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尽管监管的“靴子”尚未明确落地，但地产开发商已经感觉到变化的来临。
8月28日，龙湖集团董事长吴亚军在内部发信称，尽管龙湖忝列“绿档”，仍应“朝乾夕惕”。
吴亚军的理解是：“这其实是过去几年控房价、降杠杆、启动内需、实现双循环的一系列宏观政策的落实和清晰化、可操作化，有利于行业健康发展。”
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房企融资“三条红线”明年全面实行！
据经济参考报报道，近日，银行限制开发商融资的“三条红线”正式出街，将于2021年1月1日起全行业全面推行。
具体内容如下：
1、房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；
除了三条红线，拿地销售比是否过高和经营性现金流情况也将作为监管机构考察的重要指标。1）若上述三项指标全部“踩线”，有息负债不得增加；2）若指标中两项“踩线”，有息负债规模年增速不得超过5%；3）若只有一项“踩线”，有息负债规模年增速可放宽至10%；4）若全部指标符合监管层要求，则有息负债规模年增速可放宽至15%。此外，拿地销售比是否过高、经营性现金流情况两个方面也将作为监管机构考察的重要指标。
其指出，随着融资政策的不断收紧，前期加杠杆、盲目拿地扩张的房地产企业将受到巨大冲击，行业格局也将随着监管的趋严有所调整。
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房企都如何看“三条红线”？
生死攸关，也就难怪房企在中期财报发布会上各种表态支持了。有的房企表示，早在所谓的“三条红线”之前，他们就在努力降杠杆、降负债、回流现金了。有的甚至表示这是机会。
第一点是我们认为这项政策是正面的，因为在近年来我们也一致的判断中央政府对房地产还是坚持“房住不炒”、“不把房地产当作短期经济的刺激工具”、“稳地价、稳房价、稳预期”的基调的。而这个政策是跟这个基调一脉相承的，它主要的方向还是“稳存量、控增量”，也就是在保持稳定的情况下能够逐步降低杠杆。而是这个政策不是对某一个企业的，而是对整个行业的。并且我们也相信央行把握的度还是非常好的。第二点是我们对于宏观政策是有提前判断的，这个政策的出现是在我们预期之内的。因此我们从2017年开始已经在推进有息负债总量的控制以及杠杆率的降低，并且我们也把降杠杆作为未来三年的重要工作之一。从我们今年上半年的动作也可以看到，我们其实已经提前做了准备。从去年开始我们一直是在做几个动作：一个是稳定整体负债结构，来增加我们的净资产，以降低杠杆；同时我们也在调整我们的负债结构，以降低融资成本；而且我们也在推动调整资产以及土储结构来调整我们的流动性。第三点是关于具体指标，我们已经能够达到央行的要求。我们的负债率一定是会持续的快速下降，我们争取净负债率到年底有一个明显的下降，今年年底达到120%，明年年底达到100%以下。当然我们的短债比其实是符合要求的；而剔除预收账款的净负债率是比较慢的，因为这个是要靠利润的积累和净资产的增加来逐步降低，我相信我们剔除预收账款的净负债率每年都会有逐步的下降，争取未来在三年内达到这个目标。
自媒体叫“三道红线”，我们会认真研究，尽快适应。我们对自己的适应能力有信心，万科会认真研究，尽快适应相关的规定。万科保持现金为王，上半年现金短债比在2倍及以上，公司已经连续11年经营性现金流为正。哪怕今年受到了疫情和市场变化的带来挑战，上半年经营性现金流仍然为正。当然对重点房企的资金监测和管理规定会不断细化，万科也会跟踪细化的要求。整个行业的长期政策的基调和导向是没有实质性的变化，政策工具的组合运用都是为了继续维持房住不炒，租购并举，稳地价，稳房价，稳预期，因城施策，总体的基调不会发生变化，维持整个行业的健康稳定的发展。，万科作为参与其中的一个市场主体，要不断的观察，不断的适应，为整个行业的稳定发展做一点自己该做的事情。
这几年国家在房地产调控方面起到了非常好的效果，楼价、地价和预期都稳定下来了，恒大集团坚决拥护房地产调控政策，努力使自己发展目标符合国家的调控要求。1月份恒大对疫情的把控比较准确，觉得有风险，1月份就向资本市场发了60亿的高息美元债，但这不是想继续扩大规模，是为了有效确保公司有充分的现金流。3月份开始大规模的进行战略目标调整，高增长和控制规模都已经实现。恒大的大部分都是通过按揭回款，恒大会快速增加销售额和快速增加现金回笼，这可以有效降低公司的银行贷款和负债。恒大将一如既往地成为房地产调控模范生。
此前房地产市场已经出现房住不炒、分城施策、租售并举等一系列调控举措，此时出台“三条红线”政策，会防止未来房地产市场出现一系列金融风险。优秀的企业，是实施均衡发展的战略，财务稳健以及坚持长期主义的企业会受益这种政策。然而对于依靠高财务杠杆啊，盈利能力弱的企业，影响可能就会稍微大一点。旭辉过去一直坚持均衡发展策略、坚持长期主义、坚持财务稳健，所以新政出台对旭辉影响较小。
绿城中国对于“三道红线”新政很关注，操作细则目前还没有出台，但这个细则将会对于行业平稳健康发展起到正向作用。绿城中国这几年发展借助了融资杠杆但没有依赖，此前已经对负债规模进行了主动控制，大股东对于我们的负债也有严格要求，截至6月底净负债率是66%，现金短债比为1.8，各项财务指标趋好，接下来会进一步提升经营效率，推动绿城中国高质量增长。
去年下半年已经开始降杠杆、降负债，“三条红线”对于公司的影响不会非常大。
绿地香港5年前就已主动降杠杆，减负债，优结构，剔除预收款后的资产负债率为50%，国家红线是70%；净负债率是38%，国家红线是100%；现金短债比达到1.86，国家红线是1；处于绿色通道。全球和中国的货币政策因为疫情影响一直相对宽松，外资和境内成本是稳中有降，但是房地产政策还是相对谨慎，从“345”的新规可以看出，整体国家政策向更具有国有背景及大型企业和头部企业进行倾斜。
中海没有触碰一条红线，一直坚持审慎的财务策略，保持合理的负债率，保持充裕的现金。过去五六年，房企们加的杠杆比较高、发展速度特别快，相较而言，大家感觉到中海比较保守，发展速度慢一点，但是公司在保持60%以下负债情况下，销售还是实现了快速的增长。另一方面，中海的投资逻辑是根据企业所需要的净利润来反推销售规模，再反推投资规模。如果要保持利润总额的持续稳定发展，投资规模也需要持续稳健的增长。
随着规模的增长，叠加公开市场竞争较为激烈，所以我们要做两方面的准备，一方面在公开市场用更多的机会拿到符合我们投资标准的土地。第二方面在非公市场也需要做很多的工作。
大湾区、长三角、环渤海区域，都是我们投资的重点，有合适的机会，符合我们投资刻度的，我们都会比较积极地去拿。
随着存量时代的来临，我们希望我们的销售规模要尽快的进入行业前5。核心发展目标还是希望利润总额能够持续稳定的增长。
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尽管多家房企表示，并不担忧融资监管的加强，但多位市场人士则认为，“三道四档”实施细则需要更加细化。“比如处在红色档的房企，一旦无法继续获得增量信贷资金，房企的资金链不排除会断裂。”8月31日，一位大型国有银行信贷部人士对时代周报记者这样说道。该人士同时也表示，应该警惕房企为了降负债会使表外融资大量增加的可能性。近日，标普信评也指出，“三道四档”将有效控制行业表内财务杠杆，但房企仍有可能通过表外负债方式获得外部资金。过往时间里，不少房地产开发企业通过收并购、合作等方式展开业务。体现在报表中，是长期股权投资在总资产中占比量的提升。此外，采用合作开发模式的大部分重要信息并未公开披露，因此有可能加大市场评估开发企业真实信用指标的难度。“为了降负债，现阶段房企对债务进行存量管理，但今后会倾向于借助扩大少数股东权益规模来降低净负债率，一旦联营、合营的事件增多，明股实债的风险也可能上升。”上述信贷部人士对时代周报记者表示。.04
在房地产调控举措中，融资政策始终最受关注。也正因此，“重点房地产企业资金监测和融资管理规则”成为近期业内讨论热点。业内人士表示，市场化、规则化、透明化的融资规则，有利于房地产企业形成稳定的金融政策预期，合理安排经营活动和融资行为，增强自身抗风险能力，防范化解房地产金融风险，促进房地产市场持续平稳健康发展。从贷款资金看，房地产贷款增速总体稳中略降。央行此前发布的货币政策执行报告显示，6月末，全国主要金融机构（含外资）房地产贷款余额47.4万亿元，同比增长13.1%，增速较3月末回落0.8个百分点。6月末，房地产贷款余额占各项贷款余额的28.7%；其中，个人住房贷款余额为32.5万亿元，同比增长15.7%，增速较3月末回落0.2个百分点；住房开发贷款余额为9.1万亿元，同比增长12.0%，增速较3月末下降1.6个百分点。海通证券分析师姜珮珊表示，前期房地产行业“吸金”能力显著，7月份地产销售量升价稳，带动房企累计到位资金增速回升转正，此时对房地产融资提高约束，避免房地产金融化，将资金引入实体，可能也是较为符合政策意图的方向。但我们认为大幅收紧的可能性较小，预计行业整体承压不大，企业分化或较明显，高杠杆且近年来尚未控制住债务增速的房企面临较大压力。标普信评发布研究认为，未来几个月，房地产开发企业的整体外部融资环境或将转向偏紧。该研究称，从8月20日房企座谈会与会人员的构成看，房地产融资政策或将全方面覆盖银行及非银机构借款、股权融资和境内外债券融资等各个方面，房地产开发企业在不同融资渠道之间腾挪的空间将被压缩。7月6日，房企上市公司泰禾集团的15亿元债券“17泰禾MTN001”出现实质性违约。业内人士分析称，泰禾集团高杠杆、高融资成本、高短期债务占比以及高非标占比等，是其违约的重要原因。这也进一步增加各方对于高负债房企信用的关注。从债券市场看，今年前7月境内地产债净融资量达到1184亿元，较去年同期的87亿元明显增长。中金公司研究表示，房地产境内债、美元债、信托2020年到期量超过1.5万亿元，较2019年增长超过10%，8月至9月境内债券单月到期量均超过700亿元，此后略有回落但仍维持高位。中金公司研究表示，虽然地产行业销售边际有明显回暖，但地产调控和融资收缩政策也随之而来，并且由于政策指向针对拿地激进和债务、流动性压力较大的企业，对于该类发行人融资和流动性压力可能边际上升。该研究认为，地产发行人信用资质和利差分化也将进一步加大，其中流动性压力较大，且较为依赖非标、债券等融资渠道的发行人可能出现信用风险和利差的边际上升。房地产业是资金密集行业，但房企的负债率、杠杆水平等存在明显差异。比如，中国海外发展、万科、华润置地、招商蛇口、龙湖地产、金地地产等近几年净负债率均保持在65%以下；而民企中的富力地产、华夏幸福、新湖中宝、中南建设、中天金融等2019年净负债率超过了150%。标普信评表示，8月20日房企座谈会体现的政策信号，从长期来说能增强行业的抗风险能力，有利于房地产市场的平稳健康发展；但短期看会进一步加速房地产开发企业信用质量的分化。 
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