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广州市委、市人民政府早在2009年《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（穗府〔2009〕56号）指出：力争用10年时间基本完成全市在册的138条“城中村”的整治改造任务。目前广州市各区的城中村改造项目立项多，任务重。笔者曾参与海珠区琶洲村（已完成）、天河区冼村等多条城中村改造的法律服务工作，现就律师如何为城中村改造项目提供法律服务、促进城中村改造这一项重大民生项目任务的完成，浅谈下自己一些理解、经验和做法。
律师介入城中村改造法律
服务的途径和时间
律师介入改造服务的途径（方式）有二种类型：
一是受村集体经济组织，即村经济联合社（以前的村民委员会）或属下一个或几个经济合作社的委托，担任其改造专项法律顾向。
二是受合作企业（开发商）的委托，担任开发商参与城中村改造开发建设的专项法律顾问 。
关于介入的时间：在2015年以前一般是在城中村改造方案（包括拆迁补偿方案、规划设计方案等）完成村民民主表决并经即各级政府批复，并经政府公共资源平台公开“招挂拍”且改造合作企业中标后，各方才聘请专项律师顾问团队介入，为动迁、拆迁、分房工作提供法律服务。现依据《广州市城市更新实施办法》《广州市旧村庄更新实施办法》《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》，以及2018年初颁发的《关于进一步规范旧村合作企业有关事项的意见》等，无论是村集体经济组织，还是合作企业或合作意向企业，均可在改造项目意向申报、拟定改造合作意向方案的改造前期启动阶段就聘请专项律师顾问介入提供法律服务。
城中村（旧村）
改造法律服务的主要内容
（一）根据广东省、广州市关于城中村整村改造引进合作意向企业、公开招商选择合作企业的新政策
协助委托方为城中村改造项目向政府申报立项、引入合作意向单位、合作企业设计程序和合作模式；拟订和指导村集体经济组织和合作意向企业双方签订合作意向书或改造前期服务合同。
（二）为委托单位或参与城中村改造工作的员工进行城中村改造法律法规和政策的正确理解和宣传、培训
使各参与主体了解城中村改造的概念、意义和法律性质（改造主体：村集体经济组织，一般为各村经济联合社或下属一个或几个经济合作社；三大特征：“村民自治、政府主导，一村一策”），以及城中村改造与国家建设征收集体土地、国有土地上房屋征收在法律性质、实施主体、实施程序、回迁安置补偿标准和方式、回迁地址、法律法规适用和救济途径等各方面的区别，讲解和宣传广东省、广州城中村改造适用的法律和政策。
（三）依法严把村民社员八大民主表决关，确保改造合法合规。
依据我国《土地管理法》《村民委员会组织法》《广东省农村集体经济组织管理规定》等法律法规，城中村改造工作八大民主表决：
表决方式：
要严格根据法律、法规的规定选择表决方式，并依照法定程序实施和完成表决。
（四）制定和审查城中村改造六项重大合同（协议）、方案：
即依法依规、公平合理地制定和审查：1、《改造合作意向协议》或《改造前期服务合同》（村集体经济组织与合作意向企业》；2、城中村改造公开招商（招标）方案；3、项目合作合同（村集体经济组织与合作企业）；4、全面改造项目实施方案（含房屋拆迁补偿安置方案、改造规范设计方案等）；5、房屋拆迁补偿安置协议；6、回迁安置分房方案，等等，明确界定各方参与城中村改造的权利义务。
（五）组织律师团队为动迁和拆迁签约提供现场咨询，指导签约，解决广大被拆迁人因签约而产生的各种签约手续和疑难法律问题。
因城中村房屋权属历史阶段跨度大，权属来源变化、权属情况和变迁、权属审批发证和管理十分复杂，因此，必须依法依规、公平合理地制定城中村房屋合法产权认定标准，证宅不一致的认定标准、历史遗留问题认定标准，违法建设违章建筑界定标准，外地人建房（含合作建房）权属认定标准，以及城中村房屋因转让、合作建房、继承、赠与、离婚、分家析产、门牌地址变更、证件遗失、租赁、抵押、产权人失联、改造范围上夹杂国有土地房屋的签约程序和拆迁处理方案，等等。同时根据上述各类型情况制定各类由被拆迁人签署的保证或承诺声明书，强化被拆迁人保证其房屋合法权属或已依法继承、转让、赠与、离婚、分家析产等导致权属变更的责任和法律风险，促进改造拆迁签约工作的顺利推进和完成。
（六）改造重大事项的法律风险论证和告知。
城中村改造属于集体民生项目，事关广大村民的切身利益、政府工作和社会稳定问题，针对拆迁双方主体资格、城中村房屋合法产权认定、历史遗留问题认定、“钉子户”房屋拆迁、回迁分房方案、个别民主表决程序瑕疵、项目合作合同、回迁安置房建设规划变更或某类回迁房源不足，等等的问题和可能存在的法律风险，作为法律顾问，都要依法依规地全面、客观审查和进行充分的法律论证，指出可能存在的法律风险或法律后果，及时向委托方提出，做到未雨绸缪。
（七）重大事项的送达（通知）、公告、公示及公证。
城中村改造的重大事项或重大合同（方案）以及重要通知等，如上述八在表决事项的内容、六项重大合同（协议）或方案，依法均要按法定程序和时间公示或公告；须先履行直接通知送达义务的应当先履行直接通知送达义务，保证广大村民的知情权、表决参与权、监督权等，并依法做好相关证据保全工作，重大事项的证据保全最好由公证机关依法进行公证并进行证据保全工作。
（八）为委托方（村集体经济组织或合作开发商）回迁安置分房以及办理广大村民回迁安置房的不动产登记证提供法律服务。
回迁安置分房方案包括分房方案公示表决、房源公告、申报规则、摇珠分房、村民优先、摇珠选房分房、收楼入住程序等等内容。摇珠选房分房现场过程最好要依法公证；分房结果要公示。此外，还应包括对商业房屋的回迁安置，对村集体物业的回迁安置，对少数被拆迁人拒绝申报户型拒不参加摇珠选房的分房处理，以及办理不动产登记证有关规定等等。
（九）重视城中村改造产生的各类诉讼案件代理。
1、对无法达成拆迁协议的少数被拆迁人，先由村集体经济组织和政府部门进行协调调解，确实调解不成的，由区政府作出征收补偿决定后向人民法院申请强制执行。
最初试行由改造主体集体经济组织作为集体土所有权人，依据土地管理法65条等规定通过起诉少数拒不同意改造拆迁签约的村民收回宅基地使用权的民事诉讼，各级法院不再受理。依据《广东省高级人民法院关于依法稳妥处理涉“三旧”改造纠纷案件的通知》（2012年6月8日，粤高法（2012）217号）《广州旧村庄更新实施办法》第33条第第三款的规定，对无法达成拆迁协议的，先协调调解，调解不成的，由所在区（县）政府作出征收补偿决定后向法院申请强制执行。最新出台的广东省国土厅《关于深入推进“三旧”改造工作的实施意见》（粤国土资规字〔2018〕3号）第十九条规定：对于少数农村集体经济组织成员拒不履行经批准的补偿安置方案的，根据用地是否涉及土地征收，分别适用《中华人民共和国土地管理法实施条例》和《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定。但在实践中，由于缺乏法律、行政法规等上位法的明确规定，实践中少有执行或难以执行。
2、对“钉子户”对城中村改造规划用地许可、集体土地转性问题、安置房报建及施工许可等城中村改造许可项目可能提起的行政诉讼，以及对钉子户起诉主张分房方案（如摇珠选房分房方案）及分房行为无效，以及少数被拆迁人可能提起房屋拆迁补偿安置合同纠纷等诉讼案件，均要高度重视，研透法律法规和规章政策，搜集证据并严格依法及时举证，依法应诉。
目前城中村改造
存在的主要问题
1、由于几乎进行改造的每条村均有极少数人反对改造和拒绝签约，而目前城中村改造最大的问题就是欠缺依法强制拆除拒绝签约房屋的法律规定和强制执行途径，造成无法完成旧村全部待拆除旧房的拆迁工作，严重影响城中村改造建设的时间和进度。造成完成整村改造遥遥无期。众所周知的广州市天河区冼村改造从2009年开始启动整村改造，至今旧村房屋拆迁工作仍未能完成，就是一个“改造拆迁难”的典型。因此，必须从法律层面进一步加强通过司法途径解决包括改造拆迁难的“三旧”改造矛盾和纠纷的立法。
2、城中村改造的法律、行政法规立法滞后：城中村改造的规定和执行只有地方各级政府的政策和地方性法规、规章。如城中村房屋产权（含宅基地使用权）情况极其复杂、城中村房屋权属登记不规范和权属登记管理严重滞后甚至中断，城中村房屋历史遗留问题处理，违法建设界定问题、外地人建房（包括合作建房）权属认定及补偿问题，城中村改造拆迁补偿安置标准（如回迁安置面积计算及补偿标准）等等，均没有客观、权威、统一、公正、合理的法律、行政法规的原则性规定。
结语
城中村改造目的是改善广大村民居住环境和生活水平、促进集体经济发展、推进城市化建设。城中村改造涉及到全体村民、村集体经济组织、合作企业的切身权利义务，以及政府对改造规划和开发建设的审批。由于城中村改造项目建设时间长、情况复杂，涉及方方面面的法律业务，因此，律师参与城中村改造项目并提供长期、优质、高效的法律服务，对确保城中村改造符合法律和政策规定、促进城中村改造民生项目建设和维护社会稳定，以及拓展律师业务具有重大意义。
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