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为了更好地服务客户，植德已经在7-9月推出“房地产与建筑工程热点难点系列研究”。本篇为本系列第10篇，从困境地产中权利冲突的顺位研究入手，分析其若干实务问题。
引言
在《困境地产中权利冲突之顺位研究（上）》一文中，我们就困境地产的基本定义、宏观情势变化以及整体的权利顺位、困境地产中的闲置土地收回、困境地产中的建设工程价款优先受偿权及消费者购房权等问题进行了相关分析。本文作为该选题的下篇，我们继续探讨如下问题，若有错误之处，非常欢迎读者来信联系笔者批评指正。
1、移送处置问题：首封法院VS轮候查封法院、首封法院VS优先权法院
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定：“对已被人民法院查封、扣押、冻结的财产，其他人民法院可以进行轮候查封、扣押、冻结。查封、扣押、冻结解除的，登记在先的轮候查封、扣押、冻结即自动生效”。《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十一条规定：“保全法院在首先采取查封、扣押、冻结措施后超过一年未对被保全财产进行处分的，除被保全财产系争议标的外，在先轮候查封、扣押、冻结的执行法院可以商请保全法院将被保全财产移送执行。但司法解释另有特别规定的，适用其规定。”从以上具体规定以及结合《民事诉讼法》《民诉法解释》等相关规定来看，笔者认为关于首封和轮候法院之间处置权协调问题，一个基本的原则在于首封法院一般情况下对查封财产享有处置权，而轮候法院严格意义上并未在法律层面上对执行标的物采取了查控措施。但是，在特定的情况下，轮候法院可以申请首封法院进行移送，其基本构成要件为：其一为首封法院在采取查封、扣押、冻结措施后超过一年未对被保全财产进行处分，其二为轮候法院已经进入执行阶段。但实际上前述《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》中的表述为：“法院可以商请保全法院将被保全财产移送执行…”，即在先轮候的法院可以商请移送也可以不商请移送，且并未规定首封法院是否有义务进行移送。在实践中，首封法院向没有优先权的一般轮候法院移送处置的情形较为少见，原因在于，一方面是没有任何规定要求首封法院在满足前述条件后就必然有义务进行移送；另一方面如下文所分析，首封虽然只是一种程序权利，但最终可能影响当事人的实质利益，因此法院对于向没有优先权的法院移送相对较为谨慎。所谓优先权法院，即在此法院中申请执行人对执行财产享有抵押、质押等优先权利，在实体法角度上其债权可以得以优先受偿。《最高人民法院关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》中规定：“执行过程中，应当由首先查封、扣押、冻结（以下简称查封）法院负责处分查封财产。但已进入其他法院执行程序的债权对查封财产有顺位在先的担保物权、优先权（该债权以下简称优先债权），自首先查封之日起已超过60日，且首先查封法院就该查封财产尚未发布拍卖公告或者进入变卖程序的，优先债权执行法院可以要求将该查封财产移送执行”。这一规定对优先权法院商请移送问题进行了基本规定，但其中也产生了争议问题，如“首先查封之日起已超过60日”如何认定？从保全阶段的查封起算还是从执行阶段的查封起算？在（2016）最高法执协5号案中，法院认为：“《最高人民法院关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》第一条规定…其中，首先查封包括了诉讼保全过程中的查封”。因此，从最高院目前的观点来看，应从诉讼保全过程中的查封予以起算。在这一批复的基础上，部分地区法院亦出台了相应的细则规定，如深圳中院在2019年出台了《关于我市法院间首先查封案件与优先债权执行案件处分查封财产有关问题的意见（试行）》，对优先权法院商请移送问题进行了非常详尽的规定。在实践中，优先债权法院商请首封法院移送具有相对较高的可行性，原因在于，对于首封法院而言，如果执行标的物上设有相应的优先权，则其即便是对执行标的物进行处分，一般也无法向申请执行人进行分配，反而需要协调向优先权人分配。当然，在具体的操作上，尤其是对于跨省的处置权移送问题，往往可能由于沟通成本问题而较为复杂、实操中需要耗费的时间也可能较多。从笔者的实操经验来看，经历的最长一次首封法院移送至优先权法院耗时一年零两个月左右，最短的一次几乎在不到一个月的时间内就已经完成。因此，在困境地产项目中，如被查封的资产存在其他优先权的，笔者认为“抢首封”本身的意义只是为优先权人实现债权设置些许障碍，但整体而言相较于首封无优先权的财产而言，其程序权利的价值已大打折扣。简而言之，首封作为一种程序权利的价值本质上体现在其在特定情况下具有一定的优先分配权，这一优先分配权要在执行分配的大的框架下去理解，本质上仍属于一种特殊的程序性权利。在比较法上，如德国民事诉讼法中，对于不动产的强制执行，强制执行机构可以采取“Zwangsghypothek”（强制抵押）的执行措施[1]，采取该等强制执行措施后在法律上相当于设置了一种担保物权，具备和德国民法典规定项下的抵押同等的担保效力并适用民法典中关于抵押的同等规范。《民诉法解释》第五百零八条第一款规定：“被执行人为公民或者其他组织，在执行程序开始后，被执行人的其他已经取得执行依据的债权人发现被执行人的财产不能清偿所有债权的，可以向人民法院申请参与分配。”《民诉法解释》第五百一十六条规定：“当事人不同意移送破产或者被执行人住所地人民法院不受理破产案件的，执行法院就执行变价所得财产，在扣除执行费用及清偿优先受偿的债权后，对于普通债权，按照财产保全和执行中查封、扣押、冻结财产的先后顺序清偿”。《关于执行案件移送破产审查若干问题的指导意见》第4条规定：“申请执行人、被执行人均不同意移送且无人申请破产的，执行法院应当按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五百一十六条的规定处理，企业法人的其他已经取得执行依据的债权人申请参与分配的，人民法院不予支持。”以上相关规定本身背后有着非常复杂的立法背景和制度机理，限于本文篇幅和目的，笔者在此不过多阐述。从实操的角度来看，可以简单理解为，在被执行人财产不足以清偿外部债务的时候，如果被执行人是自然人、其他组织（非法人）时，则适用参与分配制度，即不管是首封还是轮候，都是按照参与分配的相关规则进行分配，即普通债权按照其占全部申请参与分配债权数额的比例受偿。当然，在实操中，即便在被执行人为非法人的情况下，也有部分法院地方操作规范上会规定适当向首封人多分配财产。如果被执行人是法人，则除执行费用、优先债权外，则分配顺序按照财产保全和执行中查封、扣押、冻结财产的先后顺序清偿，换言之，首封债权人将获得优先分配。以上在执行分配中法人与非法人的区分本质上是在于破产制度的衔接问题，即目前我国对于自然人破产尚未全面推广，因此在执行中的参与分配某种程度上即类似于一种“小破产”制度，在该等情况下，应与破产制度的基本原则一致，即除优先债权外普通债权平等受偿；而对于法人主体而言，已有完备的破产制度，对于普通债权顺位问题应在破产程序中解决，而如果不进入破产程序，则仍应按照正常的查封顺序进行分配、保护债权人程序上的顺位利益，同时也是倒逼相关债权人主动申请债务人破产以保护其自身利益。某案件中，申请执行人率先采取财产保全措施，首封了被执行人（被告）持有的某资产，申请执行人对该资产不享有任何优先权。虽该企业早已资不抵债、该资产也被无数债权人轮候查封，但其自身或其他债权人并未申请启动破产程序，最终首封债权人顺利执行、实现执行回款。
这一案例实际上即是体现了前述所分析的在债务人为法人主体的情况下，基于首封法院的处置权与执行分配中的顺位规定，在对执行财产不享有任何优先权的情况下，成功通过首封操作实现了执行回款。某案件中，申请执行人率先采取财产保全措施，首封了被执行人（被告）数千万元账户资金，在临近法院划款的节点，其他债权人申请被执行人破产并向执行法院申请中止执行，最终法院未进行划款。该案目前已拖入破产程序中，债权人基本颗粒无收。
这一案例即是案例一的反方向案例，即体现了在当前法人主体执行顺位规定的背景下，其他债权人具有较强的动力推动债务人进入破产程序，由此阻断首封债权人的执行。某案件中，被执行人为某房地产开发企业，申请执行人首封了其预售资金账户款项，并已进行了执行划款，但基于预售资金的特殊属性，至今仍未能发放。
该案例体现了执行程序中的复杂性，从执行相关的法律规范来看，并无任何规定法院对于房地产开发企业的预售资金不得进行强制执行，在实操中也有部分法院进行过相关执行操作。但预售资金本身确实较为敏感，牵涉到诸多购房者的利益，在实操中也确实有相关案例认为预售资金无法执行。因此，该案件中法院不进行执行划款的僵局较难以解决。某案件中，申请执行人享有对某上市公司股票的质权，但该股票被另案首封。为查明股票本身首封法院的情况，代理人还需要持调查令前往中登公司查询冻结明细，查到首封案号后还需与首封法院核实具体情况，确定该股票是由此法院首封。在沟通移送时，首封案件正在某法院二审且当事人已协商撤回起诉，长时间处于移卷状态，审判法官基于此情况一直未推进移送事项；后案件进入强制执行阶段，通过与执行法官的沟通，执行法官主张征求当事人（首封债权人）意见，而当事人一直未能回复，最终经过多轮沟通与说服，首封执行法院方出具了回函，同意移送处置。此案件历经近一年零两个月时间方最终完成移送处置；在另一案件中，某直辖市法院为优先权法院，某省高院为首封法院，优先权法院商请移送处置多次而未果，最终通过申请最高院层面协调后，方最终完成移送。
该案例体现了虽然从法律规定和法院的实际利益角度，优先权法院商请首封法院移送不具有实质上的障碍，但在具体操作的过程中，则可能由于特殊的程序性事项、法院的勤勉程度，乃至于地方保护等问题，而产生诸多操作上的障碍。涉刑的地产项目在法律层面上涉及到即为“刑民交叉”的问题，对于该问题限于篇幅笔者不再过多论述，从实操的角度来看，“刑民交叉”在案件审理层面的核心是或刑或民与先刑后民的问题。《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第一条规定：“同一自然人、法人或非法人组织因不同的法律事实，分别涉及经济纠纷和经济犯罪嫌疑的，经济纠纷案件和经济犯罪嫌疑案件应当分开审理。”、第十一条规定：“人民法院作为经济纠纷受理的案件，经审理认为不属经济纠纷案件而有经济犯罪嫌疑的，应当裁定驳回起诉，将有关材料移送公安机关或检察机关。”即如果民事案件与刑事案件构成“同一事实”（具体认定可参考刘贵祥在全国法院民商事审判工作会议上的讲话[2]），则原则上法院将直接驳回起诉、移送公安机关或检察机关处理。在困境地产项目中，从笔者的经验来看，从债权人的角度来看，出现该等直接被驳回起诉的可能性相对较低。另一种情形为先刑后民。《民事诉讼法》第一百五十条第（五）项：“有下列情形之一的，中止诉讼：…（五）本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的”。《九民纪要》第130条：“人民法院在审理民商事案件时，如果民商事案件必须以相关刑事案件的审理结果为依据，而刑事案件尚未审结的，应当根据《民事诉讼法》第150条第5项的规定裁定中止诉讼。待刑事案件审结后，再恢复民商事案件的审理。如果民商事案件不是必须以相关的刑事案件的审理结果为依据，则民商事案件应当继续审理。”简而言之，该等情况下民商事案件必须以相关刑事案件的审理结果为依据，在刑事案件未审结前，民事案件将可能被中止审理。该等情形整体而言在困境地产项目中出现的概率亦相对较低，且即便出现，更常见的结果是主要影响了相关主体的期限利益。2、涉刑困境地产项目中权利顺位问题法律适用的理想与现实
对于困境地产项目而言，题述问题笔者认为是更容易发生的，尤其是对于一些规模较小的地方房地产开发企业，如果涉嫌刑事犯罪、被采取刑事查封手段，则此时刑事层面的查控与执行将与民事层面的权利实现产生直接的冲突与顺位排列问题。对于这一问题，相关规定上实际较为明确，但在实操中，仍具有诸多变数。《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十三条规定：“被执行人在执行中同时承担刑事责任、民事责任，其财产不足以支付的，按照下列顺序执行：（一）人身损害赔偿中的医疗费用；（二）退赔被害人的损失；（三）其他民事债务；（四）罚金；（五）没收财产。债权人对执行标的依法享有优先受偿权，其主张优先受偿的，人民法院应当在前款第（一）项规定的医疗费用受偿后，予以支持。”根据这一规定，在涉刑的执行中，刑事层面的退赔、罚金等是无法优先于担保物权等优先受偿权的，但退赔本身优先于一般的民事债权。从这一规定来看，至少对于优先权人而言，其对债务人特定财产所享有的优先权原则上受刑事层面的查控与执行的影响相对较小，但在实操中，该等原则性的规定亦存有较多变数。在前述图示的笔者经办的破产案件中，债权人已通过司法判决确定对债务人某质押账户享有优先受偿权。但该等质押账户被某地公安机关通过刑事查控措施首封。在债务人进入破产程序后，某地公安机关一直未就该等质押账户进行解封，并主张后续刑事判决中所确定的退赔款应优先于质权人受偿。基于该等情况下，经过各方利益协调与平衡，由于本案中债权人仍对第三方（未进入破产程序）为债务人之债务抵押的财产享有优先权，该抵押财产的价值亦能覆盖债权人债权，且抵押财产相对而言在市场上较为受欢迎、拍卖变现可能性大，故最终债权人选择通过执行抵押财产这一相对较慢的方式实现债权，“释放”了在破产程序中的质权，最终实质上还是满足了公安机关/刑事执行法院优先受偿的要求。因此，这一案例充分体现了涉刑困境地产项目的复杂性，尤其是在特定资产被刑事查封后与民事权利之间的冲突顺位问题，在实践中受到太多法律与非法律因素的影响，这一点无论是从困境地产项目的投资人角度还是从债权人的角度，都应予以高度重视。一言以蔽之，困境地产项目中税务问题的难点在于“使困境更困境”，产生这一结果的主要原因包括：其一，部分小型开发商整个开发流程中财税处理一般并不规范，形成的相关成本未能取得有效的抵扣凭证；其二，在涉及到拆迁的项目中，由于回迁房在税务上视同销售，此部分将可能形成巨额的视同销售收入；同时又可能由于拆迁补偿时的不规范处理，未能取得拆迁补偿相关的有效抵扣凭证；其三，部分开发商土地获取成本可能极低，尤其是旧改背景或是有其他特殊拿地背景的当地小型开发商，这进一步使得可抵扣的成本较低；其四，基于以上，由于土地增值税是30%-60%的超率累进税率，一旦增值比重过高，则将产生巨额税负。在笔者经办的某困境地产重组项目中，某困境地产项目由于公司的财务管理、税务管理不规范，且涉及到拆迁补偿安排，过往大量的历史成本未取得有效的抵扣凭证，且土地获取成本相当之低，同时又涉及到过去财务处理上并未将拆迁安置视同销售处理。最终经核算项目如最终建成、完成土地增值税清算，仅就土地增值税扣除已预缴的金额，还需交纳数亿元。该等税务风险基本使得项目通过常规的商业重组路径难以实现“突破困境”的目标。从以上案例可以看出，困境地产项目中土地增值税是一项非常重要的税种，甚至在特定情况下可能决定困境地产项目的“生死”。从税务的角度来看，对于房地产开发项目而言，土地增值税本身是一个相对较为复杂的税种，在此笔者不过多阐述。仅就基本原理而言，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称“暂行条例”）的规定，土地增值税的核算采用四级超率累进税率的核算方法，如下表：根据这一基本核算方法，引申出两个重要概念，即增值额与扣除项目，土增税独特的超率累进税率的核算方法亦与此相关，所谓增值额，根据《暂行条例》第四条的规定，纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。所谓扣除项目，根据《暂行条例》第六条的规定，计算增值额的扣除项目包括：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税金；（五）财政部规定的其他扣除项目。当然，以上基本规定仅为一般性的处理方法，针对房地产开发企业的土地增值税核算对开发成本和开发费用有着特殊的规定，在此不再赘述，房地产开发企业进行土地增值税清算时的申报表可参考如下税务机关发布的相关材料：从以上基本核算方法来看，简而言之，土地增值税税额的最终核算就是增值额与扣除项目金额两个数值之间的数量关系。增值额越高、扣除项目金额越低，增值额与扣除项目金额的比值就越高，适用的税率就越高，这也是诸多困境地产项目在重组盘活过程中不得不面对的一只“拦路虎”。对于困境地产项目而言，如进入到破产重整程序中，则共益债务融资是目前较为热门的操作。目前我国法律法规并未给予共益债务明确的界定，而是采取列举的方式列举了六种共益债务类型，《破产法》第四十二条规定，人民法院受理破产申请后发生的下列债务，为共益债务：（1）因管理人或者债务人请求对方当事人履行双方均未履行完毕的合同所产生的债务；（2）债务人财产受无因管理所产生的债务；（3）因债务人不当得利所产生的债务；（4）为债务人继续营业而应支付的劳动报酬和社会保险费用以及由此产生的其他债务；（5）管理人或者相关人员执行职务致人损害所产生的债务；（6）债务人财产致人损害所产生的债务。该列举方式使得债权人要想获得共益债务的优先受偿权法律地位，必须属于该列举的六项中的某一项债务。其中第（4）项“为债务人继续营业而应支付的其他债务”成为实践中破产期间借款主要被解释和适用的突破口。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国企业破产法》若干问题的规定（三）》（“《破产法解释（三）》”）首次明确破产期间的借款债务可参照共益债务优先于普通破产债权清偿，其中第二条：“破产申请受理后，经债权人会议决议通过，或者第一次债权人会议召开前经人民法院许可，管理人或者自行管理的债务人可以为债务人继续营业而借款。提供借款的债权人主张参照企业破产法第四十二条第四项的规定优先于普通破产债权清偿的，人民法院应予支持，但其主张优先于此前已就债务人特定财产享有担保的债权清偿的，人民法院不予支持。管理人或者自行管理的债务人可以为前述借款设定抵押担保，抵押物在破产申请受理前已为其他债权人设定抵押的，债权人主张按照民法典第四百一十四条规定的顺序清偿，人民法院应予支持”虽然《破产法解释（三）》没有直接将破产期间为债务人继续营业的借款债务界定为共益债务，而是使用“参照”一词，但该司法解释至少明确了以下几点：一是明确在各类破产程序中债务人都可能获得借款融资。即在破产重整、破产清算程序债务人都可以为继续经营之目的获得借款资金；二是明确了债务人借款的批准程序。即管理人或者自行管理的债务人为债务人继续营业而借款的，需要“经债权人会议决议通过”。这种借款的发生对于各债权人是否能够产生其所期待的利益尚不可知，由债权人自身对是否增加债务人之债务作出选择也具有一定的必要性和正当性。三是经债权人会议批准的借款资金清偿顺序至少优先于普通债权。该司法解释只明确了借款债务的底线是优先普通债权和劣后于担保债权，对于是否优先于职工债权、税款债权等未予以明确。为明确破产中借款融资的性质，实践中部分地方法院往往通过法律解释的方式在不断扩大共益债务的适用范围，将破产期间为债务人继续经营而新增的借款纳入共益债务第（4）项类型中“为债务人继续营业而应支付其他债务”范围。如在（2014）粤高法民二破终字第2号案件中，重整企业东莞金卧牛公司及其管理人与亿商通公司签订借款协议，约定亿商通公司借款给东莞金卧牛公司 100万元整，借款只得用于破产重整期间继续营业而应支付的劳动报酬、水电费用、安保费用和社会保险费用以及由此产生的其他费用而不得挪作他用，并约定了还款期限。协议签订后，亿商通公司依约付款。后东莞金卧牛公司被宣告破产，管理人不予确认亿商通公司债权，亿商通公司提起债权确认诉讼。二审法院广东省高级人民法院则在民事判决书中认为：“借款系经由东莞金卧牛公司管理人确认且约定用于破产重整期间继续营业之目的，系为维护全体权利人和破产财产利益而发生，属于《破产法》第42条第4项规定的‘为债务人继续营业而应支付的劳动报酬和社会保险费用以及由此产生的其他债务’情形，依法应当认定为东莞金卧牛公司的共益债务。”如被纳入广东省2017年破产审判十大典型案例之一的佛山市南海西樵高尔夫发展有限公司重整案，佛山市中级人民法院批准西樵高尔夫继续营业，同时批准佛山市南海集成高尔夫球场管理服务有限公司、西樵高尔夫以及管理人三方签订的《最高限额融资协议》，由佛山市南海集成高尔夫球场管理服务有限公司垫资进行经营，所垫资金列为共益债务。即在现有《破产法》无法满足管理人或债务人对共益债务需求的情况下，法院往往利用其自由裁量权，对共益债务融资的范围做扩大解释，实践中包括但不限于银行贷款、AMC贷款、委托贷款、政府垫资、企业资金拆借、战略投资者借款、第三方平台发行权益型产品、供应商赊售、建筑单位垫资继建等债务存在被纳入共益债务范围的情形。关于在建工程的续建费用，正如学者王欣新教授所言：“在房地产开发企业破产案件中，在建工程往往是债务人的主要资产，因其法律与实物状态存在瑕疵而较难处置。其认为在建工程的处置应当以实现债务人财产价值最大化，提高债权受偿率，公平保障各方当事人的权益为原则，通常应通过各种方式实现在建工程的复建完工……，购房者继续交付的房款以及建设工程承包人复建房屋的款项属于共益债务，享有优先受偿权。”在司法实践中，亦有部分案例将续建费用认定为共益债务。如在2020年6月23日出具的《乳山华银置业有限公司重整案重整计划草案》中，管理人认定共益债务约1.6亿元，其中包括为交付已售房产投入的维修及续建预计6000万元（含已售房屋主体续建、电缆更换、水电改造、电梯改造、路面维修、污水管修理、已售房屋装修、小区绿化）。如在2020年6月15日出具的《威海市金诺房地产开发有限公司文登市惠和房地产开发有限公司重整计划草案》中，在无重整方情况下，为解决和美花园楼盘烂尾问题，在镇政府支持下，管理人采取社会融资、施工方垫资（列为共益债务）的方式，恢复和美花园续建工作。其中，共益债务主要包括和美花园续建费用、维修费、留守人员工资及社会保险、经营费用、财产处置税费等合计约6600万元。如2015年的杭州怡丰成房地产开发有限公司破产重整案，其由于公司经营管理不善、资金链断裂等原因，导致其开发的“东田·怡丰城”房地产项目一度停工烂尾。在预重整阶段，该项目确定了在建工程的复工续建方案，并通过政府融资平台为其项目提供融资2.2亿，约定还款来源为项目建成后销售的房款，复工续建所融资金作为共益债务优先受偿，在进入正式重整程序后，复工续建融资方案作为重整计划草案得以落实，“东田·怡丰城”项目得以复建和恢复销售。因此，整体而言，在困境地产项目中续建费用被认定为属于共益债务具有一定的空间。但从前述实操中的案例来看，对于共益债务的认定往往系在重整草案中进行了确认并表决通过，而如果续建费用未能在重整计划中体现或未能获得通过，是否仍能够取得优先受偿的法律地位，则可能存有不确定性。《破产法》第四十三条规定：“破产费用和共益债务由债务人财产随时清偿。债务人财产不足以清偿所有破产费用和共益债务的，先行清偿破产费用。债务人财产不足以清偿所有破产费用或者共益债务的，按照比例清偿。债务人财产不足以清偿破产费用的，管理人应当提请人民法院终结破产程序。人民法院应当自收到请求之日起十五日内裁定终结破产程序，并予以公告。”第一百零九条规定：“对破产人的特定财产享有担保权的权利人，对该特定财产享有优先受偿的权利”。根据这一规定，原则上对于一般的共益债务而言，其在权利顺位或者说是清偿顺序上，应该系优先于破产费用与担保债权外的其他债权。但如果就《破产法司法解释（三）》第二条项下的参照共益债务适用的破产重整期间融资安排来看，其能否优先于普通债权顺位之上的工资债权、税款债权等，尚存在争议，在实操中，往往需要通过重整计划中予以明确。综上所述，对于困境地产项目而言，站在不同的视角，对于共益债务问题有着不同的利益考量，对于共益债务投资人而言，核心关注点在于其顺位利益能否得到保证、实质上能够得到多大程度的保障；对于普通债权人而言，核心关注点在于共益债务是否能够真的“共益”以免实质上使其可分配的利益受损。这也体现了困境地产项目中，面对特定的权利顺位问题，各方利益考量与博弈的复杂性问题。[1]参考德国民事诉讼法（ZPO）第866条第1款：“(1) Die Zwangsvollstreckung in ein Grundstück erfolgt durchEintragung einer Sicherungshypothek für die Forderung, durch Zwangsversteigerungund durch Zwangsverwaltung.”德国强制执行制度相较于国内法更为复杂，限于本文篇幅和目的，在此不再赘述。
[2]“鉴于民事诉讼与刑事诉讼具有不同的职能与程序，分开审理是基本原则，因此要从行为主体、相对人以及行为本身三个方面认定是否属于‘同一事实’：一是从行为实施主体的角度判断。“同一事实”指的是同一主体实施的行为，不同主体实施的行为不属于同一事实。要特别注意的是，法定代表人、负责人以及其他工作人员等对外以法人名义从事的职务行为，应当由法人承担相应的民事后果。如果法定代表人、负责人以及其他工作人员构成犯罪，但法人本身不构成犯罪的，鉴于犯罪行为的主体与民事行为的主体属于不同的主体，一般不宜认定为‘同一事实’。二是从法律关系的角度进行认定。如，刑事案件的受害人同时也是民事法律关系的相对人的，一般可以认定该事实为‘同一事实’。实践中，侵权行为人涉嫌刑事犯罪，被保险人、受益人或其他赔偿权利人请求保险人支付保险金；主合同的债务人涉嫌刑事犯罪，债权人请求担保人承担民事责任的，因涉及不同的法律关系，均不属于‘同一事实’。三是从要件事实的角度认定。只有民事案件争议的事实，同时也是构成刑事犯罪的要件事实的情况下，才属于‘同一事实’。如当事人因票据贴现发生民事纠纷，人民法院在审理过程中发现汇票的出票人因签发无资金保证的汇票构成票据诈骗罪，但鉴于背书转让行为并非票据诈骗犯罪的构成要件，因而民事案件与刑事案件不属于‘同一事实’。”
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