执行程序中能否以侵害债权性质的优先购买权为由申请法院撤销拍卖、变卖裁定？

房屋承租人不得以法院未专门通知拍卖事宜、损害其优先购买权为由，主张司法拍卖无效或要求撤销拍卖。优先购买权包括债权性质的优先购买权与物权性质的优先购买权。本案中承租人陈某享有债权性质的优先购买权，对案涉房屋的拍卖系物权处分行为。拍卖裁定损害陈某优先购买权时，承租人的唯一法律救济手段只有请求赔偿损失，而不能主张拍卖无效或要求撤销拍卖。

中国银行股份股份有限公司云浮郁南支行（以下简称“郁南支行”）与万某等人的借款合同纠纷一案，肇庆仲裁委员会于2019年4月29日作出（2019）肇仲案字85号仲裁裁决，裁决万某应向郁南支行偿还借款本金8028731.36元及相应利息；郁南支行对万某为该案借款提供的案涉不动产抵押物在裁决款项范围内享有优先受偿权。因万某未在期限内履行生效仲裁裁决确定的义务，郁南支行向云浮中院申请强制执行。云浮中院于2019年5月29日立案，案号为（2019）粤53执210号。云浮中院查封万某名下的不动产并于2019年7月4日裁定拍卖案涉房产。2019年9月19日，云浮中院依法委托评估拍卖，评估过程中告知相关承租人提供租赁合同及租金支付的材料，案涉房产的评估价值为25022939元。案涉房产一拍、二拍均因无人报名而流拍，2020年1月10日，云浮中院以14012845.84元为保留价公开变卖，最终竞买人钟某以保留价竞买成交。云浮中院于2020年1月17日作出（2019）粤53执210号之三执行裁定，案涉房产归钟某所有。2020年2月17日，陈某提出执行异议，请求撤销（2019）粤53执210号之三执行裁定。

法院查明，2015年4月1日，郁南支行与万某对案涉不动产进行了预告商品房抵押权预告登记，2017年4月14日，案涉房产经抵押登记，郁南支行系其抵押权人。生效仲裁裁决（（2019）肇仲案字417号）确认陈某与万某于2015年6月4日签订的租赁合同合法有效，双方应继续履行合同。

云浮中院受理后于2020年3月31日作出（2020）粤53执异5号裁定，驳回陈某的异议请求。陈某不服，向广东高院申请复议，广东高院于2020年8月27日作出（2020）粤执复647号，撤销云浮中院（2020）粤53执异5号裁定与（2019）粤53执210号之三执行裁定。钟某向最高院申诉，最高院于2021年9月30日作出（2021）最高法执监91号执行裁定，撤销广东高院（2020）粤执复647号裁定，维持（2020）粤53执异5号裁定。

云浮中院认为本案中，案涉房产的抵押权设立于租赁合同签订前，依据《物权法》第190条的规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，故陈某主张的租赁权不能对抗抵押权。其次，逾期不向法院提交相应材料以确认优先购买资格的，视为放弃对拍卖标的物享有优先购买权。本案执行过程中，办案人员曾要求陈某提供租赁合同及租金支付的材料，其在知道云浮中院对案涉房产进行公开拍卖的情况下一直未提交相关材料申请确定其优先购买权人的身份，视为其放弃优先购买权。因此，陈某主张未通知其参加竞买，损害了优先购买权人的利益，理由不能成立，遂裁定驳回陈某的异议请求。

广东高院认为，关于应否撤销变卖的问题。首先依据《合同法》第230条的规定，承租人享有以同等条件优先购买的权利。陈某与万某签订的租赁合同经生效仲裁裁决确认合法有效，陈某对案涉房产享有优先购买权。其次，拍卖财产上原有的租赁权对实现在先抵押权有影响的，应当依法涤除租赁权后再予以拍卖。依据本案查明事实，云浮中院委托评估时已知悉案涉房产被出租，但未在拍卖前采取相应执行措施涤除租赁权并通知承租人。因云浮中院没有涤除案涉房产的租赁权，拍卖时即应依法维护陈某的优先购买权。依据《网络司法拍卖规定》第16条，云浮中院应当在拍卖公告发布三日前以书面或者其他能够确认收悉的合理方式通知优先购买权人陈某网络司法拍卖的事项，云浮中院未通知严重违反拍卖程序且损害陈某的优先购买权，变卖应予撤销。

最高院认为，案涉争议焦点是未将拍卖事宜专门通知房屋承租人可否成为撤销司法拍卖的事由。承租人的优先购买权属于债权性质的优先购买权，对于案涉房产的物权处分侵害承租人的优先购买权时，承租人可以主张相应损害赔偿而非物权处分无效。另外参照《房屋租赁纠纷解释》第21条规定的精神，房屋承租人陈某以未接到司法拍卖通知为由导致其优先购买权受侵害为由，要求撤销变卖的不应支持。以下为裁判原文：

根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条关于“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十二条关于“出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持”的规定，承租人基于合法有效的租赁关系，享有同等条件下可优先购买租赁物的权利。优先购买权可以分为物权性质的优先购买权和债权性质的优先购买权两种。共有人的优先购买权是典型的物权性质的优先购买权，而房屋承租人的优先购买权则是典型的债权性质的优先购买权。正是因为房屋承租人享有的是债权性质的优先购买权，当房屋所有人与第三人签订房屋买卖合同侵害其优先购买权时，房屋承租人并不能主张该买卖合同无效，但可以主张相应的损害赔偿。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条即规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”参照该规定精神，在执行程序中，房屋承租人以没有接到司法拍卖通知导致其优先购买权受侵害为由，主张拍卖、变卖无效或要求撤销的，不应支持。本案中，即便陈慧琴确实享有案涉房产的优先购买权，其也不能以法院未专门通知拍卖事宜、损害其优先购买权为由，主张司法拍卖无效或要求撤销拍卖。广东高院以云浮中院未通知优先购买权人陈慧琴网络司法拍卖的事项，严重违反拍卖程序且损害陈慧琴的优先购买权为由，撤销案涉拍卖，属适用法律不当，本院予以纠正。

司法拍卖中如何界定对承租人的优先购买权的保障限度？复议法院的错误裁定系由于其未能正确理解承租人的优先购买权性质，误认为在案件执行中，若承租权对申请执行人的抵押权或其他优先受偿权实现有影响，且未对该项权利予以涤除的，即应在拍卖案涉房产时保障承租人的优先购买权。此说法错误的将租赁权、优先购买权以及抵押权的实现混为一谈。首先本案中陈某在后的租赁权不能对抗设立在先的抵押权，其次承租人行使优先购买权与抵押权人实现抵押权并不冲突。优先购买权可分为债权性质的优先购买权和物权性质的优先购买权，承租人的优先购买权属于典型的债权优先购买权，而共有人的优先购买权是常见的物权性质的优先购买权。承租人的优先购买权实际上就是一种优先缔约请求权，对于这种请求权的保障不至于拔高到仅因拍卖程序瑕疵，就撤销拍卖的程度。复议法院以未通知承租人严重违反拍卖程序且损害其优先购买权为由撤销拍卖属于对法律理解适用有误。最高院参照《房屋租赁纠纷解释》第21条规定（被《民法典》第728条吸收，最新《房屋租赁纠纷解释》中已无该条规定）的精神再次强调，拍卖中即使存在瑕疵，承租人主张拍卖、变卖无效或要求撤销也不应支持。