活、龙湖龙智造），各航道相互协同，齐头共进。
陈序平也谈到这两年来管理层选择了一条更为艰辛的道路，在控负债总额的情况下要实现利润增长，同时还要优化资产质量。
这是非常有挑战并且要额外付出很多的事情，管理层需要更加自律，更加提高经营的水平，更加注重整个公司的资产质量。
陈序平对行业未来走势也是持比较积极的态度：
“我们始终坚定看好这个10万亿量级的支柱产业。”
接下来龙湖依然会坚持它过去所坚持的，比如相较于规模，更加注重交付品质、回款质量及利润率。
02
央企也容不得松懈
对于央企来说，有融资和产业链上下游资源优势，其实在2023年基本不会太焦虑，但在很多房企利润普遍承压的情况下，这些央企对自己也容不得半分松懈。
央企的地产大佬们，除了传递出对于行业、对于企业的信心外，也对企业的未来的发展进行了一番谋划。
“将适度扩张规模，提升市场份额”
——中国海外发展董事局主席颜建国
颜建国在2022年的业绩发布会上，也传递了对中海自身竞争力的信心。
对于未来的发展，中海发展也有自己的坚持：
坚持今天、明天、后天的业务结构方向也不会变。坚守主航道，住宅开发仍将是公司的核心业务，配置90%以上的资源。
而且颜建国还说了一句让很多房企都艳羡的话：
“我们相信，无论从利润贡献、周转速度来看，住宅开发仍然是好生意。”
毕竟中海作为实力央企，也有能力进一步来做好住宅生意。
颜建国后来又说了这么一句：
“我们将适度扩张规模，提升市场份额。”
从中也可以看到中海对于自己的信心还是比较足的。
当然，中海并不会将规模放在首要地位，中海现在仍然强调精细化管理，标准化、信息化、数字化，这已经成为中海管理的底层逻辑。
在目前市场已经变成买方市场的情况下，中海也关注客户需求，关注产品创新，关注企业运营效率。
“考验战略定力”
——华润置地执行董事、董事会主席李欣
华润置地的业绩，一如既往地平稳。尽管整体业绩表现营收、利润略有下降，但整体水平仍优于行业。
对于华润置地、华润万象生活分别位于内房股、物管股板块市值第一，李欣很欣慰。
作为掌舵者，李欣去年卸任了华润置地总裁一职，仅保留公司执行董事、董事会主席等职位，更专注于公司战略方面的工作。
业绩会上，李欣的发言更多涉及行业趋势、公司战略定位等方面。
尤其是地产处于深度调整过程中，李欣认为，“房地产行业经历了三年调整，已经发生深度改变，房地产的长效机制正在构建，新旧模式的转变正在逐步形成，更为考验企业的战略定力。”
华润置地作为头部企业，对市场变化需要具备更高的敏感度。李欣提及，“华润置地大概2019年、2020年时就在检讨和思考，一方面检讨‘十三五’战略，另一方面谋划‘十四五’整体的战略布局。”
目前，华润置地以“城市投资开发运营商”的战略定位，形成开发销售型业务、经营性不动产业务、轻资产管理业务与生态圈要素型业务联动的“3+1”组合模式。
而在当前发展的基础上，李欣更关注未来的发展质量：“基于当下看未来，华润置地仍然是一个长期主义者，不会唯规模论，也不会只图规模不图质量，仍然是有质量的规模增长。”
他强调的是，华润置地坚持长期主义，而未来发展不以规模为主要目标，核心导向仅两个指标：实现有利润增长的营收和有现金流的利润。
“华润置地既没有在地产高歌猛进时冒险，也没有在行业低迷时悲观，会坚持寻求有质量的增长。”对于未来的市场，李欣保持乐观态度。
对于华润置地当下以及未来的发展路径，李欣依然充满信心。
如今，很多爆雷房企大佬都逐渐隐退地产江湖。
还能站在台前，和大家好好对话的，至少说明这些老板对这份事业的珍惜和对市场的坦诚。
建业胡葆森、融创孙宏斌，或许就是这样的人。
——建业集团董事长胡葆森
在年初的建业工作会议上，建业集团董事长胡葆森的发言可谓是把自己“置之死地而后生”，他说：
“不留退路就是最好的出路”
去年房地产行业的大浪淘沙，确实把建业弄得够呛，再加上裁员风波、求助信等事件，建业也多次被推上了舆论的风口浪尖。
虽然建业在企业运营和内部治理方面有诸多可改进之处，但毕竟胡葆森曾带领建业成为河南王，他对河南的贡献以及乡土情怀也是不能抹去的。
也或许是出于建业对当地和行业的贡献，最终它得到了河南铁建的输血，得以成功上岸。
在工作会议上，胡葆森除了提到之前已经谈到过今后要继续端好品牌饭、手艺饭和勤奋饭外，还说了这么一句：
集体突围必需聚焦管理，刀刃向内是当下必然的选择。
很有可能，今年建业在内部管理和组织架构调整方面，会有一些大动作。
在中原建业的业绩发布会上，胡葆森也谈到了他对于房地产未来趋势的看法：
房地产至暗时刻已过，地产行业复苏已成定局，从2月和3月至今的市场数据就能看出，虽然全面复苏的时间表还有待推断，但复苏趋势已经形成。
“千方百计致力于让公司走出困境”
——融创董事会主席兼执行董事孙宏斌
免责声明：本公众号发布的信息，除署名外，均来源于互联网等公开渠道，版权归原著作权人或机构所有。我们尊重版权保护，如有问题请联系我们，谢谢！
