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购房人与开发商签订《商品房买卖合同》并支付房款、合法占有房屋，应认定开发商已将房屋的占有、使用权转移给了购房人，购房人再与他人签订房屋租赁合同并将房屋出租给他人，实质上是向承租人让渡其从开发商处取得的房屋占有、使用权。在购房人合法拥有房产使用权期间发生的租赁关系，且该租赁关系不违反法律法规的情况下，不应当因后发生的物权变动、合同解除等事实而否定或影响已合法建立的租赁关系。
2014年3月20日，刘小兵与恒顺公司签订商品房买卖合同和补充协议。约定刘小兵购买恒顺江山悦2幢2层201和203号房屋，总价款为1390万元。后刘小兵向恒顺公司支付两套商品房购房款700万元，尚欠的690万元购房款由刘小兵向建行天水分行申请办理按揭贷款。在刘小兵购买房屋抵押登记办妥并移交建行天水分行之前，由恒顺公司承担阶段性连带责任保证。保证期间为贷款发放之日起至恒顺公司将该贷款项下房屋他项权证移交建行天水分行止。
2014年4月3日，建行天水分行将贷款690万元发放给刘小兵。4月9日，刘小兵将690万元支付给恒顺公司。恒顺公司依照商品房买卖合同的约定，于2014年5月26日前将两套商品房交付给刘小兵使用，刘小兵将两套商品房装修后，用于经营天水茶餐厅。
2015年4月28日，刘小兵与王媛洁签订房屋租赁合同，王媛洁承租刘小兵的房屋，用于经营天水茶餐厅，该合同约定：刘小兵将恒顺江山悦2幢2层201和203号房屋租赁给王媛洁使用。租赁期限为15年，即2015年5月1日至2030年4月30日。租赁期限内租金共计1000万元，王媛洁在合同签订之日起一年内向刘小兵付清全部租金。合同还约定由于王媛洁租期较长，刘小兵承诺放弃屋内装修及所有经营品所有权，伴随房屋出租时一并赠与王媛洁。
后刘小兵向王媛洁出具收条一份，该收条写明：“收到王媛洁租赁莫尔街茗香阁餐厅（即“天水茶餐厅”）租金壹仟万元，已全部付清，之前收条，已由本人收回，并作废，此收条最终凭据。（注明：只认可这一张收条，原先作废）”刘小兵在收条上签字，落款为2016年4月29日。经法院查明，天水茶餐厅以个体工商户在工商行政管理部门注册，经营者为王媛洁，经营场所为甘肃省天水市恒顺江山悦2幢2层201号、203号商铺。
因刘小兵资金困难发生逾期还款的情况，建行天水分行向刘小兵多次书面催收，并于2016年4月8日宣布该笔贷款提前到期。后恒顺公司替刘小兵代偿贷款本息284万元。
2018年1月16日，恒顺公司将刘小兵诉至天水市中级人民法院。同年12月5日，天水市中级人民法院作出（2018）甘05民初20号民事判决书，主要内容包括判决解除恒顺公司与刘小兵签订的两份商品房买卖合同，刘小兵给恒顺公司返还该两套商品房，恒顺公司给刘小兵返还购房款7824797.02元等。
由于刘小兵逾期不履行已经发生法律效力的上述民事判决书，恒顺公司申请强制执行，天水茶餐厅提出执行异议。
1、天水茶餐厅与刘小兵签订的《房屋租赁合同》的真实性与合法性
2、天水茶餐厅能否在租赁期内阻止向恒顺公司移交案涉房屋的占有
争议焦点一：关于天水茶餐厅与刘小兵签订《房屋租赁合同》的真实性与合法性问题
最高院认为，已经生效的（2019）甘05民终713号民事判决认定：“王媛洁与刘小兵形成租赁合同法律关系。
从当事人签订的租赁合同时间落款来看，2015年4月28日案外人刘小兵尚未出现资金困难而逾期向银行偿还按揭贷款的情况。
从合同签订的背景来看,王媛洁租赁该房屋期限较长,刘小兵承诺放弃屋内装修及所有经营品所有权,伴随房屋出租时一并赠与王媛洁,同时考虑租赁市场价格上涨因素,双方签订长期租赁合同具有其合理性。
从租金给付来看，2015年10月至2016年4月王媛洁与刘小兵之间有多笔资金往来,涉及金额570余万元。庭审中王媛洁陈述其余不足1000万元的部分系现金给付,案外人刘小兵接受询问时对转账结合现金的付款方式也作了说明。天水市中级人民法院（2018）甘05民初20号民事判决书亦认定刘小兵将房屋租赁给了案外人。”进而认定：“就本案现有证据无法认定《房屋租赁合同》存在无效或可撤销的情形，应为合法有效。”
在另案生效判决已对相关事实作出认定的情况下，原判决综合考虑当前我国房地产领域实行“预售＋按揭”模式，购房人往往要间隔相当长的时间内才能通过办理房屋过户登记手续成为法律意义上的所有权人的现实情况，如果在此期间不允许买受人对房屋进行租赁，既不利于社会资源的利用，也与鼓励交易的市场经济基本原则相违背，最终认定《房屋租赁合同》属于刘小兵、天水茶餐厅经营者王媛洁的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，系合法有效的合同，并无不当。
恒顺公司关于王媛洁租赁案涉房屋时未尽合理注意义务、原判决未实质性审查天水茶餐厅经营者王媛洁与刘小兵之间是否存在真实租赁合同关系以及王媛洁支付租金情况、认定基本事实缺乏证据证明的申请再审理由不能成立。
争议焦点二：关于天水茶餐厅能否在租赁期内阻止向恒顺公司移交案涉房屋占有的问题
本案适用《合同法》的相关规定，根据《合同法》第229条，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
该规定是为保护承租人在租赁期间内顺利、安全地对租赁物使用收益而作出的，即使租赁物的所有权人不再是租赁合同中的出租人，或者出租人在租赁物上设定了抵押等担保物权，也不会造成租赁合同终止，承租人仍然可以继续租赁、对租赁物使用收益，目的是维护租赁关系的稳定性，即“买卖不破租赁”原则。
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第31条第1款“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”的规定，在执行程序中同样适用“买卖不破租赁”原则。
本案中，刘小兵与恒顺公司签订《商品房买卖合同》，并针对该合同办理了预告登记。
购房合同签订后，刘小兵已支付700余万元购房款，剩余690万元购房款在办理银行按揭贷款后亦付至恒顺公司，恒顺公司亦将案涉房屋交付刘小兵占有使用。
王媛洁在与刘小兵签订合法有效的《房屋租赁合同》后，在案涉房屋被查封时已经经营天水茶餐厅五年之久。
根据以上事实，结合“买卖不破租赁”的本意和公平原则，恒顺公司已将案涉房屋的占有、使用权转移给了刘小兵，刘小兵的出租行为实质上是向王媛洁让渡其从恒顺公司所取得的房屋占有、使用权，在刘小兵合法拥有案涉房产使用权期间发生的租赁关系，且该租赁关系不违反法律法规的情况下，不应当因后发生的物权变动、合同解除等事实而否定或影响已合法建立的租赁权。
根据法律规定，天水茶餐厅不能以其对执行标的享有的租赁权阻却案涉房屋的过户转让，只能阻止在租赁期内向恒顺公司转移占有，原判决对此认定正确。恒顺公司关于本案不适用“买卖不破租赁”原则、天水茶餐厅不具有占有恒顺公司房产的合法依据、原判决适用法律错误的申请再审理由不能成立。
1、我国民事审判实践长期以来一直将“买卖不破租赁”作为处理涉及租赁关系案件的基本规则。
“买卖不破租赁”的理论依据在于，一般认为，租赁权是物权化的债权，承租人行使租赁权主要体现在对租赁物的使用、收益，故对人的依赖较弱而对物的依存较强，出租人为谁对于承租人使用租赁物并不具有特别意义。该规则体现于我国长期以来的民事法律规范中。
《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见(试行)》第119条第2款规定，私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第65条规定，抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效；抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第14条也明确规定，租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。
《民法典》第725条规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
2、关于《民法典》第725条的理论构造，目前有“有权占有说”和“合同承受说”两种不同的观点，以“合同承受说”为司法实务通常采用的观点。
“有权占有说”认为，通过法律规定,承租人对租赁物新所有权人之无权占有转换为有权占有，并因此得以对抗其原物返还请求权。
“合同承受说”则认为，租赁物所有权发生变动的，新所有权人取代原所有权人成为租赁合同的出租人。
基于“合同承受说”，买卖不破租赁的法律效果是,新所有权人概括承受原出租人的权利义务,成为新出租人。承租人仍然可以继续租赁，对租赁物使用收益。承租人虽然不能以其对执行标的享有的租赁权阻却案涉房屋的过户转让，但是能够阻止在租赁期内向他人转移占有。若出租人转让租赁物未构成违约，则承租人不得因租赁物所有权变动主张合同解除。未将租赁物所有权变动通知承租人的，承租人向原出租人支付租金,其租金债务消灭。原出租人此时对新出租人构成不当得利,负返还所受领租金之义务。
3、虽尚未办理过户登记，但已实际占有、使用房屋的购房人，与他人签订的房屋租赁合同合法有效，并适用“买卖不破租赁”原则。
我国房地产领域实行的一种“预售＋按揭”购房模式。考虑到在这种模式下，购房人往往要间隔相当长的时间才能通过办理房屋过户登记手续成为法律意义上的所有权人。基于此种社会情况，如果在此期间不允许买受人对房屋进行租赁，既不利于社会资源的利用，也与鼓励交易的市场经济基本原则相违背。
因此应当允许在此期间内购房人对房屋进行租赁，承认双方租赁合同的效力。
结合本案，购房人在出租时尚未办理房屋的过户登记，但购房人与开发商签订《商品房买卖合同》并支付房款、合法占有房屋，可以认定开发商已将房屋的占有、使用权转移给了购房人。购房人再与承租人签订房屋租赁合同并将房屋出租给承租人的行为实质上是向承租人让渡其从开发商处取得的房屋占有、使用权。双方的租赁关系已经合法建立，不应当因后发生的物权变动、合同解除等事实而被否定或影响。
4、执行中适用“买卖不破租赁”要求承租人在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用房屋，“以租抵债”不能排除人民法院的强制执行。
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第31条第1款的规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。
该规定体现了“买卖不破租赁”在执行程序中同样适用。但是法院需要审查两个要点，一是审查承租人是否能够证明其在人民法院查封案涉房屋之前已经与被执行人签订了合法有效的书面租赁合同；二是审查承租人是否实际占有并使用案涉房屋。
在司法实践中存在着大量“以租抵债”的情况，被执行人与案外人恶意串通，通过倒签合同使案涉房屋的租赁时间早于人民法院查封时间以达到阻止执行的目的。
关于这种以租抵债情形中的“承租人”是否对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益，最高院在（2020）最高法民申3044号一案中明确，“债务人闵原公司以其公司房产、土地使用权抵偿佐仕公司欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的租赁合同，故不适用《合同法》规定的买卖不破租赁原则。”
以租抵债合同实质上是双方债权债务关系的延续，并不同于民法典中所调整的出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同关系，因此不应适用“买卖不破租赁”原则， “承租人”不享有排除人民法院强制执行的权益。
“买卖不破租赁”是租赁合同中一项特殊的制度，是出租人处分权与承租人信赖利益的平衡。
在“预售＋按揭”销售的模式下，购房人虽未办理房屋过户登记，但已实际占有、使用房屋，在此情况下承认其与承租人签订的房屋租赁合同的效力，认可承租人可以适用“买卖不破租赁”原则来对抗执行，是最高院对“买卖不破租赁”制度的合理解释与运用，同时也是保护承租人法律地位、充分利用社会资源、鼓励市场交易的表现。
实践中应当注意租赁合同与以租抵债合同的区分，以租抵债情形下不适用“买卖不破租赁”原则。
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