军队房地产建造与租赁纠纷的司法研究与审判指导

2018年6月，中共中央办公厅、国务院办公厅、中央军委办公厅印发《关于深入推进军队全面停止有偿服务工作的指导意见》，为军地各级深入推进军队全面停止有偿服务工作提供了重要遵循。

自上述指导意见下发以来，军队与承租人之间的合同无法继续履行，到期的不再续约，未到期的解除合同，而承租人在租赁的军队土地上的自建房屋是否需要军队给予补偿，成为司法实践中的又一新型法律问题。

2018年6月11日，中共中央办公厅、国务院办公厅、中央军委办公厅印发《关于深入推进军队全面停止有偿服务工作的指导意见》，为军地各级深入推进军队全面停止有偿服务工作提供了重要遵循。

《指导意见》指出，军队全面停止有偿服务，是党中央、中央军委和习近平总书记着眼实现党在新时代的强军目标、全面建成世界一流军队作出的重大战略决策，是深化国防和军队改革的重要内容。这项工作自2016年年初开展以来，经过各方共同努力，组织领导、政策制度、军地联动、司法保障体系逐步建立完善，项目清理停止成效明显，人员分流安置顺利，善后问题处理平稳，保持了部队和社会两个大局稳定。当前，军队全面停止有偿服务工作正处在决战决胜的关键时期，部队各级、地方各级党委和政府必须坚定信心决心，强化工作统筹，密切军地配合，聚力攻坚克难，确保如期完成军队全面停止有偿服务这一政治任务、国家任务、强军任务。

《指导意见》强调，要准确把握军队全面停止有偿服务重大战略决策意图，按照军队不经营、资产不流失、融合要严格、收支两条线的标准，坚持坚决全面、积极稳妥、军民融合，按计划分步骤稳妥推进，到2018年年底前全面停止军队一切有偿服务活动，为永葆我军性质宗旨和本色、提高部队战斗力创造有利条件。坚决停止一切以营利为目的、偏离部队主责主业、单纯为社会提供服务的项目。开展有偿服务的项目，合同协议已到期的应予终止，不得续签，全部收回军队资产；合同协议未到期的，通过协商或司法程序能够终止的项目，应提前解除合同协议，确需补偿的，按照国家法律规定给予经济补偿。

《指导意见》明确，对复杂敏感项目，区分不同情况，主要采取委托管理、资产置换、保障社会化等方式进行处理，国家和地方政府在政策上给予支持。对已融入驻地城市发展规划，直接影响社会经济发展和民生稳定，合同协议期限较长、承租户投资大，有潜在军事利用价值，确实难以关停收回的项目，可以实行委托管理。对独立坐落或者能够与在用营区相对分离，军事利用价值不高，已经形成事实转让的项目，由中央军委审批确定后，可以采取置换等方式处理。对部队营区内引进社会力量服务官兵工作、生活的房地产租赁项目，纳入保障社会化范围，规范准入条件、运行方式、优惠措施、经费管理等，更好地服务部队、惠及官兵。

《指导意见》明确，军队全面停止有偿服务后，将国家赋予任务、军队有能力完成的，军队特有或优势明显、国家建设确有需要的，以及军队引进社会力量服务官兵的项目，纳入军民融合发展体系。对需纳入军民融合发展体系的行业项目，由军地有关部门研究提出有关标准条件、准入程序、审批权限、运行管理等政策办法，实行规范管理，严格落实收支两条线政策规定。对军队全面停止有偿服务后空余房地产、农副业生产用地、大型招待接待资产，全部由中央军委集中管理、统筹调控。

《指导意见》强调，军队全面停止有偿服务是军队、中央和国家机关、地方党委和政府的共同责任。各有关方面要高度重视，牢固树立“四个意识”，加强组织领导和工作统筹，党委领导同志要敢于担当、勇于负责，对复杂敏感项目要亲自上手、一抓到底。要严肃工作纪律，适时开展专项巡视和审计，查处违纪违法问题。要以严实作风推动工作高标准落实，确保如期圆满完成军队全面停止有偿服务任务。

全面停止有偿服务的重大意义

完全停止有偿服务是国防和军事改革的重要组成部分。《中华人民共和国国防法》第十七条规定了我国武装力量的任务，是巩固国防，抵抗侵略，保卫祖国，保卫人民的和平劳动，参加国家建设事业，全心全意为人民服务。《国防法》第二十二条规定了中国人民解放军是国家的常备军，主要的任务和职能是防卫作战。军队是捍卫国家安全和人民利益的军事组织和核心力量，而开展有偿服务则属于部队的“副业”，不利于部队战斗力的提升。随着军队经商活动逐渐停止，部队内部涉及经济的案件逐渐减少。但改革开放后，受市场经济观念的影响，与部队相关的经济纠纷案件也成为军事法院裁判审理的主要组成部分。回归到部队的基本职能，中央军委决定停止有偿服务，是为了保证部队战斗力，提高部队凝聚力，树立官兵正确的价值观的必由之路。这一重大决策体现了改革强军的战略思想，是实现战斗目标的必要措施，体现了依法治军的原则。

在房屋租赁关系中，租赁的权利义务双方当事人应当遵守《合同法》的相关规定。在停止有偿服务情形下，会涉及到军队房地产租赁合同的解除等一系列问题。虽然部队房地产与民间的房地产相比具有特殊的性质，但原则上仍应当遵守《合同法》的相关规定。

一、军队房地产的权属

根据《国防法》第三十七条规定：“国家为武装力量建设、国防科研生产和其他国防建设直接投入的资金、划拨使用的土地等资源，以及由此形成的用于国防目的的武器装备和设备设施、物资器材、技术成果等属于国防资产。国防资产归国家所有。”《民法典》第二百五十四条，第一款明确了《国防法》有关国防资产所有权的规定，即国防资产归国家所有。按《军队国有资产管理规定》（2004）和《军队房地产管理条例》（1990，2000）对“军队国有资产”和“军队房地产”的界定，军队房地产属军队国有资产的范畴，所有权归国家。《民法典》（2007）第二百四十六条规定，除法律另有规定外，国有财产由国务院代表国家行使所有权。现行法律并未专门规定军队国有资产所有权的行使机关，不过从《国防法》（1997）关于改变国防资产的用途必须经国务院、中央军委或其授权的机构批准的规定看，军队国有资产的所有权应由中央军委或其授权的主体行使，实践中也是如此操作。军队房地产，中央军委将其处分权授予了总后勤部，下级单位只负责军队房地产管理的业务工作和具体的使用和管护。就此可以得出结论，军队房地产的所有权归属于国家，其处分权归属于总后勤部，具体占有、使用和管理军队房地产的为军队团级以上单位。

二、军队房地产范围的认定

根据2000年新修订的《中国人民解放军房地产管理条例》第二条：“本条例所称房地产，是指依法由军队使用管理的土地及其地上地下用于营房保障的建筑物、构筑物、附属设施设备，以及其他附着物。”由此可知，军队房地产主要为：通过在军用土地合法转让的基础上自行或委托他人开发和建造的部队房屋;军队以提供军队土地等形式与当地政府共建或者交换的房屋;以及在军事空地上出售的部分房产。

三、军队房地产确权存在的实际问题

权属关系是处理房地产相关纠纷的基础。在我国，对物的所有权和使用权等相关权属的确认，应当适用《民法典》。《民法典》第二百零八条规定了，不动产物权的权属应当经依法登记后发生法律效力;若未经依法登记，则不发生效力。根据《中国人民解放军房地产管理条例》规定，军队房地产必须到地方政府部门进行变更登记，并且该变更登记要以原有土地使用权和房屋所有权已经进行了登记为前置条件。

实际上，部队很多房地产存在着权属未经依法确认的情况。因部队驻地偏僻等客观因素，以及相关房地产管理人员不重视确权，致使部队的土地使用权转让尚未得到处理，导致了既没有土地使用权证也没有房产证的现象。针对此种情况，部队相关负责人应当通过多种手段和途径，积极与地方政府协调沟通，尽早办理国有土地使用权划拨手续。

此外，由于部队编制和隶属关系的调整，导致了营区土地和房地产已经易手，在缺乏有效管理的情况下，最终造成了部队资产的流失，并引发相关权属的纠纷。此种情况下，若双方都为平等的民事主体，那么依据民事法律关系，则适用善意取得的法律规则。为避免军产的流失，部队相关主管人员可以通过以国防资产专属国家所有的规定对抗对方关于善意取得军队房地产有关权利的主张，具体理由为：

1、根据《民法典》第三百一十一条第一款的规定，在无权处分动产或不动产的情况下，受让人符合善意、价格合理、已依法登记或交付条件的，构成善意取得，但“法律另有规定”的除外;

2、《民法典》第二百四十二条关于任何单位和个人不能取得专属国家所有财产的所有权的规定，属于上述“法律另有规定”的范畴;

3、国防资产专属国家所有，而按《国防法》第三十七条第一款规定，军队房地产属于国防资产，因此军队房地产不适用善意取得。

一、军队空余房地产租赁的法律适用

有关军队空余房地产租赁的法律法规包括《中华人民共和国城市房地产管理法》《中国人民解放军房地产管理条例》《军队空余房地产租賃管理规定》《军队单位对外有偿服务管理规定》。其中，《军队空余地产租赁管理规定》不但明确规定军队对外租赁的范围，甚至对租赁物的使用也做出指导性规定。

二、军队空余房地产出租的禁止性规定

军队房地产是国防资产，不同于普通国有资产的管理，在明确其可以出租的同时，相关法律法规还对军队房地产出租作了禁止性规定。《租赁管理规定》在第七条就规定了：“下列空余房地产不得对外出租：（一）军事行政区内的;（二）影响军事安全保密的;（三）属于违章建筑的;（四）权属有争议的;（五）不符合适用安全标准的。”对出租标的物作出了禁止性的规定。

相关的规定还有《中国人民解放军房地产管理条例》以及《军队空余房地产租赁管理规定》，这两个规定均对军队房地产承租人的主体资格是否适格作了禁止性规定。此外，《军队房地产经营管理规定》还对出租期限或使用期限作出了禁止性规定。

三、军队空余房地产出租的审批以及许可

根据《军队房地产管理条例》第四十三条、第四十四条，《军用土地使用权转让管理暂行规定》第十二条，《租赁管理规定》第十一条规定了：“拟租赁房地产面积的大小、租期的长短等具体情况，分别由总后勤部、总后勤部基建营房部、军区级单位后勤（联勤）部、军区级单位房地产管理局（处）审批。”并且根据《租赁管理规定》第十七条要求军队空余房地产租赁应当实行许可证制度。对准备出租的空余房地产，相关机构必须申领《军队房地产租赁许可证》。此外，解放军房地产管理局为规范租赁合同，还统一印制了《军队房地产租赁合同》的格式范本。《军队房地产租赁合同》格式范本明确规定了“不得擅自更改有关条款”，对合同的内容和格式均作出了严格的限制，甚至连合同的附加条款也必须严格遵循《军队空余房地产租赁管理规定》的相关要求，报请房地产管理部门审核同意后方可产生法律效力。

一、军队房地产租赁合同的协商解除及补偿

停止有偿服务后的突出问题是，租赁合同尚未到期，军队需要单方面提前解除合同引发的纠纷问题。根据《黑龙江省法院发布涉军停止有偿服务活动审判典型案例》中对黑龙江全省法院受理停止有偿服务纠纷案例的统计来看，2016年2月至2017年6月，黑龙江省法院共受理54起军事停工案件，主要涉及租赁合同纠纷。其中，房屋租赁合同纠纷27起，土地租赁合同纠纷19起。可见在军队房地产租赁合同纠纷解决的途径来看，有相当一部分是通过调解和协商加以解决的。

《军队房地产租赁合同》第九条规定了，出租人因非军事需要提前解除合同的，应当提前三个月由书面的形式通知承租人。甲方按乙方实际使用时间记收租金，并补偿两个月租金给乙方作为搬迁费用，并加付银行合同存款利息退还房地产租赁保证金。”合同的签订是基于租赁双方的合意，因此军队一方若须提前终止合同，应按照签订的合同要求，提前三个月通知承租方，通知到达对方时生效，并给予合理的补偿。关于合同解除后的补偿问题，当事人双方有约定的从其约定，没有约定的，应根据“最高人民法院关于审理城市房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释”第十一条第四款的规定，双方在均无过失的情况下，租赁双方对剩余租赁期间的装修和装修剩余价值应当公平分摊。所以在实务中，可以依据此条，由部队和承租人公平的分摊承租人所付装修装饰的剩余价值。

二、军队房地产租赁合同的诉讼解除及补偿

若通过诉讼判决的方式解决租赁纠纷，出租方可依《军队房地产租赁合同》第九条第四款的约定，“因不可抗力原因（军队政策法规重大调整）造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任”或依据情势变更免除单方提前解除合同的责任。

在全面停止有偿服务背景下，部队从开始的允许开展部分有偿服务到现在的全面停止有偿服务，事实上形成了合同订立时所处客观情况发生的重大变化，致使合同签订的基础丧失，其完全符合情势变更原则的第一构成要件。从时间上来看，《通知》发布时，许多合同都处于有效成立后至终止履行前的状态，符合情势变更原则第二构成要件。主观方面，中央军委下发《通知》是出租单位订立合同时无法预见到的，其主观上不存在故意或重大过失违反合同的情形，符合了情势变更原则第三个构成要件。最后，还应当本着公平的原则，从承租方的利益来考虑，军队已经无法继续提供房屋供其承租，承租人若继续按照之前的合同交付房屋租金的话将会承担更大的不必要损失，造成了继续履行合同的显失公平，这也符合了情势变更原则的第四个构成要件。

军队与一般民事主体不同，在解除合同的同时，还应当对承租人造成的经济进行适当的补偿，这不但符合民法中的公平原则，更维护了军民、军地的和谐，有利于部队的持续发展和不断巩固群众基础。同时，对保留的“特权”也要建立健全规范体系，从宏观调控到微观细节，在各个层面上对国防合同管理活动进行规范，引导国防合同各方面主体依法进行交易，保障国防合同履行。

三、军队房地产租赁合同解除后，承租人应当腾退房屋

无论是租赁房屋、租赁土地、租赁土地之上自建房屋，在租赁合同终止后，承租人均无权继续占有，军队可基于《民法典》第236条“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”的规定要求承租人腾退房屋。

承租人因不享有租赁土地的使用权，同时也无自建房屋的所有权，因此实践中军队对于腾退的请求是没有争议的。

军队与承租人签订的租赁房屋及土地的协议本质上为租赁合同，对于承租人是否可以自建、对自建房屋的处理、自建房屋的补偿有约定的从约定，这是为了保护合同双方当事人的意思自治。对于约定不补偿的，法院一般会认定不补偿；也有的法院会综合考虑承租人承租期限长短、承租人的收益多少等来判断不补偿是否符合公平原则，若不符合的，可能判决军队给予适当补偿；此外，军队也可自愿给予一定补偿，法院依法予以支持。

司法实践中适用的法条主要如下：

实践中大多适用此法条。（以前为引用《合同法》中的第235条，即本条内容）

实践中适用此法条的很少。、

值得注意的是，《民法典》实施后，《民法通则》被废除，但《民法通则司法解释》并不当然被废除，其目前仍有法律效力，直到最高法院清理废除或以其他司法解释替代，目前尚未检索到最高法院对《民法通则司法解释》进行过清理。其仍具有法律溯及力。（详见最高法刘贵祥法官发表于《法律适用》2020年第15期的文章《《民法典》实施的若干理论与实践问题》）

中国人民解放军73202部队与程华土地租赁合同纠纷一审民事判决书|（2017）苏0706民初7431号

法院认为：关于被告所建地上建筑物是否应予补偿，本院经审查认为，合同第三条明确约定不得擅自在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，确实需要新建和添建的，必须向原告提供建设方案，经军队主管部门批准并由原告出具书面同意书后实施，权属归原告所有，租赁期满后或者解除合同时无偿移交给原告。被告未举证证明自建房屋经过原告同意，且按上述约定租赁期满后权属归原告所有，故被告要求给予补偿缺乏依据，不予支持。

中国人民解放军空军房地产管理局大连办事处与金国丰租赁合同纠纷一审民事判决书|（2017）辽0213民初5410号

双方在合同中约定反诉人在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，租赁期满后或者解除合同时，应当完好无损的无偿移交给被反诉人，又在合同附加条款中明确反诉人投资自建的6560平方米房屋，合同到期后无偿归被反诉人所有，故反诉人要求被反诉人赔偿其地上建筑物损失的诉讼请求，无事实及法律依据，不予支持。

三亚龙兴实业有限公司与中国人民解放军92810部队租赁合同纠纷二审民事判决书|（2018）琼02民终1700号

法院认为：本案二审的争议焦点为92810部队是否应当赔偿龙兴公司投资损失9743287元。首先，双方当事人一致认可从2005年开始关于涉案土地存在租赁合同关系，亦按约履行，每年一签合同，最后一份书面合同为2014年8月签订，2015年8月18日到期。自2005年开始，双方合同均约定合同期满或合同解除后，龙兴公司新添建的建筑物无偿移交给部队。根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第86条规定，本案双方签署的书面合同已经到期，根据合同约定，龙兴公司在租赁期间新添建的建筑物应当无偿交付给部队。龙兴公司主张自2015年8月至2018年4月双方之间存在的是不定期租赁关系，期间双方不存在无偿移交的约定，部队也从来没有把地上建筑物作为部队的资产收回，部队的格式条款没有实际履行，根据公平原则应予补偿。该主张不成立，理由如下：。。。。。。第三，涉案土地已经交由龙兴公司自2005年开始经营使用了十几年，龙兴公司对涉案建筑已经用于居住或自行经营或出租收益，其已享受到了因投资建设涉案建筑物而产生的利益，其中酒店（不包括别墅）外包两年的承包金收益便有173万余元，其在利益上已得到了弥补，并未出现利益上的显失公平。故龙兴公司主张依据公平原则予以补偿亦不成立。

上诉人中国人民解放军沈阳军区兴隆台农副业基地与上诉人陈大宏租赁合同纠纷二审民事判决书|（2018）辽01民终4135号

法院认为：关于反诉部分，反诉原告自建及改建中的添附物归属及是否补偿问题成为本案的争议焦点。根据《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第八十六条规定，就本案而言，原、被告签订租赁合同的期限明确约定为五年且“《合同》第七条第一款因军事需要、国家和军队政策调整和地方城市规划建设需提前终止合同的，陈大宏必须自接到军区农副基地通知之日起三十日内无条件地将所承租的房地产交还军区农副基地，军区农副基地按实际使用时间计收租金，其它互不补偿。”由于中央军委于2016年2月下发军队停止有偿服务通知，符合《合同》中第七条第一项的约定事项且原告以将该“通知”送达给被告，故按《合同》约定，互不补偿。但是《合同》又附加约定第十四条第一款因陈大宏涉及建设资金投入，拟承租意向20年，每五年为一个租赁期，在没有发生本合同第七条第（四）款“因不可抗力原因（在本合同中指：战争、军事需要、国家和军队政策法规调整、地震）所造成本合同无法履行的，军区农副基地、陈大宏双方均不承担责任”所涉事项的情况下，重新签订合同。满足陈大宏承租意向年限时，陈大宏新建和改造建筑无条件归军区农副基地所有，被告基于此意向投入了较大的建设资金，种植了果树、改造了房屋、修建了鱼塘等设施。综合《合同》本义，双方终止《合同》均不存在过错，按照《合同》约定，终止合同后，双方互相不补不赔，但考虑到被告投资较大，如果则令被告完全拆除添附物，而不予补偿，有违公平原则。就被告添附的财产应当属于养殖业及设施农业范畴，符合合同约定的用途。就添附物归属问题除应按法律规定之外，还应考虑到物的经济价值、物的合理利用等因素，为此，对被告自建及改造所有添附物全部归属原告为宜，按照公平原则，原告应按照添附物鉴定总价值的50%对被告予以补偿。

一、双方没有约定补偿

在双方没有约定补偿的情况下，法院大多适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《房屋租赁合同司法解释》）第14条的规定，军队同意承租人自建，但是对自建费用没有约定的，看是否办理合法建设手续，若办理了合法建设手续，则自建费用由军队承担；若未办理合法建设手续，则自建费用由双方按照过错分担，双方过错大小法院按照实际情况确定。

吴国祥与中国人民解放军南京军区装备部防化技术大队财产损害赔偿纠纷一审民事判决书|（2016）皖1823民初1547号

法院认为：本案中并无证据显示案涉自建房屋不能办理合法建设手续，故自建房按现状返还给南京军区防化大队，客观上南京军区防化大队因取得自建房屋而受有利益，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定，案涉自建房的建造时的造价应当由出租人南京军区防化大队负担。同时，考虑到吴国祥的自建房系2005年10月30日自建，故参照民间借贷资金占用期间的保护利息标准，出租人南京军区防化大队应自2005年10月30日起按照年利率6%的标准支付利息损失。吴国祥主张南京军区防化大队按照市场价赔偿的诉请，于法无据，本院不予支持。

中国人民解放军66457部队与兴隆县兆龙食品厂租赁合同纠纷一审民事判决书|（2018）冀0822民初37号

法院认为：被告出资新建设的房屋资产现实价值775，585.99元，因上述房屋未办理合法建设审批手续，原告作为租赁合同约定的场地所有权人，在其上建设房屋应当向有关部门办理审批手续而没有办理存在过错；被告在未取得审批手续情况下建设房屋亦存在过错。根据原、被告双方的过错程度，由原告承担10%责任，被告承担90%责任。由于拆除房屋会造成更大的经济损失，不符合物的有效利用原则，故被告建设的房屋归原告所有，由原告给予被告775，585.99元的10%补偿。

二、折价归财产所有人

适用《民通解释》第86条规定，没有约定的，双方协商；协商不成的，责令拆除；不能拆除的，可以折价归财产所有人；造成财产所有人损害的，应当负赔偿责任。实践中暂未找到关于军队无约定情况下的相关案例。

三、没有约定，军队补偿

对于自建费用没有约定的，实践中也有军队主动给予承租人适当补偿的情况，法院予以支持。

中国人民解放军65367部队与曹乃胜排除妨害纠纷一审民事判决书|（2015）二钢民初字第157号

法院认为：被告曹乃胜未经批准在原告依法享有使用权的土地上自建房屋，侵犯了原告的合法土地使用权。本案是原告起诉的排除妨害纠纷。妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。对于被告要求被告已经长期居住，且建房时部队未予制止，应该按照相同面积给安排平房或按照市场价每平米3-4千元的标准给予补偿的答辩意见，本院认为，被告曹乃胜没有合法的土地使用权，被告在该地块建房原告未制止并不能因此得出被告建房合法的结论。事实上，被告未办理审批手续擅自在军用土地上自建的房屋应属于违章建筑。被告要求补偿的标准未能向本院提供相关依据，且被告房屋建设时未经合法审批，未取得合法的权属证明，不能得到支持。原告按照评估标准给予被告适当补偿的主张，不违反有关法律规定，本院予以支持。

附：结案通知书

通化市二道江区人民法院

执 行 结 案 通 知 书

(2018)吉0503执161号

申请执行人：中国人民解放军65367部队。

被执行人：曹乃胜。

本院执行的中国人民解放军65367部队申请曹乃胜排除妨害纠纷执行一案，被执行人曹乃胜已将其位于申请人中国人民解放军65367部队有权使用土地范围内的自建房屋拆除并迁出原告土地范围。申请执行人中国人民解放军65367部队于2018年7月19日给付被执行人王成君补偿款28138元。现已将案款发放给被执行人曹乃胜。根据（2015）二钢民初字第157号民事判决书现已全部执行完毕，现予以结案。

特此通知

执行员　　孔祥雷

二〇一八年七月十九日

书记员　　张振坤

四、最高法院的裁判（一）

2020年9月13日，最高人民法院出具（2020）最高法民申5162号民事裁定书

本院经审查认为，济南军区基地的再审理由无事实和法律依据，具体分析如下：

（一）关于工程项目是否超范围鉴定问题。

根据案涉《军队土地租赁补充合同（二）》约定，土地亩数均按用途实际测量。一审法院委托评估机构对案涉土地面积进行测量，符合法定程序和双方合同约定。评估机构在双方当事人共同见证下，对相应资产予以勘查，当事人现场并未提出异议。济南军区基地再审亦未提供证据证明曾对此提出异议，其该项再审理由依据不足。

（二）关于鉴定机构是否应当回避的问题。

案涉纠纷的鉴定事项涉及土地面积、地上建、地上建筑物及附着物价值评估方工程造价三项内容，一审法院依法委托三家鉴定机构对相关事项进行鉴定。济南军区基地只提出山东鼎元芳华工程项目管理有限公司与其有合同纠纷，对另外两家鉴定机构并未提出异议。上述鉴定机构在选择过程中系随机抽取，在选定鉴定机构后，济南军区基地未提出异议，所提事由亦非鉴定机构需要回避的法定事由。其该项再审主张，依据不足。

（三）关于案涉建筑、工程的权属认定问题。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。一、二审判决根据上述规定综合全案情况以及各方提交的证据对案涉建筑、工程权属进行认定，无明显不当之处，济南军区基地再审未提供足以推翻该事实的相反证据，对其该项再审主张，本院不予支持。

（四）案涉合同因军队政策调整无法继续履行，虽非济南军区基地违约导致，但对于合同解除后的清算，亦应本着公平合理的原则处理，二审判决综合全案情况对鑫利昌达公司前期投入适当补偿，未明显超出自由裁量权范畴，不属于应当再审的情形。

（五）关于租金的支付问题。

各方均认可鑫利昌达公司未在案涉土地上进行盐田和盐化工项目开发，济南军区基地主张按照盐田租金标准支付租金，与事实不符。而且，从合同履行情况看，张庆利缴纳了2018年的租金，济南军区基地对该数额并未提出过异议。且一审判决亦指明如有其他证据可另行诉讼解决，不损害济南军区基地利益。

（六）根据已经查明的事实，张庆利为鑫利昌达公司的实际控制人，前期对案涉土地进行了开发建设。对此事实，济南军区基地并未提供相反证据予以推翻。鑫利昌达公司与张庆利之间虽名义上为不同的民事主体，但在本案补偿问题上，具有利益一致性，一、二审判决本着减轻当事人诉累的考虑，对补偿金额一并处理，亦有保障军队全面停止有偿服务这一国家政策能够尽快实施的特殊考虑，有其合理性。

五、最高法院裁判（二）

2020年1月14日，最高人民法院（2019）最高法民申6372号裁定书：在军队停止有偿服务大背景，军队适当补偿

本院经审查认为，本案双方当事人之间的租赁合同关系，经另案云南省高级人民法院（2018）云民终435号民事判决确认解除，双方租赁合同的效力及违约责任的认定等事项，已经该院审理并作出生效民事判决。本案系租赁合同解除后，南疆公司针对租赁物被回收而提起的损害赔偿之诉。因此，南疆公司提出合同条款效力、其不存在拖欠租金行为、不应承担违约责任、61538部队存在责任和过错等申请再审理由，不属于本案审理范围。

本案的焦点问题为解除双方租赁关系的前提下，61538部队应否就南疆公司市场建设投资损失予以补偿，数额应如何确定。（2018）云民终435号民事判决认定南疆公司存在拖欠租金的违约行为，符合合同约定的解除条件，判令解除双方租赁关系。本案中，根据双方当事人的约定，在南疆公司因欠付租金且符合解除合同条件下，61538部队有权无偿收回场地而不需要给予补偿。但从双方当事人签订及履行租赁合同的实际情况来看，及有关军产停止有偿服务的大背景下，积极稳妥地化解复杂敏感的房地产租赁难题是处理此类纠纷应遵循的原则。因此，61538部队应对租赁物收回给南疆公司造成的损失给予适当的补偿。至于南疆公司提出应以其单方委托作出的评估报告确定租赁物补偿价格，原审法院认为，在军队停止有偿服务的大背景下，61538部队就南疆公司投资建设的地上建筑物亦无法再次出租收益，故原审法院综合考虑解除合同的背景、合同履行期限及南疆公司的具体投入等因素，未按照合同解除时，该建筑物的单方委托所做市场评估价值给予赔偿，而是根据公平原则，酌定61538部队对南疆公司在案涉场地上的投入补偿1500万元，并无不当。因无鉴定必要，一审法院未准许南疆公司提出的鉴定申请，亦无不当。

本律师认为，对于在军队土地上自建房屋是否需要补偿承租人的问题上，法院需要充分考虑军队全面停止有偿服务的大背景，积极稳妥的化解复杂敏感的房地产租赁难题。在司法实践中，法院需要依不同情况作不同处理：

情况一，有约定的从约定。

情况二，没有约定的，按法律规定处理。

没有约定的，若适用《民通解释》第 86 条，先双方协商，协商不成责令拆除，不能拆除的可以折价归财产所有人；

 若适用《房屋租赁合同司法解释》第 14 条，有合法建设手续的军队承担自建费用，没有合法手续的按照双方过错程度承担。

但要注意，根据合同约定不补偿，以及责令拆除未经军队同意的违章建筑等情形的，法院也可能会判决军队酌情补偿。

情况三，依法不能补偿的，考虑军队全面停止服务的大背景，适当或相应补偿。

尽管依法律规定承租人无法获得补偿，但法院需要充分考虑军队全面停止有偿服务的大背景，积极稳妥的化解复杂敏感的房地产租赁难题，对租赁物收回给承租人造成的损失给予适当补偿或相应补偿。

在处理军队法律纠纷问题上，军队一定要做到合法合规、有理有据，经的起上级主管部门的巡视和审计。