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回顾2018年，中国REITs热度持续增长，愈加得到各界关注并快速推进发展。本年度，中国REITs相关政策利好不断、创新类REITs产品持续落地；资产证券化资产独立性获重大实证突破、全国首个REITs研究中心官网正式上线；REITs行业共识力量不断凝聚、产业行业互动频繁、产业行业良好发展环境更加巩固。
作者丨REITs研究中心课题组
目录
一、政策环境篇
（一）2018年中国REITs政策概述
（二）2018年中国REITs政策分析
（三）2018年中国REITs政策影响解读与展望
二、市场动态篇
（一）2018年中国REITs市场发展概述
（二）2018年创新类REITs产品解析
（三）2018年REITs行业研究发展动态
三、专题研究篇
（一）物流地产REITs专题研究
（一）租赁住房REITs专题研究
（二）PPP+REITs联动发展专题研究
（三）REITs在雄安新区的应用专题研究
回顾2018年，中国REITs的发展包括中国公募REITs进程、租赁住房REITs的持续发展、基础设施（PPP）与REITs的结合发展、物流地产REITs的风口正当时等核心内容和趋势，与我们去年发布的《2017年中国REITs发展总结和2018年展望》基本一致。
2018年，中国REITs热度持续增长，愈加得到各界关注并快速推进发展。本年度，首单物流地产储架REITs-顺丰产业园类REITs、首单公共人才租赁住房类REITs—深创投安居集团人才租赁住房类REITs、首单房企租赁住房类REITs-保利地产租赁住房类REITs、首单底层资产可赎回类REITs-皖新光大阅嘉类REITs和首单长租公寓储架权益类REITs-高和晨曦领昱类REITs等创新类REITs产品成功发行，不断丰富国内类REITs产品底层资产类型和技术实操方法、为标准化REITs落地夯实基础；体现创新示范效应、普及REITs知识理念，促进中国REITs稳步发展。
此外，首单基础设施类REITs-河北交投沿海高速类REITs、首单工业地产类REITs-东久智能制造产业园类REITs、首单地产基金储架式商业类REITs-光控安石商业地产类REITs、首单商业物业储架类REITs-首创钜大奥特莱斯类REITs和首单储架式酒店类REITs-开元酒店类REITs等创新类REITs产品落地可期。
因字数限制，本篇文章未全部呈现报告内容。点击本篇文章底部阅读原文，可下载获取《2018年中国REITs研究报告》全文PDF版本。
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政策环境篇
一、2018年中国REITs政策概述
2018年，中国REITs发展保持积极前进态势，相关政策利好不断。1月末，证监会系统2018年工作会议召开，会上提出研究出台公募REITs相关业务细则。2月上旬，深交所发布《发展战略规划纲要（2018-2020年）》，提出全力开展REITs产品创新。
4月下旬，中国证监会、住房城乡建设部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》。《通知》明确提出，将重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行REITs。该文件是国务院提出加快发展住房租赁市场之后，两部委联合下发的第一个落地文件。
8月上旬，合肥中院关于平安大华公司的执行异议之诉裁定一案成为资产证券化破产隔离领域，首次作出的法院裁判，为资产证券化的司法保障注入了一剂及时的强心针，是资产证券化资产独立性的重大实证突破，对于资产证券化健康发展大有裨益。我国对资产证券化基础资产的转移能否实现破产隔离的判断，更多时候是采用《合同法》、《破产法》综合判断，既提高法律搜索成本，也容易出现理解上的困难和矛盾。因此，在目前这一领域法律规制尚不完善的背景下，证监会作为主管的证券公司资产证券化的职能机构，具有较为丰富的处理资产证券化事务的经验。
客观而言，资产证券化市场的规范离不开司法的审理、判决，更离不开相关职能部门的常态化监督与经验总结。证监会作为该市场的主管部门，其对于资产证券化市场具体态势和问题的理解相较于许多司法机关而言更为深刻。加强证监会对于当前阶段的市场管控，有利于其接触更多的市场案例，进一步积累、强化其在资产证券化方面的专长优势，形成更加合理有效的对策方法、机制体制。证监会的管控，不仅能在具体案例中弥补法律规制上的一些漏洞，更能为后期相关法律规制的完善积累、提供宝贵而专业的经验，可谓一举两得。
9月中旬，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于加强国有企业资产负债约束的指导意见》，并发出通知，要求各地区各部门结合实际认真贯彻落实。《指导意见》指出，积极支持国有企业按照真实出售、破产隔离原则，依法合规开展以企业应收账款、租赁债权等财产权利和基础设施、商业物业等不动产财产或财产权益为基础资产的资产证券化业务。
12月上旬，全国首个不动产投资信托基金（REITs）研究中心、首个以REITs为特色的不动产金融高端智库RCREIT官网正式上线。RCREIT对国际国内REITs发展进行深度研究，积极探索中国REITs制度和市场建设、积极参与推动中国公募REITs落地、积极引领推动国内REITs与产业方的联动发展、积极开展REITs投资者教育，成就引领中国REITs新时代的中流砥柱。
12月下旬，证监会发布了《资产证券化监管问答二》，规范资产证券化项目中，个别管理人让渡管理责任、开展“通道”类业务的情形。具体而言，明确了管理人健全内控机制，切实履行管理人职责，依规独立进行尽职调查和存续期管理的要求；不得为其他证券经营机构提供规避其合规、风控要求的“通道”服务；不得将法定职责予以外包，其依法应当承担的责任不因聘请第三方而减轻或免除。
主要相关政策：
二、2018年中国REITs政策分析
（一）《商业银行委托贷款管理办法》发布
距征求意见稿发布3年后，中国银监会于2018年1月6日最终发布《商业银行委托贷款管理办法》（简称“委贷新规”），对商业银行从事委托贷款业务的资金来源和资金投向做了明确规定，“受托管理的他人资金”和“银行的授信资金”均不得用于发放委托贷款，全面堵截“通道”业务。
商业银行提供委贷服务时，委托人资金不能为受托管理他人的资金。契约型基金为受托管理他人资金，此前的在类REITs交易结构设计中常常采用的在实际持股的契约性基金层面再增加一笔委贷业务的模式受阻。
委贷新规对类REITs交易结构中的“股+债”结构产生了一定的影响，类REITs中私募基金无法再使用银行委托贷款的方式向项目公司发放贷款。此前类REITs项目中采用委托贷款的原因在于，如果私募基金只持有项目公司股权，将来的收入来源只有股东分红，现金流不太稳定且周期比较长，因此需要私募基金同时委托银行发放贷款，项目公司偿还贷款的现金流比较稳定，符合资产证券化关于现金流的基本要求。另外在实际持股的契约性基金层面增加一笔委贷业务，能够增加负债，规避一部分所得税费用。在公募REITs未出台前，当前我国REITs交易结构中涉税很多，可以合理避税，也是为了降低整体交易成本。
（二）基金业协会召开类REITs业务专题研讨会，明确私募基金可参与类REITs业务
2018年1月23日，中国证券投资基金业协会（以下简称“协会”）在北京召开“类REITs业务专题研讨会”，会议明确了私募投资基金是参与类REITs业务的可行投资工具，提出参与类REITs业务的私募基金备案与交易所资产证券化产品备案和挂牌的流程优化和衔接安排。
目前国内类REITs业务的实践做法主要是在资产证券化业务框架下，构造出基于存量房地产的具有稳定现金流的基础资产，设立发行资产支持专项计划，而私募基金作为持有项目公司权益的载体，是类REITs产品交易结构设计和重组的焦点所在。当前产品设计中普遍采用私募基金构建“股+债”结构实现资产支持专项计划对底层标的物业的控制。委员代表认为，在我国尚未正式出台公募REITs制度的时期，借鉴REITs的核心理念，探索开展类REITs业务，已成为我国资产证券化业务的重要组成部分，有利于促进房地产市场的健康发展，促进盘活存量资产，支持房地产企业降低杠杆率，是资本市场和资产管理行业服务实体经济的重要手段。
（三）《保险资金运用管理办法》公布，明确保险资金可以投资资产证券化产品
2018年1月24日，保监会发布了《保险资金运用管理办法》，旨在规范保险资金运用行为，防范保险资金运用风险，保护保险当事人合法权益，维护保险市场秩序。《保险资金运用管理办法》于2018年4月1日起实施。
《保险资金运用管理办法》将近几年有益的实践经验和相关规范性文件上升为部门规章，更好提升法律效力。主要包括：明确保险资金可以投资创业投资基金等私募基金和设立不动产、基础设施、养老等专业保险资产管理机构，进一步支持小微企业发展，提高保险资金支持基础设施、养老等重点领域产业的广度和深度。
《保险资金运用管理办法》第十五条提出，保险资金可以投资资产证券化产品。前款所称资产证券化产品，是指金融机构以可特定化的基础资产所产生的现金流为偿付支持，通过结构化等方式进行信用增级，在此基础上发行的金融产品。
（四）《关于市场化银行债权转股权实施中有关具体政策问题的通知》发布
2018年1月26日，国家发改委、央行等七部门联合印发了《关于市场化银行债权转股权实施中有关具体政策问题的通知》，明确允许采用股债结合的综合性方案降低企业杠杆率。各实施机构可根据对象企业降低杠杆率的目标，设计股债结合、 以股为主的综合性降杠杆方案，并允许有条件、分阶段实现转股。鼓励以收债转股模式开展市场化债转股，方案中含有以股抵债或发股还债安排的按市场化债转股项目报送信息。
该《通知》指出，允许实施机构发起设立私募股权投资基金开展市场化债转股。各类实施机构发起设立的私募股权投资基金可向符合条件的合格投资者募集资金，并遵守相关监管要求。符合条件的银行理财产品可依法依规向实施机构发起设立的私募股权投资基金出资。允许实施机构发起设立的私募股权投资基金与对象企业合作设立子基金，面向对象企业优质子公司开展市场化债转股。支持实施机构与股权投资机构合作发起设立专项开展市场化债转股的私募股权投资基金。
类REITs产品或可参考本通知采用与市场化债转股实施机构合作发放债转股的方式进行发放债权。
（五）证监会系统2018年工作会议：研究出台公募REITs相关业务细则
2018年1月末，证监会系统2018年工作会议在京召开。会上证监会对资本市场各方面都做了表态，对于多层次市场，证监会表示将针对新三板，在层次设置、发行交易、投资者适当性、监管服务等方面推进市场精细化分层；开展股权众筹融资试点；研究出台公募REITs相关业务细则；支持符合条件的住房租赁、PPP项目开展资产证券化。
（六）深交所发布《发展战略规划纲要（2018-2020年）》，全力开展REITs产品创新
2018年2月9日，深交所制定发布了《深圳证券交易所发展战略规划纲要（2018-2020年）》（以下简称《规划纲要》），致力于打造国际领先的创新资本形成中心，建成世界一流证券交易所，更好服务国家经济社会发展全局。
《规划纲要》明确指出，研究推进REITs产品，形成具有深市特色的REITs板块。全力开展REITs产品创新，为住房租赁、政府和社会资本合作（PPP）项目、保障性住房建设、商业物业等领域提供金融支持。探索发行公募REITs，引入多元化投资者。配合研究制定REITs相关配套规则，推动相关主管部门出台税收优惠等政策，营造良好市场环境。
（七）两会期间，多名全国人大代表提出提案，建议尽快推动公募REITs落地、出台REITs税收政策
2018年3月8日，全国人大代表、中国人民银行沈阳分行行长朱苏荣表示，当前实现我国REITs市场健康快速发展，首要问题是解决税收问题，建议出台REITs税收政策。
2018年3月13日，全国人大代表、中国人民银行广州分行行长王景武在全国两会提出提案称，公募REITs对防控金融风险意义重大，建议因地制宜尽快推出公募REITs管理办法。
2018年3月15日，全国人大代表、中国人民银行石家庄中心支行行长陈建华建议可参考国际成熟经验，支持REITs试点工作开展，并建议在雄安新区先行先试。
（八）证监会副主席李超表示，研究推出投资不动产、基础设施类ABS公募基金产品
2018年3月25日下午，证监会副主席李超在出席第八届北外滩财富与文化论坛上表示，下一步要从五大方面促进基金行业的“高质量发展”，其中明确指出要研究推出投资不动产、基础设施的公募基金产品。
李超指出，紧扣供给侧结构性改革的主线，积极践行长期性、有价值、可增长的责任投资，提升基金行业服务实体经济的质量和效率，研究推出投资于不动产和基础设施类ABS的公募基金产品，为实现中国经济可持续发展、中国投资者可持续收益发挥有益、有效、有恒的作用。
（九）央行行长易纲表示，政策上考虑如何更有效发展中国REITs市场
2018年4月11日，央行行长易纲在博鳌论坛接受提问时表示，中国的不动产资产证券化一直没做起来很大一部分原因是因为出售资产方面存在顾虑，从政策上我们也在考虑如何更有效的能够使REITs资产证券化这个市场能够发展起来。
易纲行长答复记者关于央行对公募REITs推出的态度的提问时表示，我们的REITs一直没做起来其中有很大的一部分原因是因为它的基础资产，它怎么考虑和发达市场的REITs是不一样的。人家的基础资产就是要卖掉的，资产证券化以后这部分资产是真正卖给市场了，这样使得银行资本充足率和它的贷款会下降。而中国的机构它有的时候这个REITs的资产不太舍得卖断，所以在这方面有一些发展过程中的困难和考虑。从政策上我们也在考虑如何更有效的能够使REITs资产证券化这个市场能够发展起来。
（十）首个住房租赁资产证券化文件出台，明确提出试点发行REITs
2018年4月25日，中国证监会、住房城乡建设部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》。《通知》明确提出，将优先支持大中城市、雄安新区等国家政策重点支持区域、利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目及国家政策鼓励的其他租赁项目开展资产证券化。
《通知》明确，重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金（REITs）。该文件是国务院提出加快发展住房租赁市场之后，两部委联合下发的第一个落地文件。
（十一）《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见》落地
2018年4月27日，央行、银监会、证监会等联合印发了《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见》。
资管新规对资管产品的杠杆、投向、嵌套等进行限制后，传统非标等产品的设计灵活度明显低于不受限的ABS产品，ABS产品能更大程度的满足发行人的需求。此外，对非标投资的严管也使其能获得的资金源明显减少，发行人也有动力选择通过ABS进行“非标转标”，以更标准化、透明化的方式来换取更多的资金。
（十二）中证报报道，监管层研究成立REITs监管机构
2018年5月7日，根据中国证券报报道，多方市场参与者向监管层建议，在借鉴美国全美房地产投资信托协会（NAREIT）成功经验的基础上，结合中国市场的特点，统筹不动产证券化相关参与方自律监管，将住房租赁企业、资产证券化管理人、物业运营服务机构、房地产估价机构、评级机构等市场参与方纳入监管体系，规范REITs市场的发展。
据了解，监管层正在研究该建议的可行性，下一步将考虑推进统一的自律监管体系建设，但究竟是成立类似于美国NAREIT的不动产投资基金协会还是新设立内部机构等组织形式还没有定论，监管层将综合权衡各方意见建议，最终确定。
（十三）海南金融官员建议尽快推动自贸区内REITs试点
2018年5月8日，海南省委副书记、省长沈晓明在人行海口中支主持召开的有省政府、省金融监管机构和金融机构负责人参加的座谈会上指出，金融创新改革是海南自贸区(港)建设的重中之重。人行海口中支党委书记、行长曹协和及海南省金融监管机构负责人表示，建议海南省委、省政府尽快启动QDIE试点工作；尽快推动自贸区内房地产投资信托基金(REITs)试点；给予新入驻的金融机构更多的政策优惠；加大引进和培养人才力度。
（十四）中证报报道，公募REITs今年内出炉
2018年5月9日，据中证报引消息人士透露，公募REITs年内将出炉。公募REITs最后一公里路线图也已基本完成。四大类资产有望率先成为公募REITs的基础资产：基础设施资产；公共服务资产；经营性物业；监管认可的其它资产。
消息人士强调，公募REITs本质是公募基金，学名公募不动产证券投资基金。关于投资标的也已经有了比较清楚的设想：一只基金投资两个不动产；或者一只基金投资一个不动产，但基金净资产的50%以上都用于投资该不动产，剩余的资产用于投资股票或者债券。该方案实现的概率较大，不过仍不排除基金资产中投资不动产的比例高达80%的备选方案最终“上位”。
消息人士透露，目前来看，公募REITs尚不能一步到位，不过将来（如5年之后）有望向国外市场看齐，推出公司制REITs，不动产90%以上的收益由REITs投资者享受。未来公募不动产证券投资基金也有望直接投资不动产的物权、股权、债权等。
（十五）《关于保险资金参与长租市场有关事项的通知》发布，险资获准进入长租市场
2018年6月1日，中国银行保险监督管理委员会官网发布《关于保险资金参与长租市场有关事项的通知》（以下简称《通知》）。
《通知》明确了保险资金参与长租市场的有关要求，保险公司通过直接投资，保险资产管理机构通过发起设立债权投资计划、股权投资计划、资产支持计划、保险私募基金参与长租市场，所投资的长期租赁住房项目应处于北京、上海、雄安新区以及人口净流入的大中试点城市。
2018年1月29日，保险资金运用贯彻落实全国保险监管工作会议精神专题培训会议在厦门召开。中国保监会副主席陈文辉在会议上提到，要稳步推进保险资金运用改革创新，研究保险资金参与长租公寓等领域。显然，保险资金投资长租公寓资产证券化产品符合政策指向。
（十六）深圳出台20年最强房产新政，将稳步推进REITs试点
2018年6月5日，深圳市住房和建设局正式对外发布《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见（征求意见稿）》，《征求意见稿》明确表示，到2035年，新增建设筹集各类住房共170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。并指出将加大住房货币补贴和住房金融创新力度，稳步推进房地产投资信托基金试点，支持金融机构创新住房金融产品和服务。
《征求意见稿》关于多主体供给部分，主要包括以房地产开发企业为主，提供市场商品住房、安居型商品房；以住房租赁经营机构为主，提供各类长租公寓等八个方面。关于多渠道保障部分，包括利用招拍挂商品住房用地、城市更新和产业园区等配建人才住房、安居型商品房和公共租赁住房，以及盘活各类存量用房，推进社会存量住房租购等六项措施。
《征求意见稿》鼓励发展长期租赁，支持房地产开发企业、金融保险机构、房地产经纪机构、物业服务企业等拓展住房租赁业务，调动各类主体建设筹集租赁住房的积极性，多渠道增加租赁住房。《征求意见稿》指出将加大住房货币补贴和住房金融创新力度，深化住房公积金制度改革，探索建立住宅政策性金融机构，为市民租购住房提供长期稳定的政策性金融支持。稳步推进房地产投资信托基金试点，支持金融机构创新住房金融产品和服务。
深圳市的住房新政是落实十九大报告关于住房制度新思想要求的体现，具有重要的示范和引领作用。据深圳住建局相关表示，该份《征求意见稿》酝酿了10个月，前后修改过近百次，并多次向国家和省级的主管部门进行汇报。REITs行业研究认为，深圳住房新政对于房地产长效机制的形成具有很大借鉴意义，雄安新区的新型住房保障体系建设也可以从深圳“二次房改”的“投石问路”中得到启发。
（十七）《基础设施类资产证券化挂牌条件确认指南》及《基础设施类资产支持证券信息披露指南》发布
2018年6月8日，上海证券交易所、深圳证券交易所和中证机构间报价系统股份有限公司（以下简称“报价系统”）发布了《基础设施类资产支持证券挂牌条件确认指南》及《基础设施类资产支持证券信息披露指南》），就基础设施类资产证券化业务领域的业务规范、风险管理等方面内容制定了明确、统一的监管标准。
基础设施类资产支持证券是指证券公司、基金管理公司子公司作为管理人，通过设立资产支持专项计划开展资产证券化业务，以燃气、供电、供水、供热、污水及垃圾处理等市政设施，公路、铁路、机场等交通设施，教育、健康养老等公共服务产生的收入为基础资产现金流来源所发行的资产支持证券。除前述市政设施、交通设施和公共服务领域外的企业一般经营性收入和未来经营性收入，不纳入《指南》规范范畴。涉及政府和社会资本合作项目的基础设施类资产支持证券申请在交易所或报价系统挂牌的，应当适用交易所及报价系统另行发布的《政府和社会资本合作（PPP）项目资产支持证券挂牌条件确认指南》的要求。
（十八）中基协洪磊表示，发展REITs既是经济结构调整的需要，也是资本市场供给侧改革的重要内容
2018年6月19日，中国证券投资基金业协会党委书记、会长洪磊在北大光华中国REITs论坛上发表了主旨演讲。
洪磊指出，截至目前，我国并没有出现真正的REITs，仅有所谓的“准REITs”或“类REITs”，其原因值得深思。长期以来，我们对REITs的翻译有误，理解过于狭隘，认为它只是房地产投资工具，实践中进一步异化为房地产的债务融资工具，阻碍了REITs的发展。这一认识误区也导致REITs与房地产市场捆绑在一起，仅从房地产市场看REITs发展需求，没有看到REITs的完整功能。这也是2004年政策层面启动REITs研究后，相关制度无法推出的重要原因。
事实上，正如发达市场表现出来的那样，REITs可以投资于各类基础设施和不动产，包括城市公用设施、商业零售、仓储、医疗等数十个不动产类别，可以成为供给侧结构性改革的重要工具。
洪磊表示，从REITs的本质和市场环境出发，我国REITs发展中需要解决以下几方面问题：一是基础资产信用不独立，无法摆脱“刚性兑付”；二是制度环境滞后，缺少统一的市场化运作环境；三是缺少综合性行业税制安排；四是资产持有成本和资金成本过高，权益型投资回报率不足。
洪磊指出，为此，可以从以下几方面推动REITs的发展：一是比照CDR做法，先行制定REITs管理办法；二是坚持回归本源，打破刚性兑付，加强管理人和投资者教育；三是以REITs为突破口，加快以直接税为主的综合税制改革试点。与其他金融业态相比，REITs刚刚起步，体量小，与实体经济密切相关，是增量改革的重要突破口，适宜开展综合税制改革试点。可以考虑在雄安新区等制度阻力小、创新空间大的地区，探索PPP和REITs联动式投融资改革。
（十九）上交所刘绍统表示：正在研究基础设施REITs相关制度和推进方式
11月23日，在2018第四届中国PPP融资论坛上，上海证券交易所副总经理刘绍统表示，目前相关的金融监管部门正在研究基础设施REITs相关制度和推进方式。等相关制度出台以后，如果PPP项目资产已经形成，拥有PPP项目或者是这种基础设施所有权的一方，可以通过转移PPP这一基础设施及其他的收益权来开展基础设施的REITs业务。他并强调，这种REITs业务的开展，不能减轻项目实施单位开展基础设施的运营和维护的责任，要保证提供的公共服务的质量、可持续性和稳定性。
刘绍统表示，PPP市场容量大，参与机构多，融资量大，资产比较多，融资和和盘活存量资产的需求比较强烈，这为金融创新提供了前提条件。同时，金融市场特别是资本市场的参与也为PPP的规范发展和风险防范提供了保障。他认为，金融创新促进了PPP的发展。近年来，金融市场已经推出或者是正在研究相关的金融创新工具，以支持PPP项目在建设运营不同阶段的相关需求，促进PPP市场的发展。
刘绍统认为，金融市场特别是资本市场的参与，能够为PPP的规范发展和风险防范提供相应的保障。其一是在金融机构和投资者选择项目时，一定是考察选择合法合规和规范运作的PPP项目。因此通过金融机构和投资者来做出的选择，是可以促进PPP项目实施的规范化，来防范PPP市场的风险。
其二，金融市场、资本市场的信息披露有利于强化投资者和社会公众对PPP运作的监督。在资本市场上开展相关的金融创新工具的信息披露要求是比较高的，无论是在发行之前还是持续运营期、项目收益的实现以及这一过程中发生的合同变更等方面都要做出相关的披露，这有利于投资者和社会公众加强对PPP项目建设、运营过程中的监督，从而防范PPP项目的风险。
（二十）证监会发布《资产证券化监管问答（二）》
12月24日，证监会发布了《资产证券化监管问答（二）》，旨在规范资产证券化项目中，个别管理人让渡管理责任、开展“通道”类业务的情形。具体而言，明确了管理人健全内控机制，切实履行管理人职责，依规独立进行尽职调查和存续期管理的要求；不得为其他证券经营机构提供规避其合规、风控要求的“通道”服务；不得将法定职责予以外包，其依法应当承担的责任不因聘请第三方而减轻或免除。
三、2018年中国REITs政策影响解读与展望
2018年的资管新规、委贷新规等一系列政策都对类REITs、CMBS业务产生影响，并且总体是利好趋势。
（一）资管新规
2018年4月27日，《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见》（简称“资管新规”）正式发布实施。
2017年11月17日，中国人民银行、银监会、证监会、保监会、外汇局联合发布了《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见（征求意见稿）》。资管新规将重塑资管行业的业务模式，对债市、股市也将产生深远的影响。ABS及类ABS产品作为以资管产品为载体的固定收益投资品，无疑也将受到新规的重大影响。
资管新规对资管产品的杠杆、投向、嵌套等进行限制后，传统非标等产品的设计灵活度明显低于不受限的ABS产品，ABS产品能更大程度的满足发行人的需求。此外，对非标投资的严管也使其能获得的资金源明显减少，发行人也有动力选择通过ABS进行“非标转标”，以更标准化、透明化的方式来换取更多的资金。
资管新规下，对固定收益类投资和未来的公募REITs是机遇。目前通过一行三会对金融机构的监管，要求很多金融机构把持有的很多优质的固定收益的理财产品进行剥离，去杠杆、出表的过程中，实际上给其他投资机构对接这部分资产的机会，例如资产证券化ABS的出表业务。
我国资管行业发展具有坚实的基础。一方面，中国经济长期持续快速增长，居民财富迅速增加。居民资产结构中，房地产占比过高，金融资产中存款占比较高的现状，意味着居民资产结构优化空间较大。另一方面，对标成熟的资管市场的基础条件和构成，当前中国资产管理市场正面临前所未有的变局：监管规则重构、投资机构化、资金来源长期化、资本市场的深度和广度不断拓展，这预示着中国资产管理市场的前景远大，资管机构发展潜力无限。
强监管时代，防风险、降杠杆成为经济工作的重点，资管行业应敏锐地洞察政策走向，关注创新领域的机会，寻找新的投资方向和市场机会，未来的公募REITs即是良好的投资标的。盖因对于资管机构和投资人而言，REITs具有以下优势：
1、REITs是一种低门槛的投资商业物业的金融工具，有利于分散投资人风险
REITs能够使投资人以很低的门槛同时投资多个商业物业资产，相较于直接投资商业物业而言，不仅降低了投资人的门槛，还分散了投资者的风险。
2、REITs产品风险较低，收益稳定，有利于拓宽投资人有效投资边界
由于REITs通常投资成熟的、租金收入稳定的物业，产品整体风险较低，收益较为稳定。同时REITs作为以租金收入为主的金融产品，与其他金融产品的相关性较低，有利于投资者拓宽有效投资边界。
3、REITs流动性强，运营透明度高
REITs产品大多可以在交易所进行交易，且投资者众多，流动性很强。上市REITs产品信息披露制度完善，且将绝大部分收益分配给投资者，运营透明度较高。
（二）委贷新规
1、概述
《商业银行委托贷款管理办法》分为五章、三十三条。重点规范了以下方面：
一是明确委托贷款的业务定位和各方当事人职责。《办法》明确委托贷款业务是商业银行的委托代理业务，商业银行作为受托人，按照权责利匹配原则提供服务，不得代委托人确定借款人，不得参与贷款决策，不得提供各种形式担保；委托人应自行确定委托贷款的借款人，对借款人资质、贷款项目等进行审查，并承担委托贷款的信用风险。
二是规范委托贷款的资金来源。《办法》对委托贷款资金来源提出合法合规性要求，商业银行不得接受受托管理的他人资金、银行的授信资金、具有特定用途的各类专项基金、其他债务性资金和无法证明来源的资金等发放委托贷款。
三是规范委托贷款的资金用途。《办法》体现了金融服务实体经济的总体要求，明确规定委托资金用途应符合法律法规、国家宏观调控和产业政策，资金不得用于生产、经营或投资国家禁止的领域和用途，不得从事债券、期货、金融衍生品、资产管理产品等投资，不得作为注册资本金、注册验资，不得用于股本权益性投资或增资扩股等。
四是要求商业银行加强委托贷款风险管理。《办法》要求商业银行将委托贷款业务与自营业务严格区分，加强风险隔离和业务管理。商业银行应建立、完善委托贷款管理信息系统，确保该项业务信息的完整、连续、准确和可追溯。
五是加强委托贷款业务的监管。《办法》明确，商业银行违规办理委托贷款业务的，由银监会或其派出机构责令限期改正。逾期未改正，或者其行为严重危及商业银行的稳健运行、损害客户合法权益的，银监会或其派出机构将对违规办理委托贷款业务的商业银行依法采取相应监管措施或实施处罚。
2、委贷新规对类REITs、CMBS业务的影响
“委托贷款+专项计划”结构此前在ABS结构中被广泛使用，主要是构建债权类基础资产，满足现金流稳定、资产可特定化的需求。具体为原始权益人（融资人，一般是项目公司股东）对项目公司（借款人）发放委托贷款，由项目公司提供特定期间内的收费收益权作为质押，并根据专项计划设计需要安排项目公司的还款节奏和利率水平。这样有利于保证借贷合约的有效性、还款进度与证券端现金流的匹配度和通道成本。
《办法》对类REITs交易结构中的“股+债”结构也产生了一定的影响，类REITs中私募基金可能无法再使用银行委托贷款的方式向项目公司发放贷款，此前类REITs项目中采用委托贷款的原因在于，如果私募基金只持有项目公司股权，将来的收入来源只有股东分红，现金流不太稳定且周期比较长，因此需要私募基金同时委托银行发放贷款，项目公司偿还贷款的现金流比较稳定，符合资产证券化关于现金流的基本要求。另外在实际持股的契约性基金层面增加一笔委贷业务，能够增加负债，规避一部分所得税费用。在公募REITs未出台前，当前我国REITs交易结构中涉税很多，可以合理避税，也是为了降低整体交易成本。
3、 类REITs、CMBS参考探讨方案
（1）将委托贷款改为信托贷款或股东借款
信托贷款模式暂时未受《办法》影响。以CMBS为代表的诸多ABS产品中嵌入了信托贷款作为基础资产，从而能够构建平滑的现金流、规避基础资产所有权瑕疵、便利抵质押，例如保利地产的CMBS（后附案例解析）。根据《办法》第四条，委托贷款业务是商业银行的委托代理业务。商业银行依据本办法规定，与委托贷款业务相关主体通过合同约定各方权利义务，履行相应职责，收取代理手续费，不承担信用风险。信托贷款不属于委托贷款业务，因此虽然此类结构中信托依然接受了SPV的资金，但不受委贷新规的影响。虽然证监会层面也发文禁止了集合类资管对接委贷、信托贷款等业务，并要求券商定向资管计划和一对一基金子公司专户参与上述贷款业务时应确保资金来源为委托人自有资金，但上述规定并未提及ABS使用的“专项资产管理计划”载体。
1）通过信托计划构建信托受益权作为基础资产。原始权益人将资金委托至信托公司成立单一资金信托，信托财产用于向项目公司发放信托贷款，并由项目公司提供特定期间内的收费收益权作为质押，按照还款计划和约定利率水平进行还款。原始权益人作为信托受益人持有信托受益权。
2）资产支持专项计划管理人成立专项计划，募集资金向原始权益人购买信托受益权，以此发行ABS产品。
（2）用单一资金信托计划代替类REITs结构中的私募基金
根据委贷新规，商业银行提供委贷服务时，委托人资金不能为受托管理他人的资金。契约型基金为受托管理他人资金，因此新规执行后这一传统交易结构设计可能需要调整。
私募基金系以非公开方式向合格投资者募集资金设立的投资基金，具体法律形式包括公司制、有限合伙制、契约型。其中，公司制私募基金具有独立法人地位与独立财产权；有限合伙制基金不具有独立法人地位，但能够以自身名义持有与运用财产；契约型基金不是法律主体，不具备法律实体地位，契约型基金无法采用自我管理，且需由基金管理人代其行使相关民事权利。公司制私募基金属于独立的企业法人，具有独立民事行为能力与独立财产权。股东向公司制私募基金的实缴出资属于公司财产，应当不构成“受托管理的他人资金”。
（三）基金业协会资产证券化专业委员会类REITs业务专题研讨会
2018年1月23日，中国证券投资基金业协会在北京召开“类REITs业务专题研讨会”， 本次研讨会深入讨论目前我国类REITs业务的重要作用、业务模式、运作架构，以及银监会1月5日发布的《商业银行委托贷款管理办法》和协会1月12日发布的《私募投资基金备案须知》对此项业务的潜在影响。在此基础上，会议明确了私募投资基金是参与类REITs业务的可行投资工具，提出参与类REITs业务的私募基金备案与交易所资产证券化产品备案和挂牌的流程优化和衔接安排。
会议指出，目前国内类REITs业务的实践做法主要是在资产证券化业务框架下，构造出基于存量房地产的具有稳定现金流的基础资产，设立发行资产支持专项计划，而私募基金作为持有项目公司权益的载体，是类REITs产品交易结构设计和重组的焦点所在。当前产品设计中普遍采用私募基金构建“股+债”结构实现资产支持专项计划对底层标的物业的控制。委员代表认为，在我国尚未正式出台公募REITs制度的时期，借鉴REITs的核心理念，探索开展类REITs业务，已成为我国资产证券化业务的重要组成部分，有利于促进房地产市场的健康发展，促进盘活存量资产，支持房地产企业降低杠杆率，是资本市场和资产管理行业服务实体经济的重要手段。
此外，会议明确了在私募基金投资端，私募基金可以综合运用股权、夹层、可转债、符合资本弱化限制的股东借款等工具投资到被投企业，形成权益资本。符合上述要求和《备案须知》的私募基金产品均可以正常备案。类REITs即可参照此处，将委托贷款改为股东借款进行交易结构设计。
（四）国家发改委、央行等七部委发布的《关于市场化银行债权转股权实施中有关具体政策问题的通知》
国家发改委、央行等七部门近日联合印发的《关于市场化银行债权转股权实施中有关具体政策问题的通知》，明确允许采用股债结合的综合性方案降低企业杠杆率。各实施机构可根据对象企业降低杠杆率的目标，设计股债结合、 以股为主的综合性降杠杆方案，并允许有条件、分阶段实现转股。鼓励以收债转股模式开展市场化债转股，方案中含有以股抵债或发股还债安排的按市场化债转股项目报送信息。
该《通知》指出，允许实施机构发起设立私募股权投资基金开展市场化债转股。各类实施机构发起设立的私募股权投资基金可向符合条件的合格投资者募集资金，并遵守相关监管要求。符合条件的银行理财产品可依法依规向实施机构发起设立的私募股权投资基金出资。允许实施机构发起设立的私募股权投资基金与对象企业合作设立子基金，面向对象企业优质子公司开展市场化债转股。支持实施机构与股权投资机构合作发起设立专项开展市场化债转股的私募股权投资基金。
“市场化债转股实施机构”，指的是商业银行新设债转股实施机构。根据《商业银行新设债转股实施机构管理办法（试行）》（征求意见稿）第二条规定，这种机构是“商业银行经银监会批准，在中华人民共和国境内设立的，主要从事银行债权转股权及配套支持业务的非银行金融机构。” 类REITs产品或可参考本《通知》采用与市场化债转股实施机构合作发放债转股的方式进行发放债权。
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市场动态篇
一、中国REITs市场发展概述
在境内市场，尽管内地物业在10年前就开始尝试在香港等离岸资本市场发行REITs产品，不过受政策法规、税务等多方面的影响，完全符合国际惯例的内地REITs产品始终没有正式亮相。鉴于证券交易所挂牌的资产支持专项计划具有一定的流通能力，且可以直接或者间接持有项目公司股权，因此从中信启航（以中信证券办公楼作为标的的ABS产品）开始，证券交易所的资产证券化逐步成为了国内REITs类产品（由于这类产品尚不具备REITs的全部特征，因此常被称为“类REITs”）的重要运作载体。
本市场篇我们描述的对象特指境内类REITs产品，类REITs在不动产证券产品设计上，已经积累了丰富的经验和案例，在会计处理、税务筹划、资产评估、产品评级、法律意见等多方机构的协调与磨合下，形成了一套可供参考的产品模式。类REITs产品的推陈出新，既在实操层面为真REITs落地夯实基础，又通过它们的创新示范效应，普及REITs知识理念、推动市场发展。
根据RCREIT（REITs研究中心）数据，截至2018年12月28日，我国共发行类REITs产品43支，发行金额累计903.21亿元。
2018全年（2018年1月1日-2018年12月28日），国内共成功发行13单类REITs产品，发行总金额253.68亿元，相关产品具备一定创新突破，在我国REITs发展史中具有里程碑式意义。
（一）截至目前国内类REITs发行情况
资料来源：REITs研究中心官网（rcreit.com）
根据RCREIT（REITs研究中心）数据，截至2018年12月28日，我国共发行类REITs产品43支，发行金额累计903.21亿元。
（二）截至目前国内类REITs持有物业类型情况
资料来源：REITs研究中心官网（rcreit.com）
根据RCREIT（REITs研究中心）数据，截至2018年12月28日，我国已发行类REITs持有物业类型主要包括写字楼、购物中心、零售门店、租赁住房、酒店、物流仓储中心、书店和社区商业等。其中排名前三的物业类型为购物中心、写字楼和零售门店，分别占比为27%、26%和18%。
（三）2018年国内类REITs产品发行情况
2018年截至12月28日，国内共发行类REITs产品13只，发行金额为253.68亿元，发行规模持续扩容。
二、创新类REITs产品总结解读
（一）国内首单物流地产储架类REITs产品——顺丰产业园类REITs
1、概述
12月11日，“华泰佳越-顺丰产业园一期资产支持专项计划”成功设立，该产品系国内首单物流地产储架类REITs，由深圳市丰泰电商产业园资产管理有限公司作为原始权益人，华泰证券（上海）资产管理有限公司担任计划管理人，招商银行股份有限公司担任托管机构，首期发行规模18.46亿元，并将于深交所挂牌转让。
本次发行类REITs的底层资产为顺丰旗下上海青浦产业园和无锡电商产业园，两处入池产业园的资产质量上佳，其中上海青浦产业园地处虹桥机场物流产业集群区，是各大物流公司全国总部聚集地；无锡电商产业园地处无锡硕放机场物流产业集群区，以“空港物流城”品牌为核心，产业聚集度非常高。
本次发行类REITs以上述两处产业园资产的剩余土地使用年限为发行期限，最长可延展运作44年；并设计了完善的税务筹划机制和延展运作机制，真正实现了资产的表外运营，投资者可在产品存续期间持续获得物业运营和物业资产增值带来的收益。
2、交易结构
本产品设计形式对两处产业园资产的运营收入/支出的监管、资产运营管理、开放退出安排、物业资产的处置提出了更高的要求，更加考验计划管理人的主动管理能力。
（二）首单底层资产可赎回REITs产品-皖新光大阅嘉REITs
1、概述
2018年3月30日，“皖新光大阅嘉一期资产支持专项计划”（以下简称“皖新光大阅嘉REITs”）成功发行。皖新光大阅嘉REITs是首单光大证券主导，市场上首单可赎回从而可部分实现资产主动管理的REITs 。
皖新光大阅嘉REITs由光大证券股份有限公司作为牵头安排人和销售机构，光大保德信资产管理有限公司作为计划管理人。本单产品的发行规模为5.55亿，A类证券发行规模3.55亿元，被中诚信证评授予AAA评级，B类证券发行规模2.00亿元，AA+评级。
2、本单产品相较市场其他REITs项目创新点
（1）进一步树立企业创新形象
皖新传媒此前已有皖新阅嘉REITs交易所和银行间的产品落地，本单皖新光大阅嘉REITs产品将推动皖新传媒进一步深化在国内REITs领域的影响力。同时，鉴于皖新传媒系上市公司，本次的皖新光大阅嘉REITs对于上市公司形象将有显著正面影响。
（2）所得税负担有所优化
鉴于皖新传媒系文化传媒类公司，可在2018年底前继续享有所得税免除等税收优惠政策，通过与REITs产品结合，把握税收优惠窗口，降低REITs产品成本，最大程度挖掘REITs产品利益。同时，项目组通过交易结构设计及优化，对资产重组阶段涉及的契税进行了有效筹划，并对通过构造税盾的方式对项目存续期间项目公司所得税进行了优化设计。使项目整体税负水平处于较低水平，提高项目整体经济性。
（3）通过资产打包入池方式解决资产分散问题
相较市场上其他的REITs项目，书店物业资产更加分散；本单产品项目方案通过资产打包的方式，创造性地解决了单一资产规模较小难以获得审批，以及费用不经济的问题，使得本项目具备了可操作性。
3、产品构造
（1）交易结构
交易结构概述：
1）认购人通过与管理人签订《认购协议》，将认购资金委托给管理人管理，管理人设立并管理专项计划，认购人取得资产支持证券，成为资产支持证券持有人。
2）管理人应根据《信托受益权转让协议》的约定，在《信托受益权转让协议》项下付款条件全部满足后向托管人发出付款指令，指示托管人将信托计划份额购买价款划拨至融资人指定的账户，用于购买信托计划份额。托管人应根据《信托受益权转让协议》及《托管协议》的约定对付款指令中资金的用途及金额进行核对，核对无误后应于专项计划设立日17:00时前予以付款。
3）管理人购买信托受益权后，即成为信托计划的份额持有人。管理人应不晚于管理人代表专项计划取得信托计划份额之日的次一个工作日，向托管人发出付款指令，指示托管人将专项计划发行收入中，等额于《信托合同》及《信托受益权转让协议》约定的转让对价划拨至融资人收款账户。托管人应根据《信托受益权转让协议》及《托管协议》的约定对付款指令中资金的用途及金额进行核对，核对无误后应按照《信托受益权转让协议》与《托管协议》的约定予以划款。
4）管理人为专项计划在托管银行设立专项计划账户，用于接收募集资金专户划付的认购资金、接收所转付的回收款及其他应属专项计划的款项、支付基础资产购买价款、支付专项计划利益及专项计划费用。
5）托管人依据《托管协议》的约定，管理专项计划账户，执行管理人的划款指令，负责办理专项计划名下的相关资金往来。同时，当托管人发现管理人的划款指令与《托管协议》的约定中的相关内容不符的，有权拒绝执行，并要求管理人改正。
6）管理人根据《托管协议》和《标准条款》及相关文件的约定，向托管银行发出分配指令，托管银行根据分配指令，将相应资金划拨至登记托管机构的指定账户用于支付资产支持证券本金和预期收益。
（2）增信措施
皖新光大阅嘉REITs的主要增信方式如下：
1）结构化分层
在普通分配或者处分分配时，A类证券的预期收益和本金将优先于B类证券获得偿付，在专项计划终止后进行清算分配时也遵循A类证券优先受偿的顺序。
2）物业资产抵押
项目公司将物业资产抵押给信托公司，可为A类证券提供有效资产超额抵押增信。
3）物业资产运营收入超额覆盖
物业资产每年的实际运营收入对A类证券每年的本息支出存在超额覆盖，在正常情况中的覆盖倍数将在1.27倍及以上。
4）租金补足承诺
安徽新华发行集团为皖新传媒及其子公司《房屋租赁合同》项下的租金支付义务提供差额补足支持。
5）实际运营收入差额补足
安徽新华发行集团作为物业运营方承诺在其为物业资产提供物业运营服务期间，每一物业资产运营收入计算日对应的物业资产运营收入回收期内，每一项目公司持有的物业资产在支付物业运营方服务报酬前的实际运营收入不低于必备金额。
6）安徽新华发行集团流动性支持
每个回售行权日由安徽新华发行集团为A类证券、B类证券的回售提供流动性支持。
7）债项评级下调触发提前退出事件
在专项计划存续期内，若A类证券评级低于AA+（不含），或B类证券评级低于AA（不含），则在评级下调日起7个工作日内，安徽新华发行集团应向管理人分别支付A类证券持有人的未分配本金和预期收益的现金与相当于截至B类证券评级下调终止日B类证券持有人的本金和未受偿的预期收益的现金，由管理人于评级下调终止日分别向A类证券持有人与B类证券持有人进行支付。
（三）首单长租公寓储架权益类REITs-旭辉领寓类REITs
1、概述
2018年6月21日，高和晨曦-中信证券-领昱1号资产支持专项计划设立。优先A评级AAA，发行利率5.9%；优先B评级AA+，发行利率6.5%。
2017年12月26日，历经43天，中国首单民企长租公寓储架类权益型REITs——高和晨曦-中信证券-领昱系列资产支持专项计划（下称“旭辉领寓类REITs”）获得上海证券交易所审议通过，开创了民企长租公寓资产证券化新篇章，本单产品得到了住建部、证监会等主管部门的关怀指导，也是对于中共中央政治局最近提出的2018年工作重心——“加快推进住房制度改革与长效机制建设”的积极响应。
旭辉领寓类REITs从各方开始合作到获批，历时不到2个月，体现了极高的推进效率，帮助旭辉实现了重资产运作模式上可落地的闭环。REITs研究中心认为，未来的长租公寓市场将是实力房企的天下，本单产品将激励更多房企系长租公寓加速在重资产板块的布局和开拓，并引领房企系长租公寓发展方向。
2、产品构造
（1）本单产品交易结构图如下：
(2）增信措施及退出安排
增信措施方面，包括为物业净租金超额对证券期间利息覆盖、物业处置收入对证券本金超额覆盖以及优先级/次级分层。
退出安排方面，最主要是为未来公募REITs退出作出准备：即在R-90前任一日（R日为专项计划设立之日其届满3年之日），（1）若具备公募REITs条件，提前退出；或（2）完成再融资安排实现优先级退出方案的准备工作。此外的退出安排是关于优先收购权的相关规定。
（3）物业资产情况
旭辉领寓类REITs的标的物业为上海浦江国际博乐诗服务公寓及上海浦江国际柚米国际社区。
博乐诗服务公寓于2013年竣工，2017年4月正式营业，为一幢地下一层、地上五层商业楼，位于上海闵行区浦江镇联航路，地铁8号线联航路站下，步行约5分钟即可到达酒店；距离梅赛德斯奔驰中心约20分钟车程，至迪士尼乐园约35分钟车程，出行便利。
柚米国际社区于2013年竣工，2017年正式开始营业，为一幢地下一层、地上四层商业楼。柚米国际社区内部配有4部电梯，此外还配有公共厨房、无人超市、公共休息区、健身房等。
三、REITs行业研究发展动态
REITs研究中心和REITs行业研究积极跟踪中国REITs动态、持续推动中国REITs健康发展。
（一）独家首发中国REITs重要政策动态，在市场内外引起较大影响
先后独家首发了《证监会系统2018年工作会议：研究出台公募REITs相关业务细则》、《两会REITs提案频出：聚焦尽快推动公募REITs落地、出台REITs税收政策》、《重磅丨首个住房租赁资产证券化文件出台》、《重磅丨险资获准进入长租市场》、《重磅丨深圳出台20年最强房产新政，将稳步推进REITs试点》、《洪磊会长：我国REITs发展现状、问题与方向》等政策动态。
（二）发布多篇境外REITs市场制度和发展研究，介绍普及国际REITs视野知识
先后原创发布了《REITs视野丨新加坡REITs发展研究》、《REITs视野丨领展：亚洲第一房地产投资信托基金》、《9年涨幅近6倍 领展房产基金持续向好》、《REITs视野丨保利租赁住房REITs中的“储架发行”是什么？》、《REITs视野丨REITs在我国财富管理行业的应用》、《REITs视野丨黑石拟收购澳房产信托IOF》、《“中国REITs”市场表现超越亚太所有其他REITs市场》、《新加坡REITs：全球收益率最高之一》、《REITs视野丨美国REITs股票风格和不同物业类型REITs分析》等内容。
（三）发布典型中国类REITs产品案例研究述评，介绍普及中国类REITs理念和产品实操发展
先后原创发布了《中信皖新阅嘉REITs案例述评》、《国内首单酒店类REITs案例述评》、《首单PERE+REITs案例述评》、《首单银行间市场公募REITs案例述评》、《国内首单抵押类REITs案例述评》、《鹏华前海万科REITs述评》、《国内首单不依赖主体信用REITs产品述评》、《国内首单股权REITs产品述评》、《国内首单权益型物流仓储REITs产品述评》等内容。
（四）对热点专题进行专门研究并持续报道
不动产证券化课题研究系列：先后原创发布了《商业地产证券化和REITs模式全解析》、《为什么保利和旭辉纷纷试水类REITs和CMBS？》、《千亿房企的长租公寓REITs生意经》、《CMBS/CMBN模式最全解析》、《2017年中国REITs研究报告》、《2018年上半年中国REITs研究报告》、《2018年上半年CMBS/CMBN市场研究报告》、《资产支持票据（ABN）全解析》。
租赁住房REITs系列：先后原创发布了《REITs热点丨从首单长租公寓REITs 看我国长租公寓发展之路》《美国长租公寓REITs模式研究》、《我国长租公寓REITs模式研究》、《租赁住房REITs大风已起 相关政策指向和实操模式你都了解么？》、《从旭辉领寓类REITs 看房企系长租公寓发展之道》、《美国长租公寓REITs启示录》、《50亿租赁住房类REITs获批后，越秀剑指C-REITs》。
基础设施（PPP）REITs系列：先后原创发布了《REITs热点丨PPP资产证券化背景下的PPP+REITs模式》、《美国基础设施REITs模式研究及对我国借鉴》、《PPP证券化专题丨国内首单PPP资产证券化产品述评》、《REITs在基础设施（PPP）领域中的应用研究》。
物流地产REITs系列：先后原创发布了《REITs在工业物流地产中的应用》、《苏宁物流地产基金完成首期备案 REITs上市为主要退出渠道》、《普罗斯联合GIC设立20亿美元新基金 物流地产REITs风口正当时》、《丰树物流信托完成在中国首个物流改建项目》。
养老地产REITs系列：先后原创发布了《美国养老地产REITs模式研究》、《REITs热点丨养老地产REITs模式研究》。
REITs税务筹划系列：先后原创发布了《我国REITs发展面临的税务障碍》、《REITs中物业装入项目公司的税务筹划》。
（五）与主流财经证券媒体积极互动，就中国REITs相关主题发表观点评论，引领中国REITs传播导向
先后接受以中国证券报《类REITs风生水起 公募版规则酝酿出台》、《公募REITs潜力大 相关机制待突破》为代表性内容的国内主流媒体采访，并获新华网等广泛转载。
先后原创发布了《REITs观点丨刘洋：中国REITs发展的五大方向》、《 REITs观点丨刘洋：发挥REITs优势 全力支持雄安新区建设发展》、《房企融资凛冬将至 REITs业务值得关注》、《首批养老目标基金获批！REITs应为重要专业化投资工具》、《今年以来全球最大IPO中国铁塔上市，REITs模式可为借鉴》、《资产证券化：基础资产独立再获“突破”——简评合肥中院对平安大华公司执行异议之裁定书》、《独家专评丨全球股市暴跌 REITs投资价值凸显》等内容。
（六）长期跟踪中国REITs政策相关动态、发现挖掘并广泛传播促进中国REITs发展的政策法规内容
先后准确快速发布了《北京发布租赁住房新政 研究REITs优惠政策》、《REITs政策丨解读南京发布住房租赁新政 积极推动REITs》、《REITs评论丨监管层鼓励租赁住房REITs模式 并支持相关房企借鉴开展》、《REITs观点丨上交所：REITs将要重点发展》、《REITs动态丨新华社发文 聚焦住房租赁类REITs及政策红利密集释放》、《保监会：保险资金可以投资资产证券化产品》、《监管动态丨深交所发布3年规划纲要：全力开展REITs产品创新》、《证监会副主席李超：研究推出投资不动产、基础设施公募基金产品》、《央行行长易纲：政策上考虑如何更有效发展中国REITs市场》、《上交所新规：ABS可用作三方回购质押标的》、《守得云开见月明！公募REITs今年内出炉》、《重磅！险资获准进入长租市场》、《南京：首个商改租项目正式落地，积极支持并推动发展REITs》、《上海：加快推进针对租赁住房的各类REITs试点，在试点后尽快形成规模》、《苏州出台意见加快住房租赁市场建设 将稳步推进REITs试点》、《重磅！深圳出台全国首个稳租金商品房制度》、《重磅！长沙出台住房租赁新政 鼓励住房租赁企业试点发行REITs》、《中共中央、国务院：大力发展住房租赁市场特别是长期租赁》等内容，且绝大部分系原创。
（七）持续跟踪报道市场创新类REITs产品
先后原创发布了《REITs动态丨C-REITs之路重要里程碑：新派公寓类REITs挂牌上市》、《REITs动态丨住房租赁REITs再迎突破！首单央企租赁住房REITs获批》、《REITs动态丨首单民企长租公寓储架式权益类REITs获批发行！》、《REITs动态丨国内首单百亿级租赁住房REITs获批》、《国内首单社区商业物业REITs成功发行，发行利率5.8%》、《REITs动态丨越秀租赁住房REITs获批》、《保利租赁住房REITs首期成功发行！发行利率5.5%》、《国内首单底层资产可赎回REITs：皖新光大阅嘉REITs成功发行！》、《REITs动态丨国内首单社区商业REITs正式挂牌上市！》、《 REITs动态丨阳光城获批A股民营房企首单储架式长租REITs》、《REITs动态丨国内首单承续类REITs发行》、《阳光城拟设立25亿办公物业类REITs》、《越秀租赁住房类REITs首期成功发行！优先级发行利率5.0%》、《 REITs动态丨国内A股民营房企首单储架式长租类REITs：阳光城长租类REITs成功发行！》、《 REITs动态丨深创投中金-苏宁云创REITs获批》、《票面利率4.38%！全国首单公共人才租赁住房REITs首期成功设立！》、《年度单笔最大规模类REITs成功设立》。
（八）同步关注中国CMBS/CMBN市场及模式发展
先后原创发布了《从首单绿色认证CMBS 看我国绿色资产证券化发展之路》、《CMBS专题丨国内CMBS迎来突破！首单长租公寓CMBS产品推出》、《CMBN专题丨西部地区首单CMBN产品成功注册!》、《我国CMBS法律实务研究》、《CMBN专题丨银行间市场首单CMBN产品述评》、《CMBN专题丨我国CMBN评级关注要点》、《CMBS专题丨江苏省首单CMBS获批》、《CMBS专题丨上市房企西部首单CMBS成功发行》、《国内首单储架长租公寓CMBS首期成功发行！》、《上海国企首单CMBS成功发行！发行利率最低5.99%》、《云南省首单CMBS成功发行！发行利率最低5.8%》、《长安兴融中心CMBS成功发行》、《北京首单长租CMBS获批》、《国内首单标准化CMBS述评》、《国内首单产业园区CMBN成功发行》、《雅居乐首单CMBS产品成功发行》、《北京首单长租公寓CMBS成功发行》、《金融街威斯汀CMBS成功发行！创今年以来CMBS发行利率新低》、《国内首单不依赖主体信用CMBN：世纪海翔CMBN成功发行！》、《国内首单社区商业CMBS：大华社区CMBS成功发行》、《国内首单储架式仓储物流CMBS：普洛斯首期CMBS成功发行》、《 REITs动态丨宝湾物流百亿规模证券化产品获批！》。
（九）发布其他促进中国REITs发展内容，对中国REITs相关标杆企业开展研究并报道
先后原创发布了《站在中国REITs时代来临的前夜》、《城市更新中REITs的应用》、《REITs热点丨强监管时代 REITs助力资管行业转型升级》、《银行间市场首单购房尾款ABN述评》、《国内首单“公募REITs”获业绩补偿》、《全国首单保障性公共租赁房ABS成功发行！》等内容。
先后原创发布了《光大安石：中国PERE+REITs领航者》、《越秀房产基金：中国第一REITs的荣光》、《快报丨大悦城地产与高和资本成立基金 投资总额不超过25亿》、《快报丨保利公寓管理公司正式揭牌 目标至2020年规模20万间》、《保利地产升位为保利发展：REITs可为打造不动产生态发展平台有效助力》、《重磅！前三季度ABS承销规模排行榜出炉，中金、光大跃升明显》、《快报丨交割完成！印力收购凯德20家购物中心 正式更名为“印象”系列》、《快报丨中城投资拟联合世联行设立30亿长租公寓Pre-REIT基金》、《快报丨世贸股份拟发行35亿元CMBS》、《快报丨瑞威资本上市》等内容。
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专题研究篇
一、物流地产REITs专题研究
（一）利好政策推进物流行业高质量发展
近年来，国家层面积极出台政策规划，加强商贸物流基础设施建设、提升仓储服务水平，推进物流仓储行业健康发展。
2012年，商务部印发《关于促进仓储业转型升级的指导意见》，要求引导仓储业由传统仓储中心向多功能、一体化的综合物流服务商发展。
2013年，国家发改委印发《全国物流园区发展规划（2013-2020年）》，要求根据实际需要建设不同类型物流园区，以物流基础设施的整合和建设为重点，优化空间布局，严控数量规模，防止圈占土地；并表示国家级示范物流园区可获政策扶持。
2014年，国务院印发了《物流业发展中长期规划（2014-2020年）》和《国务院办公厅关于进一步推进物流降本增效促进实体经济发展的意见》，要求降低物流成本，提升物流业发展水平。
2017年，财政部、国家税务总局联合出台《关于继续实施物流企业大宗商品仓储设施用地城镇土地使用税优惠政策的通知》，自2017年1月1日起至2019年12月31日止，对物流企业自有的（包括自用和出租）大宗商品仓储设施用地，减按所属土地等级适用税额标准 的50%计征城镇土地使用税。
新一轮物流新政将出台 推进行业高质量发展
未来新一轮推进物流行业发展的政策措施将陆续出台，进一步聚焦物流行业高质量发展，解决不平衡不充分等问题，推动物流行业更好促进实体经济发展。
此前，根据国家发改委消息，为科学评价我国物流发展情况，更好把握物流运行与国民经济发展之间的关系，加快解决我国物流业发展的不平衡不充分问题，推动物流业高质量发展，国家发展改革委经贸司正在联合中国物流与采购联合会研究编制“中国物流发展指数”。
国家发改委数据显示，今年前7个月，全国社会物流总额为154.1万亿元，同比增长近7%。其中工业品物流总额为近140万亿元，同比增长6.6%，社会物流总费用7.2万亿元，同比增长8.3%。
中国物流与采购联合会会长何黎明表示，目前我国现代物流服务体系初具规模，规模总量居世界第一。未来一段时期，我国商贸物流业将积极引进新技术、新模式、新理念，进入以质量和效益提升为核心的发展新阶段，逐步释放行业发展新动能。
2017年以来，发改委等部委连续发布了推进快递业绿色物流包装工作指导意见等多项政策措施。同时，资本也加快了进入物流行业的速度。包括韵达、顺丰等一批物流企业陆续上市。菜鸟、京东、苏宁以及以物流地产为核心的企业在物流资本融合方面也得到了较快发展。
（二）中国物流地产正迎来绝佳发展机遇
物流地产是地产行业少有的成长领域。目前，基于个人消费增长、电商崛起等所带来的旺盛物流仓储需求，轨道交通、高铁站点、创业产业园等建设需要，中国物流地产行业已经迎来绝佳的发展机遇。
1、未来优质物流仓储设施增长空间巨大
《中国物流地产行业发展模式与投资前景分析报告》指出，中国目前大约为5.5亿平方米的仓储物流面积，但其中现代化物流设施仅为1.1亿平方米，人均仓储面积也仅为美国的1/13，约为0.41平方米，与美国人均的5.41平方米相差巨大。此外，我国主要城市非自用中高标准物流设施存量累计仅约2600万平米，人均面积不到0.015平米，而美国高标准物流设施总存量约为3.7亿平米，折合人均面积达1.17平米。
我国优质物流设施60%位于一线城市，随着电商和第三方物流业务向二三线城市密集渗透，未来优质现代物流仓储增长空间巨大。现代物流设施仅占了总需求的20%，市场较为零碎，面对当前仓储物流市场的不断发展扩张，当前国内物流仓储资源的供应量还远远不够，未来尚有巨大的发展空间。
2、物流地产投资回报率持续上升
目前我国优质物流仓储布局以长三角、珠三角及渤海湾等传统公路路网及物流设施相对发达的区域为主，正在向二三线城市扩展。一线城市由于需求旺盛、供应稀缺，租金涨幅高于二线城市，但是由于拿地成本走高，目前从回报上稍逊二线城市。但考虑到一线城市电商和第三方物流业务更为稳定，空置率低，产业布局比较成熟，一线城市仍更具投资吸引力。
根据CBRE的统计报告，从投资回报上看，北京、上海、广州等一线城市物流设施投资净回报率6-8%，高于商业地产的4-5%，住宅地产的2-3%。而且商业地产由于标准化低，证券化难度更大，物流地产更受到海外基金和长期投资者的青睐。另一方面，随着核心城市中心不断外扩，一些早期低价获取仓储用地由于土地用途变更，地价可能出现爆炸式增长，也能给相关企业带来丰厚收益。
（三）GLP的领先经验
1、概况
新加坡普洛斯集团（Global Logistic Properties，GLP）是全球领先的现代物流设施提供商，业务遍及中国、日本、巴西和美国。公司前身是美国普洛斯集团（ProLogis）的亚洲业务，2008年被新加坡政府投资公司（GIC）以13亿美元收购，并于2010年10月在新加坡证券交易所上市。
目前普洛斯在8个国家的市场处于领先地位，是全球最大的房地产基金管理者之一，管理的总资产达430亿美元，在全球管理的物业组合达5900万平方米。而中国作为普洛斯集团最大的市场，也是最主要的增长市场，其在中国的物流基础设施总建筑面积达2960万平方米，市场份额超过第2名到第10名的总和。
2、业务模式：物业开发、运营和基金管理高效结合运作
普洛斯的业务遍及中国、日本、美国和巴西的117个主要城市，拥有并管理约5,492万平方米的物流基础设施，形成了一个服务于4000余家客户的高效物流网络。通过标准设施开发、定制开发、收购与回租等灵活的解决方案，普洛斯致力于为全球最具活力的制造商、零售商和第三方物流公司不断提高供应链效率，达成战略拓展目标。
传统物流地产企业是地产开发加物业管理，自身前期投入巨大，资金负担重。普洛斯的运作模式是，在全球范围内投资建设优质高效的物流仓储设施，出租给客户并为其提供物业管理服务，但不参与客户的日常物流业务经营，收益来源于租金、物业增值与管理费。
地产开发部门进行标准化设施开发或定制开发，完成后的项目交给运营部门进行出租，再将更加成熟物业置入物流地产基金，从而使得初期基建投资的大量资金收回来进行下一个项目投资，与此同时基金管理部门又可通过基金管理收取管理费和分红获利，实现了资本循环的完整闭环。
3、普洛斯的三大业务
（1）地产开发：地产开发部门负责经营地产开发业务，把地产建设成可以使用的物流中心，然后将开发建成的物流中心出售给普洛斯地产基金或是第三方获取收益，或者将建成的地产交付给地产运营部门用于出租。
（2）地产运营：地产运营部门负责管理和运营现代物流设。项目完工后，地产开发部门将项目移交给运营部门管理，运营部门通过进一步的招租和服务完善，使项目达到稳定运营状态。
（3）地产基金管理：基金管理业务主要是指组织投资者募集资金、收购地产、设立基金，并由普洛斯作为基金经理管理基金旗下的地产，获取基金管理费收入和基金分红收益。主要通过向地产开发部门收购或是向第三方收购获取地产。
GLP的经营模式如下：
目前国内政府为完善住房体系所存在的财政压力及地产开发商开辟新型融资渠道等方面因素都将促进我国公租房PPP项目引入REITs模式，以此来促进我国房地产长效机制的进一步完善。此外，国内的公租房PPP项目REITs也可以政府通过土地作价入股及对管理机构或入住人群进行经济补贴等运作模式防范国有资产流失风险。
四、REITs应用于雄安新区专题研究
日前，经党中央、国务院同意，国务院正式批复《河北雄安新区总体规划（2018—2035年）》。此前的《雄安新区规划纲要》指出，建立租购并举的住房制度，探索房地产金融产品创新。REITs作为国际上成熟的房地产投融资模式，是租赁住房市场发展的最佳金融支持工具，也是非常具有代表性的房地产金融创新产品。RCREIT（REITs研究中心）认为，在雄安新区先行先试REITs，以及率先落地公募REITs，对于推动雄安新区投融资与金融产业发展、建立新型住房保障体系、发挥雄安新区对全国全面深化改革扩大开放的引领示范作用、打造高质量发展的全国样板具有重大意义。
（一）河北省委召开常委会扩大会议暨省委理论学习中心组学习会议 深入学习贯彻习近平总书记重要指示和中央批复精神 举全省之力推进雄安新区规划建设向纵深发展
据中国雄安官网消息，日前，经党中央、国务院同意，国务院正式批复《河北雄安新区总体规划（2018—2035年）》。12月27日下午，河北省委召开常委会扩大会议暨理论学习中心组学习会议，坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入学习贯彻习近平总书记关于雄安新区规划建设一系列重要指示批示和党中央重大决策部署，全面落实中央批复精神和《河北雄安新区总体规划（2018－2035年）》《白洋淀生态环境治理和保护规划（2018－2035年）》，提高思想认识，明确目标任务，把握基本要求，强化责任担当，举全省之力推进雄安新区规划建设向纵深发展，确保重大国家战略在河北落地见效。
会议指出，设立雄安新区，是以习近平同志为核心的党中央作出的重大历史性战略决策，是千年大计、国家大事。习近平总书记作为雄安新区规划建设的总设计师，在每个关键节点都发表重要讲话，为我们指明方向，引路领航。在以习近平同志为核心的党中央坚强领导下，在京津冀协同发展领导小组及其办公室、中央有关部委和京津两市以及各方面的大力支持下，省委、省政府切实履行主体责任，雄安新区和省直有关部门分工负责、密切协作，不断完善雄安新区规划体系，全面深化改革、扩大开放，着力构建对外交通网络，扎实开展基础设施建设，积极稳妥做好科学管控工作，做了大量富有成效的工作，取得了重要的阶段性成效。我们要以中央批复《河北雄安新区总体规划（2018—2035年）》为新的起点，深入学习领会习近平总书记重要指示精神，全面贯彻落实中央批复要求，充分认识雄安新区规划建设的重大政治意义、战略意义和时代意义，自觉践行“四个意识”，坚决做到“两个维护”，全力以赴推进重大国家战略和国家大事顺利实施。
会议强调，中央批复河北雄安新区总体规划，标志着雄安新区进入大规模发展建设的新阶段。要举全省之力，全面推进雄安新区规划建设向纵深发展。一要着力完善雄安新区规划体系，把每一寸土地规划得清清楚楚后再开工建设。二要积极出台配套政策，为雄安新区规划建设提供有力政策支撑。三要大力推进重点项目建设，积极承接北京非首都功能疏解。四要扎实稳妥推进征迁工作，切实保障群众正常生产生活。五要加大交通、绿化、基础设施建设等工作力度，切实治理和保护白洋淀生态环境。六要加强科学管控，确保群众正常生产生活，不断增强群众获得感和幸福感。
（二）REITs对于雄安新区建立新型住房保障体系、打造高质量发展的全国样板意义重大
2018年4月25日，中国证监会、住房城乡建设部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》。《通知》明确提出，将优先支持大中城市、雄安新区等国家政策重点支持区域、利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目及国家政策鼓励的其他租赁项目开展资产证券化；重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金（REITs）。
2018年6月1日，中国银行保险监督管理委员会发布《关于保险资金参与长租市场有关事项的通知》。通知要求，保险公司通过直接投资，保险资产管理机构通过发起设立债权投资计划、股权投资计划、资产支持计划、保险私募基金参与长租市场，所投资的长期租赁住房项目应处于北京、上海、雄安新区以及人口净流入的大中试点城市。2018年1月26日公布的《保险资金运用管理办法》，明确提出了保险资金可以投资资产证券化产品。保险资金的负债久期较长，和期限较长的资产证券化产品有很高的匹配度。随着长租市场的发展，未来此类资产证券化产品会处于持续增长的状态，可以通过保险公司直接投资、保险资管发起设立长租公寓REITs产品的方式持续地为雄安新区长租市场提供资金支持。
2018年6月5日，深圳市住房和建设局正式对外发布《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见（征求意见稿）》，《征求意见稿》明确表示，到2035年，新增建设筹集各类住房共170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。并指出将加大住房货币补贴和住房金融创新力度，稳步推进房地产投资信托基金试点，支持金融机构创新住房金融产品和服务。
雄安新区作为我国创新发展、高质量发展的实验区，将探索建立“租售并举、以租为主”的新型保障性住房体系。而REITs作为国际上成熟的房地产投融资工具，是非常具有代表性的房地产金融创新产品，也是我国房地产金融发展的主要方向。借鉴新加坡、德国、香港和深圳的住房保障政策经验，在雄安新区先行先试REITs，以及率先落地公募REITs，有利于帮助实现“居者有其屋”的愿景，让住房回归居住属性和民生属性，发挥雄安新区对全国全面深化改革扩大开放的引领示范作用，推动雄安新区成为新型住房保障体系的全国样板。
1、安居方能乐业：不忘“居者有其屋”的初心
2000多年前，《孟子》中关于“无恒产而有恒心者，惟士为能。若民，则无恒产，因无恒心”的记载，最早提出了“恒产”（土地、房屋等不动产）对民众生活的重要性，有恒产者有恒心；1000多年前，《汉书》中关于“各安其居而乐其业，甘其食而美其服”的记载指出了“安居”对“乐业”的重要意义，成为了中国人千百年来追求的理想生活状态。90多年前，孙中山先生的《国民政府建国大纲》第二条为“建设之首要在民生。故对于全国人民之食、衣、住、行四大需要，政府当与人民协力，共谋农业之发展，以足民食；共谋织造之发展，以裕民衣；建筑大计划之各式屋舍，以乐民居”，体现了其““耕者有其田，居者有其屋””的民生思想。
新时代，十九大报告提出了“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”。 住房保障问题的实质，是住房建设的资金问题。新型住房保障体系建立的关键，也在于创新住房建设的投融资模式。通过金融市场发行REITs产品用于公共租赁住房的建设、运营，以公共租赁房的租金收益偿付REITs产品投资人本息，可以探索出以社会资金支持公共租赁住房产业化发展、构建新型住房保障体系的道路。
2、千年大计的雄安新区将建立租购并举的住房制度、探索房地产金融产品创新，REITs可为关键一环
2017年，以习近平同志为核心的党中央宣布设立雄安新区，强调这是千年大计、国家大事。习近平总书记强调：“雄安新区将是我们留给子孙后代的历史遗产，必须坚持‘世界眼光、国际标准、中国特色、高点定位’的理念，努力打造贯彻新发展理念的创新发展示范区。”高起点规划、高标准建设雄安新区也正式写进了十九大报告；2018年2月，中共中央政治局常委会在研究雄安新区工作时提出：“雄安新区要在推动高质量发展方面成为全国的一个样板。”；2018年4月，《雄安新区规划纲要》向全社会公布，标志着雄安新区建设进入全面实施阶段。
《雄安新区规划纲要》指出，改革创新住房制度。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。坚持保障基本、兼顾差异、满足多层次个性化需求，建立多元化住房供应体系。坚持市场主导、政府引导，形成供需匹配、结构合理、流转有序、支出与消费能力基本适应的住房供应格局。完善多层次住房供给政策和市场调控体制，严控房地产开发，建立严禁投机的长效机制。探索房地产金融产品创新。
雄安新区作为我国创新发展、高质量发展的实验区，将探索建立“租售并举、以租为主”的新型保障性住房体系。而REITs作为国际上成熟的房地产投融资工具，是非常具有代表性的房地产金新产品，也是我国房地产金融发展的主要方向。REITs能够成为支持住房制度改革、促进金融与房地产良性循环、建立健全住房租赁金融支持体系的重要工具，有利于帮助实现“居者有其屋”，让住房回归“居住属性”，推动雄安新区成为新型住房保障体系的全国样板。
（三）REITs在雄安新区的扬帆启航恰逢其时，样板效应影响深远
作为发展了近60年的成熟房地产金融产品，REITs是整个房地产金融化进程中最重要的一环。REITs不仅是机构投资者，如保险基金、养老基金、退休计划、主权基金、共同基金等的投资方向，也是个人投资者进行资产配置的有利工具。
REITs是对我国宏观经济、企业和个人 “三赢”的金融地产模式。REITs的价值在于盘活存量资产、优化资源配置、降低财务杠杆、提高不动产资产流动性，有助于防范系统性金融风险，并可以使得更广泛的投资者享受到优质物业的价值提升和运营收益，体现公平性与普惠性。
REITs能够成为金融服务实体经济，构建多层次资本市场体系的重要途径，是推动经济去杠杆，防范化解系统性金融风险的有效方式；是贯彻落实十九大“房住不炒”思想的重要抓手，是促进金融与房地产良性循环的重要工具。REITs在租赁住房市场、PPP、基础设施、养老地产和城市更新等领域具有广阔的发展空间。
正因为REITs的综合价值，政府高度重视REITs与不动产证券化的发展，REITs在近年来的政策文件中也屡屡出现并得到支持推进。 2018年是贯彻党的十九大精神的开局之年，也是改革开放40周年，这样重要特殊的时点，REITs在雄安新区的扬帆启航恰逢其时，样板效应也将影响深远。
1、REITs非常符合国家层面的政策方针，并不断得到顶层设计的明确支持
REITs非常符合国家层面的诸多政策方针如服务实体经济、防控金融风险、推动高质量发展和实施供给侧结构性改革等，有利于盘活各类存量经营性不动产，降低政府和企业的财务杠杆。作为高比例分红、与股市债市相关性较低的长期投资工具，REITs市场的开发和建设对于深化金融改革、构建多层次的资本市场体系有重要意义。
2016年6月3日，国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》国办发〔2016〕39号，明确提出“支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点”；
2016年10月10日，国务院发布《关于积极稳妥降企业杠杆率的意见》（国发〔2016〕54号），明确提出“支持房地产企业通过发展房地产信托投资基金向轻资产经营模式转型”；
2017年7月18日，证监会、住建部等9部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》（建房〔2017〕153号），广州、深圳、南京等12个城市成为首批试点。《通知》明确提出“加大对住房租赁企业的金融支持力度，拓宽直接融资渠道，支持发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券，专门用于发展住房租赁业务。鼓励地方政府出台优惠政策，积极支持并推动发展房地产投资信托基金（REITs）。
2、类REITs产品的推陈出新，既在实操层面为真REITs落地夯实基础，又通过它们的创新示范效应，普及REITs知识理念、推动市场发展
自中信启航类REITs开始，证券交易所的资产证券化逐步成为了国内类REITs产品的重要运作载体。类REITs产品在交易结构、会计处理、税务筹划和资产评估等方面愈发成熟，且不断创新。
例如，保利租赁住房REITs产品的推出开创了在类REITs产品中引入“一次审批、分期发行”的储架发行方式的先河，并得到了央视在内的广泛报道，验证了“以REITs打通租赁住房企业退出渠道、构建租赁住房完整商业模式闭环”的可行性，为租赁住房资产证券化树立了优质榜样。成为住房租赁市场的一个标志性事件，从而推动“房子是用来住的，不是用来炒的”发展趋势。
3、各界都在为推动中国REITs发展而建言献策，包括呼吁在雄安新区先行先试REITs
2018年两会期间，呼吁REITs的提案建议频出。全国人大代表王景武提出提案称，公募REITs对防控金融风险意义重大，建议因地制宜尽快推出公募REITs管理办法；全国人大代表朱苏荣表示，当前实现我国REITs市场健康快速发展，首要问题是解决税收问题，建议出台REITs税收政策。全国人大代表陈建华则表示，应完善REITs有关配套支持政策。
全国人大代表，中国人民银行石家庄中心支行行长陈建华向人大会议提交了《关于尽快明确雄安新区金融功能定位及相关政策的建议》和《关于完善房地产投资信托基金有关配套支持政策的建议》，并建议在雄安新区先行先试REITs（房地产投资信托基金）。
陈建华表示，雄安新区的建设过程将探索全新的住房制度。以稳定地价、房价及租金为基础，房屋去投资化、回归居住属性，将开发一套可复制的土地、房产开发建设运营机制。新区大量的土地整理、房产建设投资需要拓展资金来源，REITs在雄安试行则可为新型住房制度提供稳定长期的资金来源。
4、深圳的住房保障制度改革、国内首单公共人才租赁住房REITs产品可为雄安新区提供良好借鉴
国家发改委主任、京津冀协同发展领导小组办公室主任何立峰指出，雄安新区将通过一系列机制体制创新，为新区发展提供保障。雄安新区不搞政策“洼地”，但在各地改革开放中已经施行的措施将在雄安积极推行。深圳的住房保障制度改革、国内首单公共人才租赁住房REITs产品可为雄安新区提供良好借鉴，并可得到适用积极推行。
（1）雄安新区的新型住房保障体系可从深圳的“二次房改”得到启发
2018年6月5日，深圳市住房和建设局正式对外发布《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见（征求意见稿）》，《征求意见稿》明确表示，到2035年，新增建设筹集各类住房共170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。并指出将加大住房货币补贴和住房金融创新力度，稳步推进房地产投资信托基金试点，支持金融机构创新住房金融产品和服务。
深圳市的住房新政是落实十九大报告关于住房制度新思想要求的体现，具有重要的示范和引领作用。据深圳住建局相关表示，该份《征求意见稿》酝酿了10个月，前后修改过近百次，并多次向国家和省级的主管部门进行汇报。其对于房地产长效机制的形成具有很大借鉴意义，雄安新区的新型住房保障体系建设也可以从深圳“二次房改”的“投石问路”中得到启发。
《征求意见稿》关于多主体供给部分，主要包括以房地产开发企业为主，提供市场商品住房、安居型商品房；以住房租赁经营机构为主，提供各类长租公寓等八个方面。关于多渠道保障部分，包括利用招拍挂商品住房用地、城市更新和产业园区等配建人才住房、安居型商品房和公共租赁住房，以及盘活各类存量用房，推进社会存量住房租购等六项措施。
（2）国内首单公共人才租赁住房REITs产品对于雄安新区的借鉴价值和适用性分析
1）国内首单公共人才租赁住房REITs产品的背景和基本情况
2018年5月9日，由深圳市人才安居集团作为原始权益人，深创投不动产基金作为总协调人的“深创投安居集团人才租赁住房资产支持专项计划”（以下简称“深创投安居集团人才租赁住房REITs”）获深圳证券交易所批准，该产品总规模200亿元，成为国内目前获批规模最大的交易所REITs产品和租赁住房领域规模最大的证券化产品，也是国内首单人才租赁住房类REITs产品。
深圳市人才安居集团表示，该产品是集团深入贯彻党的十九大精神、落实国家“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”的重要举措，也是落实市委、市政府“人才优先发展”战略和金融创新工作部署的具体行动。人才安居集团通过开展投融资业务创新，搭建以人才租赁住房资产作为底层资产的资产证券化平台，进一步丰富人才住房投融资模式，推动人才住房筹建工作的快速开展。
深创投安居集团人才租赁住房REITs开创了全国公共租赁住房类REITs的先河，是对加快推进租赁住房领域的“资产资本化、资本证券化”的有益尝试。深圳市人才安居集团表示，集团将继续贯彻党的十九大精神，以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，落实市委、市政府战略部署，借助该项REITs产品，创新人才住房投融资“深圳模式”，在盘活优质存量资产的同时，通过资本纽带筹集社会化房源，逐步构建人才住房投融资、筹集建设、运营管理的长效机制，逐步探索可复制的经验和模式，力争创新打造全国公共租赁型住房开展资产证券化和REITs试点的“深圳范本”。
2）对于雄安新区的借鉴价值和适用性分析
十九大报告指出，人才是实现民族振兴、赢得国际竞争主动的战略资源。
作为全国改革发展的前沿城市，创新是深圳的基因，人才是深圳发展的基石。深圳市从2011年开始，在全国率先将人才群体全面纳入住房保障体系。并在《深圳市住房保障发展“十三五”规划》明确提出，拟在十三五期间新增筹集建设人才住房30万套，以解决人才的后顾之忧，真正做到“来了就是深圳人”。
深圳市人才安居集团是深圳市专门负责人才安居住房投资建设和运营管理的国有独资公司，深创投安居集团人才租赁住房REITs产品底层物业均为由深圳市住房保障部门统一配租、由深圳市人才安居集团统一管理的人才租赁住房，其中首期入池资产全部为市场化收购房源。依托深圳市的人才住房政策，标的物业所处地理位置优越、配套设施齐全，均为新交付的优质公寓，配租对象涵盖杰出人才、新引进人才、高级人才等各层次人才。
雄安新区作为疏解北京非首都功能的集中承载地，人才方面而言，将分流北京一大部分人才，同时雄安新区作为继深圳经济特区和上海浦东新区之外又一具有全国意义的新区，其对北京以外的各类人才也具有相当大的吸引力。雄安新区承担的特殊使命，离不开人才的强有力支撑。雄安新区将积极为各类人才的成长和成才创造条件，“靠服务留人”，而人才安居工程是必不可少的服务措施。
深圳的深创投安居集团人才租赁住房REITs不仅盘活了优质存量资产，充分利用社会资本，实现轻重资产平衡发展，也探索了滚动可持续的开发模式，对于雄安新区公共租赁住房开展资产证券化和REITs模式具有重要示范作用。
（四）雄安新区开展公共租赁住房REITs的可行路径探讨
按照中央部署，未来的雄安新区既要着力打造绿色生态宜居新城区、创新驱动引领区、协调发展示范区、开放发展先行区，还将与北京中心城区、北京城市副中心错位发展，形成北京新的两翼。雄安新区是未来京津冀地区高端高新产业集聚区，外来人口将会大量涌入新区创业兴业、生活定居。上述背景下，雄安新区新型住房保障体系的构建必须有利于实现其“四区”的目标定位，有利于兼顾民生与招引高端人才。
因此，雄安新区住房融资政策可以充分借鉴目前国内外先进经验，并结合自身实际情况，以多种方式筹措建设与修缮基金。REITs研究中心（RCREIT）认为，雄安新区开发建设融资可以采用“PPP+REITs”的模式，尤其是在公共租赁住房为主的住房体系建设中，从而更广泛的吸引社会资本参与雄安新区建设，并提高资金使用效率和提升以公租房为代表的不动产物业的运营管理水平。
1、雄安新区发展公共租赁住房REITs的意义
2017年12月23日的全国住房城乡建设工作会议上明确提出，要全力做好公租房工作，增加公租房实物供给，持续提升公租房保障能力。发展公共租赁房等政策性保障房是完善住房保障体系的重要举措，也是民生工作的重点。然而公共租赁住房在实际操作中遇到供应相对不足、资金相对短缺的问题，很大程度是由于政府财政拨款资金不足以及现有融资渠道单一等问题造成的，仅靠政府的财政资金拨款是无法解决公共租赁住房的资金和供应缺口，也将无法保障公租房的常态化、自给化。
公租房前期投资大、只租不售和运营成本较高，导致公租房项目投融资难度很大，但同时公租房也具有租金收入稳定、风险低的收益特点，与REITs投资标的物业特征相符合，同时国外有类似保障住房REITs的成功经验，因此可以通过REITs的形式作为解决雄安新区公租房融资难问题的创新方式。
2、雄安新区公共租赁住房REITs的可行模式
雄安新区开展公租房REITs的具体运作流程：首先，可以由REITs基金管理人与雄安新区相关主管部门达成协议，相关主管部门将公租房作为基础资产并成一个资产包；然后REITs基金管理人按照资产包的整体规模大小向社会公众或特定投资者发行REITs份额筹集资金，再用相应资金向公租房的所有者（雄安新区相关部门）购买资产包，REITs所属的专业物业管理人员按照政府的有关政策要求对公租房进行日常管理，被保障对象定期向REITs基金缴纳的租金，成为REITs持有人获得投资收益的主要来源。
（五）推动REITs成为雄安建立新型住房保障体系的中流砥柱 助力雄安发挥对全国全面深化改革扩大开放的引领示范作用
规划建设雄安新区是疏解北京非首都功能、推动京津冀协同发展的历史性工程，是千年大计、国家大事。从历史地位作用来看，雄安新区的建设发展以及实施的机制体制创新体现的都是“开创者”的角色。REITs作为国际上成熟的房地产投融资工具，是非常具有代表性的房地产金融创新产品。在雄安新区先行先试REITs，以及率先落地公募REITs，能够体现雄安新区在投融资与金融产业发展、房地产金融创新产品探索、建立新型住房保障体系等领域的开拓创新性。推动REITs成为建立雄安新型住房保障体系的中流砥柱，助力雄安发挥对全国全面深化改革扩大开放的引领示范作用，也是对于今年作为贯彻党的十九大精神的开局之年和改革开放40周年的良好呼应。
十九大报告提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”，租购并举将是未来我国房地产发展的主基调，未来五年甚至更长时间内，租赁将逐渐成为我国住房体系重要组成部分。而推进租赁市场离不开金融制度的配套支撑，REITs作为连接资金与资产的载体，有利于打通租赁市场融资渠道的同时释放资产流动性。
发展中国REITs市场尤其是推出公募REITs，可以（1）盘活公共资产，激活地方投融资效率；（2）拓展长期资本形成机制，改善融资本供给效率；（3）推动养老金等投资于优质资产，为全民共享经济发展成果提供理想渠道。还可以使普通居民个人通过资本市场参与房地产投资，盘活存量资产，加快去库存进程，特别是对于个人难以单独投资的商场、工业园区、仓储基地、医疗保健用房等，引导资金进入多元化的地产投资领域，追求长期限、稳定的租金回报收益，而非短期的价值提升，引导资金脱虚入实、服务实体经济发展。
REITs研究中心始终坚定认为，REITs是金融服务实体经济，构建多层次资本市场体系的重要途径；是推动经济去杠杆，防范化解系统性金融风险的有效方式；是贯彻落实十九大“房住不炒”思想的重要抓手，是构建房地产长效机制的重要组成；是促进金融与房地产良性循环的重要工具。是建立健全住房租赁金融支持体系的重要支撑。
通过开展雄安新区公共租赁住房REITs，解决企业在住房租赁市场投入高、回收慢的难题，吸引企业投身住房租赁市场，并助力企业轻资产运营，从而引领并做大做强我国的住房租赁市场，完善住房租赁保障体系，响应“房住不炒”的思想。并将有利于提高雄安新区公共租赁住房投资建设和运营管理水平，提升保障性住房资源配置效率；有利于提高租赁住房建设资金流动性，增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾；有助于构建购租并举的住房体系，建立健全房地产平稳健康发展长效机制。
千载雄心安放地，中国REITs扬帆起！REITs研究中心（RCREIT）相信，中国REITs破晓的黎明将很快出现在雄安这块深化改革扩大开放的“试验田”，并将成为中国REITs时代全面来临的开篇。
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