开发商代付首付款等帮助购房人贷款的协议无效？

裁判摘要：虚假意思表示的合同对内和对外产生不同的法律效果。从对内效果看，意思表示真实是合同生效要件，由于缔约双方意思表示不真实，双方所签订的合同并未生效，亦对双方不产生拘束力。但对外而言，缔约双方不能以其意思表示不真实为由对抗第三人。对银行而言，合同双方以签订商品房买卖合同为由进行抵押贷款，办理贷款手续齐全，并以房屋作为抵押。合同双方亦不能以双方签订《商品房买卖合同》意思表示不真实为由对抗银行贷款债权的行使。且此种交易也不属于恶意串通，目的是套取银行贷款，损害银行利益，或者危害房地产交易及金融管理秩序，损害社会公共利益。因此，此种合同有效。

案情简介：2008年12月1日，弘丰公司与邓记签订了四份《商品房买卖合同》，后弘丰公司分12次以自己的款项循环转付的方式代邓记支付了首付款等款项，帮助邓记向银行申请按揭贷款，银行发放贷款后弘丰公司协助邓记到相关部门完成了上述四份商品房买卖合同的电子备案。2010年4月28日，弘丰公司、邓记经对帐后签订《结算协议》确认弘丰公司结欠邓记的款项已经全部还清。

裁判原文节选【案号：最高院(2014)民提字第71号】　1、弘丰公司与邓记签订合同的真实合意是否为买卖房屋。

弘丰公司主张双方签订《商品房买卖合同》目的是达到套取银行贷款目的，并非进行真实的房屋买卖。弘丰公司除其对此事实的陈述外，提供的证据主要是其通过银行转账方式替代邓记支付首付款，并支付了办理银行按揭贷款的相关费用及2011年3月前银行贷款本息。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条规定：当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。本案中，虽然弘丰公司举证证明其支付了房屋首付款及相关税费、一部分银行贷款本息，但邓记与弘丰公司之间存在债权债务关系，邓记主张上述买卖合同的签订是弘丰公司用来偿还借款，结合弘丰公司配合邓记办理商品房买卖合同电子备案，双方后续签订《结算协议》确定买卖事宜，其主张具有一定的合理性。在此情形下，弘丰公司并未提供其他证据证明双方之间该种付款方式的选择是邓记配合弘丰公司套取银行贷款，仅凭付款方式，不足以认定双方签订的买卖合同并非真实意思表示。且付款系合同履行方式，并非认定合同效力考虑的因素。证人陈某证言前后矛盾，依法不应予以采信。据此，弘丰公司有关其与邓记签订的《商品房买卖合同》目的并非买卖房屋，缺乏证据佐证，本院不予支持。

　　2、案涉四份《商品房买卖合同》的效力。

　　从本案查明的事实看，弘丰公司并未提供充分证据支持其主张。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十三条规定：“人民法院应当以证据能够证明的案件事实为依据依法作出裁判”。二审判决在缺乏证据依据情形下，认定弘丰公司与邓记签订的四份《商品房买卖合同》系双方恶意串通，目的是套取银行贷款，并认定合同无效，认定事实及适用法律错误，本院依法予以纠正。

　　从当事人意思表示的法律后果角度分析，假定邓记与弘丰公司签订《商品房买卖合同》是为套取银行贷款。法理上讲，虚假意思表示的合同对内和对外产生不同的法律效果。从对内效果看，意思表示真实是合同生效要件，由于缔约双方意思表示不真实，双方所签订的合同并未生效，亦对双方不产生拘束力。但对外而言，缔约双方不能以其意思表示不真实为由对抗第三人。本案中，邓记与弘丰公司签订《商品房买卖合同》后，到房地产行政管理部门办理了买卖合同的电子备案。依照相关行政法规范，备案后，弘丰公司不能就备案合同中载明的商品房再次销售，以避免一房二卖，损害第三人利益。该种备案行为使弘丰公司与邓记之间的交易置于行政主管部门监管下，弘丰公司与邓记不能以其缔约意思表示不真实为由对抗行政监管。对银行而言，邓记与弘丰公司以签订商品房买卖合同为由进行抵押贷款，办理贷款手续齐全，并以房屋作为抵押。弘丰公司与邓记亦不能以双方签订《商品房买卖合同》意思表示不真实为由对抗银行贷款债权的行使。且从本案查明事实看，并无证据表明双方当事人签订《商品房买卖合同》是为套取银行贷款，二审判决在错误认定事实基础上，认定合同危害房地产交易及金融管理秩序，损害社会公共利益，适用法律亦错误，本院依法予以纠正。

　　弘丰公司并未提供证据证明案涉《商品房买卖合同》存在违反法律禁止性规定情形，故应认定该合同依法有效。弘丰公司主张撤销其与邓记签订的《商品房买卖合同》，亦未就该项主张提供充分证据，本院亦不予支持。

　　弘丰公司与邓记为清理双方债权债务于2010年4月28日签订的《结算协议》，与案涉《商品房买卖合同》系不同法律关系，双方基于《结算协议》产生的纠纷，可另寻法律途径解决。

评析：本案中，《商品房买卖合同》双方的真实意思可能不是房屋买卖，而是弘丰公司归还邓记欠款，可以认为构成“恶意串通”。但是，此“恶意串通”不论在主观上还是客观上都不损害银行的利益，因为银行在发放贷款时已经与弘丰公司及邓记办理了保证和抵押两项担保手续，在一般情形下，这可以保障银行的债权得以实现。即便因为弘丰公司的保证（开发商的保证一般为阶段性保证）期间已过或者保证人无偿债能力，加之房价暴跌导致房屋价值大幅缩水，导致银行的债权不能实现，那这也是正常的商业风险，不能将之视为《商品房买卖合同》双方当事人“恶意串通，损害第三人利益”。此外，也不能太牵强地认为《商品房买卖合同》双方当事人恶意串通，损害国家利益。

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附：

《合同法》

第五十二条　有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》

第六十三条　人民法院应当以证据能够证明的案件事实为依据依法作出裁判。

第七十六条　当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。