法盛金融投资
致力于分享金融与不良资产、投融资并购、公司纠纷、资管基金、资本市场、房地产与建设工程、税务筹划及疑难案例等干货。
编者注：近日，无锡中院发布2022年度无锡法院金融审判十大典型案例，以下为典型案例十。
案例十 J公司管理人与蒋某、沈某某及甲银行别除权纠纷案
【裁判要旨】
房地产开发商与购房人恶意串通签订《商品房买卖合同》，以预售商品房作为抵押物向银行借款并办理抵押预告登记，《商品房买卖合同》系虚伪通谋意思表示导致《商品房买卖合同》无效，在没有证据证明银行对此明知的情况下，应当认定银行系该抵押预告登记的善意第三人。
【基本案情】
2012年5月25日，J公司与蒋某、沈某某订立《商品房买卖合同》，并办理了网签备案登记，约定：蒋某、沈某某向J公司预购商铺1套，价格3175209元，其中首付款1588209元、贷款1587000元。合同订立后，J公司借用蒋某身份证办理了借记卡，将自行转入该借记卡内的1588209元转至J公司，用于支付蒋某按约应支付的首付款。J公司在具备提供相关资料供买受人办理产权登记时并未向蒋某、沈某某提供，也未能交付商铺。
蒋某、沈某某另向甲银行贷款1587000元。为保证债务履行，蒋某、沈某某将案涉商铺办理了抵押预告登记，J公司承担阶段性连带保证责任。上述贷款于2012年6月1日汇至J公司账户。J公司每月以蒋某名义还本付息至2015年9月。后J公司未能履行还款义务，甲银行诉至南长法院，南长法院于2016年10月10日依法判决蒋某、沈某某承担还本付息义务，J公司承担连带保证责任。
2020年9月14日，无锡市梁溪区人民法院根据债权人申请，依法裁定受理J公司的破产重整申请。债权申报期间，甲银行向J公司管理人申报债权，主张其对前述抵押预告登记的房产享有优先受偿权。J公司管理人认为，J公司和蒋某、沈某某之前签订的《商品房买卖合同》系双方恶意串通骗取银行贷款，并无买卖房产的真实意思表示，《商品房买卖合同》不可能真实履行，抵押预告登记不可能转为正式抵押登记，故对甲银行主张就案涉商铺行使优先受偿权的意见不予采纳。
2021年10月11日，J公司诉至无锡市梁溪区人民法院，请求确认J公司与蒋某、沈某某签订的《商品房买卖合同》无效，并注销备案登记。甲银行作为有独立请求权的第三人参与诉讼，请求确认其对案涉商铺享有优先受偿权。诉讼中，蒋某、沈某某自认其并无购买店铺意愿，是J公司为了提高销售业绩以及公司资金需要，签订了《商品房买卖合同》和贷款合同，所有购房、贷款材料及银行卡均由J公司掌控。
【裁判结果】
一审法院于2021年11月18日作出（2021）苏0213民初10981号民事判决：一、确认J公司与蒋某、沈某某签订的《商品房买卖合同》无效；二、注销备案登记；三、驳回甲银行的诉讼请求。甲银行对上述判决不服，提起上诉。无锡市中级人民法院于2022年8月15日作出（2022）苏02民终1615号民事判决：撤销原审判决第三项，改判确认甲银行对案涉商铺享有优先受偿权。
【裁判理由】
法院生效裁判认为：案涉商铺的抵押预告登记不存在失效情形，应当认定甲银行就案涉商铺享有优先受偿权。
第一，截至本案诉讼，案涉商铺的所有权仍未变更登记至抵押人蒋某、沈某某的名下，办理抵押登记的条件尚未成就，抵押预告登记尚未失效。
第二，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条第一款规定，“当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立”。本案中，案涉商铺已办理初始登记即建筑物所有权首次登记，不存在预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时财产不一致的情形，更不存在抵押预告登记已经失效的情形，此时应当支持甲银行对办理抵押预告登记的案涉商铺主张优先受偿权的请求。
第三，案涉《商品房买卖合同》被法院确认无效，此时蒋某、沈某某无权再主张将案涉商铺的所有权变更登记至其名下，甲银行的抵押预告登记将无法转为抵押本登记，但是并无证据证明甲银行在接受抵押担保、发放贷款过程中明知《商品房买卖合同》存在无效情形，应当认定甲银行系案涉商铺抵押预告登记的善意第三人。
【裁判意义】
我国目前房地产开发模式主要以期房销售为主，购房人购买期房的同时，将开发商预售的期房作为抵押物向银行办理房屋贷款，但是因为借款时房屋尚未建成交付并办理初始登记，所以银行只能对房屋办理抵押预告登记，等待房屋具备办理抵押登记条件时，再将抵押预告登记转为抵押本登记。部分开发商在房地产项目开发时，因为资金短缺，所以通过与亲朋好友签订《商品房买卖合同》的方式骗取银行贷款，但是实际上并不会按照《商品房买卖合同》的约定，在房屋建成之后将房屋向购房人交付并办理房屋所有权转移登记，此时银行的抵押预告登记不可能转为正式登记。又因为银行对《商品房买卖合同》的双方当事人恶意串通骗取银行贷款的情况并不知情，其属于抵押预告登记的善意第三人，属于抵押预告登记权利人。根据《担保制度司法解释》第五十二条第一款的规定，抵押预告登记权利人有权直接主张抵押权，即此时法律拟制抵押预告登记具备抵押登记的法律效果。
免责声明：本公众号发布的文章，除标注“原创”外，均转载来源于互联网等公开渠道，版权归原著作权人或机构所有。我们尊重版权保护，如有问题请联系我们，谢谢！
