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编者按
目前，众多法院为解决“执行难”而殚精竭虑，但碍于“案多人少”，为提高执行结案率，无暇查明涉案标的的占有使用情况，而是简单直接地按标的物的现状即予以拍卖。因标的物存在状态不明的瑕疵，令意向买家顾虑重重，担心竞买后面临一系列复杂的法律问题甚至难以接收物业。因此，即使法院降低起拍价，然而一拍成交率也难尽人意，多数标的需再次降价拍卖、变卖。如此，既不利于法院和申请人及早执结案件实现债权，对被执行人的权益也是一种损害。
撰写背景
根据最高院《关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第三条规定：法院确定参考价前，应当查明财产的权属、权利负担、占有使用、欠缴税费、质量瑕疵等事项。
但在实际操作中，众多法院并未执行上述规定。经笔者检索，无论在淘宝还是京东的司法拍卖栏目，诸多个案中反映标的物“占有使用”情况时，仅注明“有人使用”寥寥四字。法官如此任性的“甩锅”行为，包括笔者在内的法律从业者深感无奈。
为此，笔者觉得“求人不如求己”，申请执行人自己掌握实操技能，主动调查标的物的占有使用情况并提供给法院，既提高处置效率又为应对将来可能出现的（案外人）执行异议或异议之诉作准备。
以下内容是笔者要求本团队掌握的实操技能，现抛砖引玉。
第一步：
寻获涉案物业
按照产权证的登记地址找到涉案物业（现场），了解及记录：
①四至是否清晰，附近有否供识别的参照物；
②所在地理位置，周边路网、人流量和交通状况；
③所在区域及所在楼盘的居住和商业氛围。
如果按照产权证的登记地址未能找到涉案物业，须调查原因：
①门牌号码是否变更过（如变更过需到派出所了解）；
②物业是否已被征收、拆除、改造或自然损毁；
③产权证对应的物业根本就不存在；
④是否有同名地址从而导致寻找错误。
第二步：
查明涉案物业的客观状况
涉案物业的客观状况，须查明：
①结构类型、楼层构成、占地面积、新旧程度、内外部的装修档次、设备配套；
②当前的功能或用途是否与产权证吻合；
③对比查册表及附注内容等判断是否存在加建、扩建、改建、违建、添附情况；
④是否闲置、烂尾（含所在楼盘烂尾）；
⑤有否部分被拆除、损毁，或出现裂缝、倾斜等整体或部分属于危房；
⑥是否具备独立使用功能（如是否商场的一部分或某层，是否存在地役权契约）；
⑦电梯、楼梯、出入口、通风、采光等情况；
⑧是否受限于（依赖）特定的公建配套；
⑨有否正在装修；
⑩停车场、宿舍、电力等公建配套及是否完善等。
第三步：
查明涉案物业情况的方法及信息
查看现场时应做好记录、拍照及录音录像（注：需能证明拍照及录制的时间），通过人脉关系、贿买、有偿服务、蹲点守候等手段，向相关人员/单位访谈并收集涉案物业的信息，包括：
①向保安、门卫收集使用人及使用起始等情况；
②向物业管理处、相邻业户收集所在区域商业氛围、租金标准、管理费标准（有无拖欠）等情况；
③向承租方收集租赁情况；
④向物业中介了解转让及租赁行情；
⑤向当地有关部门（如公安、环保、出租屋管理、外来人口、税务、街道办、居委会、村委会、供水供电、快递公司等）收集涉案物业的权属、使用人等情况；
⑥收集有否权利人、第三方已对涉案物业设置了处置障碍、对抗执行，或有购买意向，或有施工合同纠纷或烂尾原因等信息。
法院出具查封裁定后，申请执行人应要求及陪同法官到涉案物业的现场张贴公告，并且当场通过拍照、笔录等方式，向相关人员了解及固定涉案物业在当天的使用情况。
①笔录中应载明物业的占有、使用情况等事项，使用人应当在笔录上签名；
②发现涉案物业部分或全部被案外人使用的，应提醒法官当场询问使用人的姓名（或名称）、住所（或住所地）、使有原因、使有期限等内容并记入笔录；
③案外人是承租人的，应责令其当场提供租赁合同、首次支付租金及水电费等凭证；
④如案外人以其他理由对涉案物业权利的，责令相关权利人须在指定期限内如实申报权利（如有），以及虚假申报的法律后果；
⑤如使用人是案外人的，提示其在法定期限内具有提出执行异议权利。
如果法官出具查封裁定后因故未能到现场张贴公告的，申请执行人可自行到涉案物业所在地张贴《执行裁定书》或《律师告知函》，留下联系方式，督促权利人、利害关系人及时向法院申报权利并提交证据。
如果涉案物业闲置或正在招租，申请执行人应通过拍照、录像、公证等方式保存（全）能证明涉案物业当时状态的证据材料。如涉案物业正在招租的，申请执行人可以假冒租客与出租方联系，在交往过程中套取及固定相关证据，例如出（转）租权利来源、出（转）租方名称、租赁标的物、租赁合同版本、收租账户、已出租套数、租赁年限等等。
第四步：
查明涉案物业的占有和使用情况（重点）
涉案物业的占有，区分为被执行人占有和案外人占有二种，即物业的占领、控制主体是被执行人还是案外人。
涉案物业的使用，一般包括自用、借用、占用、出租、安置、闲置、损坏（毁）、置换、被征收（用）、第三人使用、共有人自用或安排他人使用等情形。
涉案物业除被执行人自用、闲置、损坏（毁）或转为公建配套设施之外，凡有第三人使用的，申请执行人需想方设法查明以下事项：
如属借用，应了解①使用人与被执行人的关系；②如被公益性、行政性或特殊单位（如幼儿园、街道办、居委会）使用，则相关单位及上级主管部门的态度如何；③使用人就涉案物业的交费情况；④了解借用有否补偿。
如属占用，应了解①占用人的背景、与被执行人的关系以及占用的原因（如黑恶势力霸占、债权人占用）；②使用人就涉案物业的交费情况。
如属租赁，应取得租赁协议或了解租赁情况，收集信息，包括：①出租人、承租人、租赁用途、租赁起始时间及期限、租金标准、租金交收人、水电费管理费缴纳；②有否转租、分租；③承租人有否装修、改造或添附；④租赁有否备案；⑤承租人的大致背景（如成立时间、股东构成，下同），与被执行人的关系；⑥租金有否被法院另案冻结、截留；⑦承租人实际使用物业的时间；⑧租赁的起始时间有否与被执行人当时对涉案物业的描述（自用、他人使用、闲置等）状态相悖；⑨近期的交租、交费情况。
如使用人自称因购买或抵债取得涉案物业的，应查明：①前述情形发生的时间、原因、经过；②使用人接管和使用涉案物业的时间；③使用人就涉案物业的交费情况；④使用人的大致背景；⑤使用人与被执行人的关系；⑥如属买卖则买卖合同、付款凭证及交收手续；如属法院裁定抵债则裁定作出及送达的时间；⑦是否已（或正在）办理过户手续。
如使用人自称因拆迁安置或置换取得涉案物业的产权，应查明：①拆迁安置或置换的情况（如被拆迁/置换物业的位置、拆迁/置换的项目）；②拆迁安置或置换的时间是否早于查封或抵押的时间；③拆迁安置或置换有否到政府部门办理备案手续；④使用人就涉案物业的接管和使用情况；⑤使用人就涉案物业的交费情况；⑥拆迁安置的性质是产权置换、或临时安置、或租赁安置；⑦涉案物业与拆迁补偿安置协议中指定的安置用房及面积是否一致。
如使用人提供另案的法律文书（判决书、调解书、仲裁调解书、仲裁裁判书、执行裁定书、公证书等）主张是涉案物业的实际被执行人的，应查明：①案件发生的时间、原因、经过、裁判结果及生效时间；②使用人接管和使用涉案物业的时间；③使用人就涉案物业的交费情况；④使用人的大致背景；⑤使用人与被执行人的关系；⑥法律文书有无（可）被撤销的可能。
如使用人主张涉案物业已由被执行人“以物业出资入股”从而改变了权属的，应查明：①出资发生的时间、原因、经过；②使用人接管和使用涉案物业的时间、交费情况；③使用人的大致背景；④使用人与被执行人的关系；⑤出资有否经过验资；⑥公司章程有否提交工商部门。
如使用人提供了涉案物业另外的产权证（共有证除外）的，则需查明：①是否存在虚假产权证；②是否涉案物业的权属本已转移、但未注销旧产权证；③会否因主管部门失职，涉案物业存在一房多证、旧证未予注销。
如使用人主张因原被执行人拖欠债务或急于套现等缘故，已将该物业（在一定期限内的占用、使用、收益和处分四项权能）作价抵债或转让，则需查明：①协议签订时间；②前述情形发生的时间、原因、经过；③使用人接管和使用涉案物业的时间、交费情况；④使用人的大致背景；⑤用人与被执行人的关系；⑥使用人就涉案物业的抵债或转让费用的支付情况；⑦是否已申请办证及办证情况等。
如使用人主张属借名买房，涉案物业并非被执行人所有时，需查明：①借名人与被执行人的关系；②借名买房的理由，特别留意是否具有规避法律的违法行为；③借名人与被执行人之间的协议，需特别留意违约条款等；④借名人是否有对不动产登记簿提出异议或更正申请等情况；⑤是否有已有生效文书支持或否定借名人的权属主张；⑥使用人接管和使用涉案物业的时间、交费情况。
如使用人主张属挂靠关系，涉案物业产权人时，需查明：①挂靠人与被执行人的关系；②挂靠开发（购买）的理由，特别留意是否具有规避法律的违法行为；③挂靠人与被执行人之间的协议，需特别留意违约条款等；④挂靠人是否有对不动产登记簿提出异议或更正申请等情况；⑤是否有已有生效文书支持或否定挂靠人的权属主张；⑥挂靠人的背景，是否具有黑恶势力后台；⑦使用人接管和使用涉案物业的时间、交费情况。
使用人主张是共有人自用或由共有人安排其占有使用时，需查明：①核对查册或房屋档案情况，核实共有人身份信息是否正确；②共有人与被执行人的关系；③共有原因及共有确权的时间；④该使用人占有使用部分是否超出共有部分；⑤共有部分是否可拆分、分割；⑥共有人有无提起析产诉讼的行为/意愿；⑦涉案物业因共有关系是否影响其独立使用功能，共有部分是否严重影响涉案物业的处置价格；⑧共有人对处置涉案物业的态度（例如是否有回购意愿）；⑨使用人接管和使用涉案物业的时间、交费情况。
第五步：
查明涉案物业的物业管理情况
内容包括：①物业管理公司是否与被执行人有关联；②涉案物业能否不依赖物业管理公司而由被执行人自行管业；③管理费的收费标准；④涉案物业有否拖欠物业管理费及具体情况；⑤业主委员会投票权情况。
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