城中村改造中承租人损失的补偿及裁判规则

2009年起于广东省的“三旧”改造是在土地资源供需矛盾日益突出的情况下，拓展建设空间、保障发展用地的重要途径，是推进节约集约用地工作的重要内容，也是改善城市面貌和人居环境，提升居民生活品质，建设宜居现代城市的必然要求。“三旧”具体是指城市范围内的“旧村庄”、“旧厂房”、“旧城镇”，城中村则属于旧村庄的范畴，意指城区范围内的旧村庄，例如：猎德村、杨箕村、琶洲村，据原广州市城市更新局统计，广州现存城中村共计272条，占地534.63平方公里，现状建筑3.9亿万平方米。 

旧村庄改造分为三种类型：政府收储、自主改造、合作改造，政府收储与国家征收性质类似，指国家将集体性质的土地征收储备，再公开出让或用于市政公用设施建设，带有明显的公权力性质。而自主改造与合作改造是指由村集体经济组织作为改造主体，自主或引入合作企业进行改造，偏重市场行为，公权力性质则较弱。

探讨城中村改造性质的目的在于，如果城中村改造是以政府征收形式作出的，则相关补偿应以《国有土地上房屋征收与补偿条例》为依据，但现实的难点在于，《国有土地上房屋征收与补偿条例》取消了《城市房屋拆迁管理条例》第二十七条将房屋承租人确定为征收关系当事人的规定，导致征收性质的城中村改造对承租人的补偿请求权基础缺失。而在市场性质的城中村改造中，承租人当然并非城中村改造关系的当事人，在城中村改造中，无法获得相应补偿，只能通过协商或以租赁合同纠纷为由起诉请求相应补偿。

（1）以出租人主体区分，城中村中的租赁合同可分为四种：集体物业租赁用于商业、工业用途；集体物业租赁用于住宅用途；村民个人物业出租用于底商用途；村民个人物业出租用于住宅用途。

（2）以形成租赁原因区分，城中村中的租赁合同可分为三种：因市场原因形成的正常租赁法律关系；因政策原因形成的直管公房；因规避法律形成的，以租代买形式的小产权房。

（3）以租赁合同效力区分，城中村中的租赁合同可分为两种：一为有效租赁合同；二为无效租赁合同，无效的原因通常是出租物业因历史原因未办理合法报建手续。 

由于城中村改造中租赁合同的类型不同，所产生的法律后果也不相同，很多已超出租赁法律关系的范畴。故本文的讨论是基于市场原因形成的租赁法律关系，并将租赁合同限缩为有效合同。笔者以“城中村改造” 为关键词检索广州地区的案例，共计有470例，再以“承租人补偿”“租赁合同”等关键词在结果中检索，共计有71例，即租赁合同纠纷在城中村改造纠纷中占比为15.1%，可以初步说明租赁合同纠纷在城中村改造中所占的比例较大。另，由于村民个人租赁物业的租期短且面积小，实践中通过协商大多都能够正常处理，由于集体租赁物业通常租赁期限长、面积大、搬迁难度大，故城中村改造中租赁关系纠纷更多的反映在集体租赁物业领域。

出租人同意装修

如果承租人经出租人同意而对租赁物业进行装饰装修的，合同有效的，在租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，法院按照下列情形分别处理：

（1）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；

（2）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；

（3）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；

（4）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。

如租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”。

出租人不同意装修的情况

如果承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，法院通常会予支持。

在实践中，由于承租人并非城中村改造的补偿对象，无权请求分割征收补偿款项，可承租人因租赁合同不能履行的经济损失确是客观存在的。但如果要求出租人承担承租人全部的停产停业损失，也难显公平，故法律法规及政策通常只规定一定期限的停产停业损失，以期达到弥补承租人预期利益损失及衡平出租人利益的目的。

《合同法》规定了当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《广州市集体土地房屋拆迁补偿标准》（穗国房字〔2007〕955号）亦将集体土地上的非住宅房屋拆迁的停产停业损失纳入补偿范围，并制定了补偿标准。

因此，若承租人主张被改造物业权属人违约解除合同造成其停产停业损失的，法院有可能认定承租人存在必然且确定的损失并支持承租人合理期限内的停产停业损失。

集体土地非住宅房屋对物业权属人的拆迁补偿范围包括：房屋补偿、停产停业补偿、设备搬迁和安装、调试的费用补偿、无法恢复使用的设备补偿、员工遣散费。法院将根据承租人提供的劳动合同解除协议、收据等证据，以及通过委托评估等方式进行认定及处理，同时，结合被改造物业权属人与承租人在《租赁合同》中对补偿、赔偿事宜的约定，对于除法律规定、《租赁合同》约定的补偿项目外，未进行约定的补偿项目可由物业权属人及承租人共同协商确定。

对涉及需要评估确定补偿数额的项目，可能被认可的赔偿评估项目包括但不限于：装修费（按装修残值评估）、设备搬迁和安装、调试的费用、无法恢复使用的设备补偿、员工遣散费等。为了避免其中一方对评估数据产生异议或不认可的情形，实践中通常由改造方、改造实施方（合作方）、被改造物业权属人、承租人四方当事人共同选定具资质的评估机构进行评估。

（1）租赁合同中对补偿未予约定或约定不明

城中村的租赁物业，特别是大宗集体租赁物业，通常租赁都在十年以上，甚至超过二十年，追溯到租赁合同签订时，很难预测到未来会出现“城中村改造”的客观事实，租赁合同中通常都未对因城中村改造造成的损失给予相应补偿作出合理安排。对此，一种裁判观点认为，由于城中村改造这一法律事实发生的客观性，不可归责于当事人，可以比照《合同法》第九十四条第一项“不可抗力”的规定处理，产生合同解除、当事人之间适用风险负担规则的法律后果。另一种裁判观点则认为，由于出租方不享有单方解除权，则应按出租人单方违约处理，应对承租人承担相应的违约责任。

（2）租赁合同中明确约定不予补偿

租赁合同因城中村改造而被解除，承租人是否具有损失补偿请求权，首先应当依据租赁合同的约定来确定。如租赁合同明确约定“如发生城中村改造，出租人对承租人所遭受的损失不承担任何责任”等类似条款。在司法实践中，通常有两种裁判观点，一种是严格按照当事人的约定进行裁判，出租人不对承租人给予任何补偿。参见“林燕钰诉广州市领汇物业管理公司、猎德经济发展公司租赁合同纠纷案”中，法院认为租赁合同已明确约定：“租赁期间内遇征地和拆迁，或城中村改造时，双方应无条件服从，甲方不作任何补偿给乙方”，该条款意思表示清楚明确，不存在歧义，承租人在签订租赁合同时应考虑必要的经营风险，发生城中村改造后其要求出租人予以承担没有依据。另一种观点认为出租人在与拆迁人签订补偿协议时，应考虑承租人投入部分，故根据公平原则，认定出租人需就承租人投入部分承担责任。参见“王绍冲与昆明市盘龙镇滇池针织厂租赁合同纠纷案”。 

（3）租赁合同中未约定具体补偿项目及标准

虽然在租赁合同中约定了“如遇城中村改造，则双方需无条件服从......”，但未对具体补偿项目及标准作出具体约定，例如：临迁费、装修补偿金、停产停业损失等。法院通常以双方未在租赁合同中予以约定为由，对诉讼请求不予支持。参见“陈鸿伟与广州市黄埔区文冲街文冲第十三股份经济合作社租赁合同纠纷案”。另一种观点则认为，案涉房屋在交还出租人且交由开发商拆除之前，装饰装修物归承租人所有，补偿款作为装饰装修物的代位物，依照物权归属原则，归承租人所有，如出租人与开发商签订协议时一并处分了属于承租人的权利而是承租人最终得不到补偿，出租人的行为侵害了承租人的合法权益，故出租人应当对于承租人的装修损失予以适当补偿。参见“吴敬雄、李业花、吴广强、吴庭辉与刘令姿租赁合同纠纷案”。