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引言
根据《物权法》的有关规定，以土地、房屋建筑物等作为抵押物为债权提供抵押担保时，抵押权自登记时设立。不动产登记部门办理抵押权登记时须向抵押权人核发他项权利证书，作为确定抵押权主体与内容的基本依据。通常情况下，他项权利证书登记事项包括抵押人、抵押权人、抵押方式、抵押物的基本情况、被担保债权数额等。
在实务中，债务人或其他利害关系人往往主张他项权证登记的被担保债权数额即为抵押权人优先受偿范围的上限，一些法院也倾向于出于物权法定原则与公示公信原则、保护善意第三人利益、维护交易秩序和交易安全等考虑，以他项权证登记的债权数额确定抵押权人优先受偿的范围。然而问题在于，该立场与《担保法》第46条和《物权法》第173条的规定是否相符呢？
《担保法》第46条规定：“抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。”《物权法》第173条规定：“担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。”两者规定完全一致，从立法目的来看，法律对抵押权人采取了充分保护的原则。按照上述规定，抵押权的担保范围遵循当事人意思自治原则，即当事人可以自由约定抵押担保范围，只有在当事人无明确约定的情况下，才根据《担保法》和《物权法》的明确规定来确定抵押担保范围。
确定抵押担保范围，究竟是遵循当事人意思自治原则，还是更多地考虑物权法定原则的和公示公信原则？
当事人设定抵押的目的是为主债权提供担保，使得债权人在债务人无法按期、足额清偿债务时以抵押物拍卖、变卖所得价款优先受偿。抵押担保的范围就成为各方当事人尤其是抵押权人最关注的问题之一，这直接关系到抵押设立目的的实现与否。由于背后是优先受偿权范围的确定和利益分配的重要博弈，这一问题在实务中常常引起法院和各方当事人的争议。
有鉴于此，下文剖析《物权法》和《担保法》等有关规定，以法律明文规定为基本依据，辅以物权法基本原则的解读，并以实证案例进行引申，以期对抵押担保范围的确定提供充分的理论和实践依据（本文所称抵押均指一般抵押，不含最高额抵押）。
法律规定的剖析
一、他项权证登记的债权数额是否等同于抵押担保范围
《物权法》第185条规定：“设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。抵押合同一般包括下列条款：（一）被担保债权的种类和数额；（二）债务人履行债务的期限；（三）抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属；（四）担保的范围。”无独有偶，《担保法》第39条规定“抵押合同应当包括以下内容：（一）被担保的主债权种类、数额；（二）债务人履行债务的期限；（三）抵押物的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权权属或者使用权权属；（四）抵押担保的范围；（五）当事人认为需要约定的其他事项。”
根据上述条文第（一）项和第（四）项均将“被担保的债权数额”与“抵押担保的范围”作为不同的合同条款可知，被担保债权的数额与抵押担保范围并非同一概念。《房屋登记簿管理试行办法》第9条第3款同样将“被担保主债权的数额”与“担保范围”分别作为房屋他项权利记载时的不同事项。由此可见，不动产登记机关在他项权利凭证所登记的债权数额，并非对抵押担保范围的限定，不能由此否定当事人之间有关抵押担保范围的约定。
二、他项权证登记的债权数额与抵押合同约定担保范围是否构成不一致
最高人民法院《关于适用〈担保法〉若干问题的解释》第61条规定：“抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。”实务中，债务人或其他利害关系人往往根据该条规定，以抵押合同约定担保范围与他项权证登记的债权数额不一致为由，主张抵押合同约定无效，并主张以他项权证登记的债权数额为限确定优先受偿范围。
该主张其实并不成立。原因在于，该条文是针对抵押登记内容与约定不一致时作出的规定。他项权证登记的债权数额与抵押合同约定的担保范围非同一概念，不能直接进行相互比较，因此两者并不属于该条文所述“抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致”的情形（详见下文最高人民法院（2015）执复字第38号执行裁定书、最高人民法院（2016）最高法民申2895号民事裁定书）。因此，在主债权数额（仅指本金）不存在矛盾的情况下，他项权证登记的债权数额与抵押合同约定的担保范围之间并不构成上述“不一致”的情形，不能依据最高人民法院《关于适用〈担保法〉若干问题的解释》第61条规定否定抵押合同约定的担保范围。
三、抵押担保范围是否属于法定的登记事项
《房屋登记办法》第44条规定“对符合规定条件的抵押权设立登记，房屋登记机构应将下列事项记载于房屋登记簿：（一）抵押当事人、债务人的姓名或者名称；（二）被担保债权的数额；（三）登记时间”，并未将“担保范围”作为必需的登记事项。住房和城乡建设部办公厅印发的《房屋权属证书、登记证明填写说明》在“二、《房屋他项权证》填写说明”中，也仅规定“债权数额”应填写的内容，并未规定“担保范围”填写说明。
《土地登记办法》（已于2017年12月29日根据第78号国土资源部令废止）第36条第3款规定：“符合抵押登记条件的，国土资源行政主管部门应当将抵押合同约定的有关事项在土地登记簿和土地权利证书上加以记载，并向抵押权人颁发土地他项权利证明书。申请登记的抵押为最高额抵押的，应当记载所担保的最高债权额、最高额抵押的期间等内容。”同样未将“担保范围”作为明确的登记事项。
此外，《不动产登记暂行条例实施细则》第26条、第68条等规定抵押担保范围发生变化时可申请变更登记，而未明确将抵押担保范围作为抵押权设立登记时的法定登记事项。
可见根据现有规定，抵押担保范围并不属于法定的登记事项，这也与《物权法》第173条、《担保法》第46条中以当事人意思自治为原则确定抵押担保范围的规定存在异曲同工之处。此外，若由于不动产登记机关操作不够规范等原因导致登记内容与合同约定的抵押担保范围不一致，在各方意思表示真实一致、内容合法且抵押权人不存在过错的前提下，也不能因不规范的行政行为而影响当事人实体权益的实现。因此，不动产登记机关核发他项权证未记载抵押担保范围，并不构成他项权证的明显瑕疵，更不能不能否定当事人在抵押合同中关于抵押担保范围的约定。
四、抵押担保范围的最终依据如何确定
如前所述，《物权法》第173条和《担保法》第46条均规定，担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
由此，确定抵押担保范围的依据有二：一是优先遵循当事人意思自治原则，即当事人可以自由约定抵押担保范围；二是在当事人无明确约定的情况下，直接适用《物权法》和《担保法》的明确规定来确定抵押担保范围，包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。因此，在他项权证未明确记载抵押担保范围的情况下，应当根据抵押合同约定或法律规定确定抵押担保范围，不能以不动产登记机关登记的主债权数额为依据。
小结：他项权证登记的债权数额与抵押担保范围属于两个不同概念；抵押担保范围并不属于法定的登记事项，不应仅以他项权证登记的债权数额为限确定抵押担保范围。
物权法原则的解读
一、物权法定原则
《物权法》第5条规定了物权法定原则。根据该条规定，物权的种类与内容只能由法律来规定，不允许当事人自由创设或变更。实务中确定抵押担保范围时，当事人可能以此为由只认可他项权证登记的债权数额，而否定或限制抵押合同约定的担保范围。要判断这一观点是否成立，就必须首先了解物权法定原则的具体内容。
物权法定原则，亦称物权法定主义，一般认为其具体内容包括：
1 . 物权的种类法定。在所有权、用益物权、担保物权等几类物权之外，当事人不得自由创设法律无明文规定的物权种类。
2 . 物权的内容法定。当事人不得逾越物权内容的法定界限，改变法律明文规定的物权内容。如所有权包括占有、使用、收益和处分四项权能，当事人不能违背法律的明文规定，取消或限制所有权项下的全部或部分权能。
3 . 物权的效力法定。与债权相比，物权被称为绝对权、对世权，具有对抗一般人的排他、优先及追及效力，当事人不能通过协议随意改变。如当事人设定不具有优先受偿效力的抵押权，即为法律所不容。
4 . 物权的公示方式法定。物权变动的公示方法主要包括交付和公示两种，通常动产物权变动以交付为原则，不动产物权变动则以登记为原则。物权变动的公示方式均由法律明确规定，非经法定方式公示的物权变动或者不发生物权变动的效力，或者不能对抗第三人。如买卖双方签署房屋买卖合同后未办理产权登记手续，又出售给第三人并完成产权变更登记的，第三人即取得房屋所有权，至于房屋是否已向在先买受人交付在所不问。在先买受人亦不能以签署合同在先或获得交付在先而对抗已完成产权变更登记的第三人
根据以上对物权法定原则的分析并结合《物权法》第173条、《担保法》第46条的规定可知，抵押担保范围并不在物权法定原则约束的范围内。同时，物权法定原则中的“法”系指法律的明文规定，不应包括不动产登记机关的登记行为。以物权法定原则为由，主张以他项权证登记的债权数额来限制抵押担保范围的观点显然不能成立。
二、公示公信原则
《物权法》第6条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”设立抵押权须由不动产登记机关办理抵押登记、核发他项权证正是本条文中公示公信原则的要求。可以这么说，实务中之所以出现以他项权证登记的债权数额为限确定抵押担保范围的观点和做法，与当事人和一些法院将公示公信原则奉为至高无上的“诉讼宝典”是密不可分的。
但必须明确，不动产登记机关的核心职责是如实、及时地登记不动产物权归属和其他法定事项，其履行登记职责的依据包括当事人的协议约定、继承与遗赠等事实行为、人民法院的生效法律文书等公权力行为等，其中又以当事人的协议约定最为常见。可见大多数情况下，不动产登记机关的登记行为须以当事人的协议约定为依据，而不能否定或限制当事人的协议内容。
所以，他项权证未记载抵押担保范围时，应从抵押合同中寻找抵押担保范围的确定依据。若反其道而行之，以他项权证登记的主债权数额来限制抵押合同对抵押担保范围的约定，显然是错误的。
小结：物权法定原则和公示公信原则均为物权法的基本原则，但不能以此为由限制当事人自行约定抵押担保范围的意思自由，更不能以此为依据过分推崇不动产登记行为，以他项权证登记的主债权数额来限制抵押合同对抵押担保范围的约定。
实证案例引申
司法实践中，无论是审理阶段还是执行阶段，抵押担保范围是否以他项权证登记债权数额为限的争议并不鲜见，在此情形下不同法院可能有不同的做法。但众多实证案例显示，不仅以他项权证记载的债权金额为抵押担保和优先受偿的最高限额。
——最高法院案例观点：
1 . 中航信托股份有限公司申请执行天津隆侨商贸有限公司等借款合同纠纷一案中，最高人民法院（2015）执复字第38号执行裁定书认为：
最高人民法院《关于适用〈担保法〉若干问题的解释》第六十一条抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。该条文是对抵押登记内容的规定，而非是对抵押担保范围的规定，执行证书根据抵押合同的约定，认定执行标的为全部债务，并无不妥。天津隆侨商贸有限公司主张其承担担保责任的范围应为抵押登记的2.255亿元，该理由是对法律的错误理解。
2 . 中国农业银行股份有限公司厦门同安支行、厦门大兴房地产开发有限公司、廖为安、吴秀丽金融借款合同纠纷一案中，最高人民法院（2016）最高法民申2895号民事裁定书认为：
他项权利证书记载权利价值为280万元，并不能否定当事人之间有关担保范围的约定，亦不能直接证明抵押双方当事人约定了最高抵押限额。最高人民法院《关于适用〈担保法〉若干问题的解释》第六十一条是针对抵押物登记与约定不一致时作出的规定，本案并不符合该种情形。廖为安主张原判决没有认定其仅应在280万元限额内承担抵押担保责任，不能成立。
——部分高院、中院、基层法院案例观点：
3 . 新华信托股份有限公司、江苏申华置业有限公司等合同纠纷一案，重庆市高级人民法院（2016）渝民初2号民事判决书认为：
本案抵押登记的他项权证上载明的“债权数额”应当认定为“被担保债权的数额”。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十一条规定，抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。因此，应以登记的债权金额作为抵押财产所担保的主债权金额。新华信托公司有权在登记债权金额及相应的利息、罚息、复利范围内对上述抵押财产享有优先受偿权。
4 . 重庆进出口信用担保有限公司、山西闻喜银光镁业（集团）有限责任公司、山西银光华盛镁业股份有限公司等追偿权纠纷一案，重庆市高级人民法院（2014）渝高法民初字第00037号民事判决书认为：
根据《中华人民共和国物权法》第一百八十五条第二款之规定，抵押合同一般包括下列条款：（一）被担保债权的种类和数额；（二）债务人履行债务的期限；（三）抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属；（四）担保的范围。从该规定可以看出，第（一）项中“被担保的主债权数额”与第（四）项“担保的范围”为两项不同的合同条款。结合《中华人民共和国物权法》第一百七十三条之规定，担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。
5 . 徐州宏宇燃料有限公司与徐州苏洋环保热电有限公司、徐州北区热力有限公司、郑戴勇等分期付款买卖合同纠纷一案中，徐州市中级人民法院（2017）苏03执异10号执行裁定书认为：抵押担保的范围应以登记机关不动产登记簿明确记载的债权数额为340万元为准。但江苏省高级人民法院在（2017）苏执复187号执行裁定书纠正了这一立场，认为：
不动产登记部门仅可如实登记当事人约定的事项，其本身并不能创设权利。不动产登记簿记载的债权数额340万元仅是抵押权本金数额，而不是抵押权的全部范围。在该合同当事人对于抵押合同中的抵押担保范围均不存在异议的情况下，徐州中院仅以抵押登记不动产登记簿的债权数额340万元做为当事人的抵押担保范围没有事实与法律依据。郑戴勇复议主张其享有对案涉房产享有优先受偿权的范围应以三方签订的《房地产借款抵押合同》约定的内容为准，而不能仅以不动产登记薄上所记载的340万元数额为限，有事实与法律依据，应予支持。
6 . 中国农业银行股份有限公司上海金山支行与郑家棉、肖传兴金融借款合同纠纷一案，上海市金山区人民法院（2012）金民二（商）初字第1298号民事判决书认为：农行金山支行可就抵押物拍卖、变卖所得价款在抵押登记的债权数额172万元范围内优先受偿。上海市第一中级人民法院（2013）沪一中民六（商）终字第315号民事判决书则认为：
一般抵押权设立登记的，权利证书上记载的“债权数额”仅是设定抵押时担保的主债权本金数额，与抵押担保范围是两个不同的条款。债权人主张按抵押合同约定的担保范围内的全部债务行使优先受偿权的，法院应当予以支持。
7 . 丁雨英与丁志新执行分配方案异议一案，浙江省长兴县人民法院（2014）湖长执异初字第5号民事判决书认为：
登记部门在办理抵押登记中记载的“权利价值”在现有有关涉及担保物权的法律中均未有规定，如果登记部门不作特别说明，优先权仅限于该“权利价值”的话，极易造成登记部门的登记与当事人的真实意思表示不一致，显然该类问题的发生一般在于登记部门的操作不规范引起的，不能因不规范的行政行为而影响当事人实体权益的实现，故对原告关于被告的债权只在抵押登记的“权利价值”（650万元）范围内优先受偿的诉讼请求，本院不予支持。
小结：上述裁判的共同立场为，他项权证记载的债权数额不能等同于与抵押担保范围。抵押担保范围应根据当事人签署的抵押合同确定，不应仅以他项权证记载的债权数额为限确定优先受偿范围。
结论
他项权证登记的债权数额系主债权数额，与抵押担保范围属于两个不同概念，不能依据最高法院《关于适用〈担保法〉若干问题的解释》第61条之规定认为两者之间存在必然的矛盾。抵押担保范围不应仅以他项权证登记的债权数额为限，而应依据抵押合同来确定，这一立场不违反物权法定原则和公示公信原则，也为司法实践中众多实证案例所遵循。
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