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裁判要点：
借款人将自己的房屋抵押给银行，该房屋占用范围内的建设用地使用权应视为一并抵押，在该房屋抵押抵押登记期间，即使案涉房屋所占用土地的土地使用权又被抵押给其他债权人并办理了抵押登记，对该土地使用权的抵押权并不能有效设立。
案情摘要：
1、京泰公司以名下案涉房屋为其向西胜支行的贷款提供抵押，并办理了抵押登记。
2、京泰公司无力清偿到期贷款，经诉讼、执行后，法院作出裁定将案涉房屋确权给西胜支行所有。
3、另查明，在案涉房屋被抵押登记期间，京泰公司又因另外一笔借款将案涉房屋所占用土地的土地使用权抵押给某担保公司并办理了抵押登记。
4、由此，本案形成土地和地上房屋相分离的客观情况。
争议焦点：
担保公司对案涉土地使用权是否享有抵押权？
法院观点：
京泰公司于2003年8月20日以9处房产为西胜支行设定抵押时，该9处房屋占用范围内的土地使用权亦已抵押，2005年11月23日，（2005）吉中执字第117号民事裁定将9处房屋确权给西胜支行时，该房屋占用范围内的案涉5万平方米土地使用权亦归西胜支行所有，京泰公司于2006年9月1日将9处房屋占用范围内的土地使用权抵押给担保公司，属于无权处分行为。
京泰公司于2003年8月20日以9处房产为西胜支行设定抵押，西胜支行于2013年7月30日申请对房屋抵押权注销登记，对此，担保公司在办理土地使用权抵押登记时应当知晓，但其未尽到合理注意义务。
原审判决认为担保公司虽然办理抵押登记，但是其并非善意取得抵押权，认定不能取得对案涉5万平方米土地使用权的抵押权，亦无明显不妥。
案例索引：
（2017）最高法民申3643号
相关法条：
《担保法》
第三十六条 以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。
以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。
乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。
《物权法》
第一百八十二条 以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。
抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。
实务分析：
在不动产登记中心成立之前，房产和土地的登记机关是分离的。且很长一段时间两套系统信息并不共通，这一现状常常出现土地和房产分别设立抵押并完成登记的情形，房地分离的客观现状经常出现。如果出现房产抵押人和土地抵押人非同一主体的情形，如何判断权利人，在物权法实施实务中有所争议。不过本文援引案例表明：虽然物权法明确了“房地一体原则”，在该法律生效之前房地一体原则在担保法和城市房地产管理法也均有体现，在物权法之前发生的房地分离情形，仍应当坚持“房地一体”原则，根据登记时间先后确定权利人。本文对物权法之前的问题具有现实指导意义，特此推荐。
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