法律尽调研究院
致力于做风控最好的法律尽职调查交流平台
十年前，深圳推出首批旧住宅区改造计划，共包括桥东片区、木头龙小区、金钻豪园、龙溪花园、华泰小区、南园新村、鹤塘小区、沙河商城和海涛花园九个小区。
6年过去，九个小区中只有鹤塘小区完成了100%的签约率，这已经是深圳旧改签约最快的记录了。大多数开发商都是耗了十年二十年后谈不下，最终撤场。
整理了广东省2019年的六大旧村改造典型项目，对它们进行基本情况对比，还附有项目改造模式、规划亮点、项目历程、案例反思等多方面介绍，希望能给城市更新朋友们一些启发。（文章较长，建议先点个收藏，以防丢失哦~）
六大旧村庄改造经典案例基本情况对比
深圳市南山区大冲城中村改造项目是目前广东省内最大的城中村整体改造项目。
模式特点：
对拆迁用地范围内现有建筑实行整体拆除重建，由改造实施主体负责。对现状朗景园居住小区、大王古庙、郑氏宗祠实行综合整治。
运作模式：政府主导、市场化运作、股份公司参与。
项目历程
→1998年，深圳市政府首次将大冲村纳入旧改规划。
→2005年，《南山区大冲村旧村改造规划》完成。
→2009年，大冲实业股份公司与华润集团正式签订《大冲旧改合作意向书》。
→2010年3月，村民物业签约户数已达904户。
→2011年12月，大冲整体改造奠基，全面进入开发建设阶段。
→2013年12月，随着大冲旧改回迁自住A区主体结构顺利封顶，大冲村民实现了第一次回迁。
→2014年10月，华润城开盘。
改造对比
建成环境：从楼房密集、小巷狭窄、街道凌乱的城中村，转变为拥有集零售、餐饮、娱乐、休闲、文化及康体于一体的超大型购物中心，提升了该片区整体城市空间品质。
社会效益：改变大冲的经济模式和生活观念，村民不再单纯依赖物业，新大冲还将给村里的年轻人提供更多的就业机会，甚至可以参与物业管理、酒店、写字楼的管理。
土地节约：从独门独户的住宅形式转变为多层和高层的集合型住宅模式，提高现有土地综合利用价值。
经济发展：集体物业的租金达到旧改前的四倍，村民个人也因单位面积物业租金提升而提高收益。随着商户的进驻和企业的入驻，将直接或间接带动就业人口增长约4.3万人。
案例反思
大冲村项目采取拆除重建和局部综合整治相结合的更新模式，配套了多项政策措施。通过对现状的深入调研，兼顾相关各方面的利益，使旧村改造与市场经济结合，保证改造开发有一定的合理利润，有效带动改造实施主体的积极性，更快推动旧村地区的改造，使规划具有可操作性，为省内其他城市提供了借鉴样本。
模式特点
列入“三旧”改造范围，其农村集体建设用地可在本集体经济组织（或村民代表大会）2/3以上人员表决同意的前提下申请转变为国有建设用地，可以协议出让给村集体经济组织（含其全资子公司）自行开发。或与有关单位合作开发建设。
村集体经济组织与通过公开方式确定的合作者合作开发的，可成立项目联合公司（改造主体），在本集体经济组织（或村民代表大会）2/3以上人员表决同意的前提下，可以按程序协议出让给项目联合公司开发建设。项目联合公司章程应当包含其改造地块应返还的土地出让纯收益的分配、拆迁补偿安置的权益等内容。
建设方式为农民集中高层公寓式安置，改变传统的“有天有地” 单家独院安置方式，实行集中高层公寓式安置模式，建成环境优雅、设施齐全、服务完善、配套合理的城市高档小区。
项目历程
→2010年10月，旧塘村村民与茂名市天韵房地产开发有限公司签订改造协议；
→2012年4月，茂名市天韵房地产开发有限公司与茂南区站前街道办高凉南第一经济合作社（旧塘村）就改造项目联合成立茂名市天新房地产开发有限公司。
→在本集体经济组织成员（或村民代表大会代表）2/3 以上人员表决同意的前提下，协议出让给项目联合公司，其改造地块应返还的土地出让纯收益的分配、拆迁补偿安置的权益等在项目联合公司章程内进行约定；
→2013 年 1 月，完成旧村庄集体建设用地转变为国有建设用地的土地报批；
→2013年5月，完成村民青苗、房屋拆迁补偿；
→2013年12月，完成工程报建审批，并开工建设；
→2016年10月，工程竣工验收，交付使用。
改造对比
改造前：村民收入低：村民184人，大多以出租房地供家禽养殖和屠宰为生，是远近闻名的“低保村”。环境脏乱差：村民常年生活在脏乱环境中，备受病菌滋长的困扰。
改造后：环境优雅：中间为小区中心花园，道路两旁种下海南红豆、桂树、山竹等名贵树木；设施齐全：建有游泳池和体育健身场所，相关设施完善；配套合理：小区落成后，底层商铺将引进银行、超市等行业入住。
案例反思
旧塘村改造采取了村集体申请集体用地转国有用地，协议出让，通过农村集体资产交易平台公开选择合作主体，进行合作开发。旧村庄改造成功的优势在于充分利用区位交通优越的条件，极大改善了村容村貌，提升人居环境。
模式特点
南排排后村改造项目属旧村庄“三旧”改造类型，根据广东省人民政府办公厅《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见（实行）的通知》（粤府办〔2009〕122 号）第二条“纳入‘三旧’改造规划的旧村庄集体建设用地，符合有关条件的，有关农村集体经济组织可向所在地县级以上国土资源管理部门申请转变为国有建设用地”。
2013年11月29日经阳江市“三旧”改造工作领导小组成员联席会议审议通过；阳江市人民政府于 2013 年12月17日批复认定该项目为“三旧”改造项目；省人民政府于2014 年6月12日批复将旧村庄集体建设用地征为国有建设用地。
改造对比
改造前：典型的城中村，巷道狭窄，房屋布局凌乱，地势低洼，卫生条件差，群众要求改造意愿迫切。
改造后：规划建设商业中心、商业街、12幢住宅楼和幼儿园，彻底解决了“水浸村”现象，改善了村民的生活环境；中心商场引进了世界 500 强知名品牌沃尔玛，成为阳江市区商业新中心，提高了城市功能配套。
案例反思
排后村“三旧”改造项目属于城中村改造，采取政府引导市场主导的改造模式，通过两方面的配套政策措施提 高社会资金参与的积极性，一是对旧村庄改造项目在基准容积率 2.0 的基础上给予了容积率奖励；二是在补缴地价计收和土地征收补偿成本核定方面给予明确，行政事业性收费按40%收取，极大提高了社会资金参与改造的积极性。
模式特点
政府主导、社会资金参与土地整合，统一规划实施改造
在省、市“三旧”改造政策体系的基础上，南海区用活用足上级政策，通过政府主导、社会资金参与土地整合，对该片区统一规划实施改造，并通过加大财政扶持，制定激励扶持政策，引导推动市场、社会各界积极参与广佛国际商贸城中心区改造项目的“三旧”改造工作。
充分利用“三旧”改造扶持政策
征收农村集体建设用地进行经营性开发，土地出让纯收益可一定比例用于支持农村集体经济组织发展；加大财政支持力度，制定奖励拆迁补贴等鼓励政策，加大政府的财政扶持力度，大大推进的该片区的“三旧”改造工作。
运用多种方式和谐搬迁整合土地资源
该项目大力推行和谐拆迁，在统一拆迁补偿标准的前提下，做到一视同仁。
改造对比
改造前：存在严重污染环境、无证照违法生产经营、厂容厂貌脏乱差、城市服务功能欠缺、单位用地产出效益低下等问题。
改造后：建立一个具有全国影响力的有色金属交易中心或有色金属交易市场；发展酒店服务、商务办公服务、金融保险以及其他中介服务等的商务配套行业；改善市民生活休闲环境；
模式特点
改造类型：政府主导，文冲集体经济组织自主改造，成立全资子公司为改造主体。
资金来源：政府不投入，改造成本全部由融资地块协议出让取得改造资金。
文冲集体经济持续发展：改造后村集体利益不受损、居民生活水平渐步上升，为保障文冲集体经济可持续发展，规划在复建现有12万平方米集体物业基础上，另额外增加 4.7 万平方米的复建村集体物业。
项目历程
→2002年“撤村改居”开始构思城中村改造，主动开展城中村改造的摸查和前期工作，编制《文冲旧村改造新村建设规划》。
→2006年委托编制《文冲石化路以西城中村改造方案》。
→2007年，文冲经联社成立专门的城中村改造办公室和工作领导小组，并编制项目改造方案和拆迁补偿安置方案。
→2008年对项目改造方案进行表决并一致通过。
→2009年广州市政府确定文冲石化路以西城中村改造项目为全市 52 条全面改造城中村名单之一。
→2009年6月广州市城中村改造工作领导小组会议（穗府会纪〔2009〕151 号）批复改造方案。
→2010年文冲经联社组织表决通过《文冲石化路以西城中村改造拆迁补偿方案》，并开始与村民签订拆迁补偿安置协议。
→2月26日获得广州市规划局《关于原则同意城中村改造方案的复函》( 穗规批〔2010〕51号） 。
→2012年1月31日获得《关于同意文冲石化路以西城中村改造规划方案调整的复函》（穗规批〔2012〕18号）。
→2016年11月 23日获得《关于同意文冲石化路以西城中村改造规划方案调整的复函》（穗国土规划批〔2016〕75 号）。
改造对比
改造前：城中村，楼房密集、小巷狭窄，“握手楼” 存在消防隐患，公共设施匮乏。
改造后：建筑质量良好，学校、健身场地、肉菜市场等设施一应俱全，社区居住条件得到极大改善；引入租金收益更高的休闲娱乐、餐饮购物等业态，集体收入将大幅提高；注重保护有历史价值的建筑物，使旧村原有的历史文化脉络得以有效的传承。
案例反思
由于文冲等旧村改造项目成本核算中并无考虑城市基础设施配套费，且项目难以符合棚户区改造相关标准和要求，导致文冲项目后续复建安置区物业无法办理城市基础设施配套费减免手续，对项目改造资金平衡和建设实施造成影响。
模式特点
注重发挥农村集体的自主性
改造项目充分利用省 " 三旧 " 改造政策中农村集体自愿申请将集体建设用地转为国有建设用地的特殊政策，赋予了农村集体在改造中的自主权。
注重调动市场主体的积极性
钟屋围项目采取集体经济组织与企业合作改造模式实施，既引入了熟悉地方情况的本土开发企业东莞市卓越天城房地产开发有限公司开展前期拆迁协商，也引入了实力雄厚、品控过硬的品牌开发商万科集团、中天集团进行后期建设管理，充分撬动市场资金解决旧村改造的资金难题。
注重充分履行政府的角色职责
前期，政府主要扮演协调者的角色，如征拆面积的公开丈量和确定，绝大多数群众合理诉求的转达，少数“钉子户”的沟通工作等；
中期，政府主要扮演监督者的角色，对建设项目的进度、质量、安全等工作实施重点监督，同时要求开发商同步建设并按期交付回迁房；
后期，政府主要扮演引导者的角色，要求企业更加注重履行社会责任，引导项目开发商通过异地捐建的方式，为东城无偿建设了花园小学、社卫大楼等公建配套设施。
项目历程
→项目于2012年启动；
→2016年4月完成土地出让，一期于2018年4月竣工，目前已全部预售；
→二期于2018年5月动工 , 目前正在建设及预售；
→回迁房于2019年4月竣工，目前已完成分配。
改造对比
改造前：钟屋围村民宅基地建筑质量普遍较差，村内道路破败，生活配套严重缺乏；同时，逾九成原居民已迁离，村内居住大量“三无”人员，并开设很多无证经营小作坊，带来了严重的环境问题和社会治安问题。
改造后：规划用途为二类居住、公园、道路、绿化等。公园用地及防护绿地共30492平方米，提高片区绿化、交通、社区服务等公共配套水平。
案例反思
“三旧”改造容易因少数人不合理的利益诉求而陷入僵局，但目前政府、企业对此均缺乏依法依规的有效解决手段。
最后附上六大旧村改造典型项目的案例反思总结表：
免责声明：本公众号发布的信息，除署名外，均来源于互联网等公开渠道，版权归原著作权人或机构所有。我们尊重版权保护，如有问题请联系我们，谢谢！
