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随着今年土地市场回暖，房地产企业拿地开始活跃。但进入2019年5月，笔者注意到房地产融资环境总体趋向收紧。除了银保监会出台合规监管政策外，各地银保监局还对各金融机构开出了数量众多的罚单。作为从事房地产业务的专业律师，笔者认为近期房地产融资的环境将对今后一段时间内房地产企业的融资渠道产生一定影响。本文将对近期出台的具体监管政策、处罚情况及对房地产企业融资渠道的影响进行简单归纳，以供房地产行业和金融行业从业人员参考。
2019年5月17日，银保监会发布了银保监 发〔2019〕23号文《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》，及附件1《2019年银行机构“巩固治乱象成果促进合规建设”工作要点》、附件2《2019年非银行领域“巩固治乱象成果促进合规建设”工作要点》（以下统称“23号文”）。其中，涉及房地产融资监管的主要内容如下：
序号 |
机构名称 |
监管工作要点 |
1 |
银行 |
表内外资金直接或变相用于土地出让金融资 |
未严格审查房地产开发企业资质，违规向“四证”不全的房地产开发项目提供融资 |
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个人综合消费贷款、经营性贷款、信用卡透支等资金挪用于购房 |
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资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场 |
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并购贷款、经营性物业贷款等贷款管理不审慎，资金被挪用于房地产开发 |
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2 |
保险机构 |
未按规定范围投资，违规投向国家及监管禁止的行业或产业 |
3 |
信托公司 |
向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资，或通过股权投资+股东借款、股权投资+债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资 |
直接或变相为房地产企业缴交土地出让价款提供融资，直接或变相为房地产企业发放流动资金贷款 |
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4 |
金融资产管理公司 |
未执行关于房地产业务的各项政策和监管要求 |
5 |
金融租赁公司 |
违规开展房地产业务 |
23号文出台前后，各地银保监局针对各金融机构在开展房地产业务中的不规范行为进行了多项处罚。
（1）处罚理由：向资本金不足的房地产项目发放贷款
（2）处罚理由：向“四证”不全的房地产开发项目提供融资
（3）处罚理由：发放房地产开发贷款时，贷前调查不尽职
（4）处罚理由：违规发放贷款用作土地保证金、土地出让金
（2）处罚理由：违规开展房地产业务
（3）处罚理由：违规发放房地产贷款
（1）23号文首次在文件中提及“资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场”，笔者推测未来监管将严查资金通过各类影子银行渠道违规流入房地产领域。
（2）23号文把“并购贷款、经营性物业贷款等贷款管理不审慎，资金被挪用于房地产开发”列为监管工作要点。关于“审慎”的判断标准，23号文并没有明确。笔者注意到2018年1月29日《上海银监局关于规范开展并购贷款业务的通知》曾针对并购贷款业务做出如下规定：
并购贷款投向房地产开发土地并购或房地产开发土地项目公司股权并购的，应按照穿透原则管理，严格遵守《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规，拟并购土地项目应当完成在建工程开发投资总额的百分二十五以上；
严格遵守房地产开发大类贷款的监管要求，对“四证不全”房地产项目不得发放任何形式的贷款；
并购贷款不得投向未足额缴付土地出让金项目，不得用于变相置换土地出让金；
防范关联企业借助虚假并购套取贷款资金，确保贷款资金不被挪用。
根据上海银监局的通知，银行并购贷款不能用于缴付土地出让金，且被并购项目应完成在建工程开发投资总额的百分之二十五以上。如各地银保监局严格执行此标准，笔者推断将会对房地产企业在项目收并购阶段的融资带来较大影响。
（1）23号文及近期处罚案例继续强调不得向四证不全、开发商/股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资，即不得向不符合“四三二”要求的项目提供融资。
（2）此外，23号文中明确提到，如下4种模式也属于变相“融资”：
股权投资+股东借款：通常表现为“小股大债”模式，即信托公司持有房地产项目公司小部分股权，通过股东借款向房地产项目公司提供资金，实现融资目的；
股权投资+债权认购劣后：通常表现为房地产项目公司或其关联方认购劣后级债权，信托产品认购优先级债权，即向房地产项目公司提供了资金，又能确保信托优先级投资人本金和收益；
应收账款：通常表现为信托公司买断房地产企业的应收账款，变相实现其融资目的；
特定资产收益权：通常表现为信托公司买断房地产企业的特定资产收益权，并约定到期由房地产企业进行回购。
因信托公司的资金监管比银行略微宽松，据笔者了解，部分信托公司实践中会采取各种变相方式发行相关的房地产类信托产品。如各地银保监局严格执行23号文的规定，笔者推测将对房地产企业在项目满足“四三二”条件之前的融资带来较大影响。
（1）对于不动产投资的要求，原保监会还专门制定了《保险资金投资不动产暂行办法》（后通过《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》等文件对内容进行过调整）。目前，保险资金参与房地产融资的常见模式包括债权投资计划、项目资产支持计划和股权投资计划，此外还有通过信托计划、债券、物权方式、资产管理金融产品等方式参与融资。其中债权投资计划是最为常见的模式，项目支持计划和股权投资计划也较为多见。
（2）虽然保险资金可以投资不动产，但是仍存在诸多限制。早在2010年，监管部门就明确不鼓励和不允许保险资金控股房地产开发企业。除此之外，保险资金不得直接从事房地产开发建设（包括一级土地开发）；不得提供无担保债权融资；不得以所投资的不动产提供抵押担保；不得投资开发或者销售商业住宅；不得投资设立房地产开发公司，或者投资未上市房地产企业股权（项目公司除外），或者以投资股票方式控股房地产企业。已投资设立或者已控股房地产企业的，应当限期撤销或者转让退出；不得以投资性不动产为目的，运用自用性不动产的名义，变相参与土地一级开发。
（3）23号文强调禁止保险机构未按规定范围投资，违规投向国家及监管禁止的行业或产业。如各地银保监局严格执行23号文的规定，笔者推断保险机构今后将更为审慎投资与房地产相关的项目。
（1）国有四大金融资产管理公司被要求回归不良资产处置主业，但由于房地产相关的不良资产由于抵押物价值高、升值潜力大，也导致在当前在当前不良资产处置中，房地产占超过一半比例，主要包括土地、在建工程、烂尾楼、投资物业等。
（2）23号文强调金融资产管理公司应执行关于房地产业务的各项政策和监管要求，但未提及具体标准。结合2019年贵州银保监局针对中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司“向“四证不全”的商业性地产项目提供融资”进行处罚的案例，如各地银保监局严格执行23号文的规定，笔者推断将杜绝当前一部分金融资产管理公司变相为不符合要求的房地产项目提供融资的现象。
综上而言，虽然今年房地产市场回暖，但针对房地产融资的监管政策也日趋严格。从目前出台的23号文及相关处罚可看出，监管机构对合规性及审慎义务的要求愈加严格，房地产企业在融资方面应做好下一步的应对准备。
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