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由于城市更新项目的拆迁安置补偿关乎众多利益主体，牵涉到项目改造实施主体与被拆迁房屋业主以及业主配偶、房屋承租人、继承人、共有人甚至相邻权人等多种权利主体之间的利益分配。相关主体之间的矛盾纠纷在无法自行协商解决的情况下最终都进入了诉讼程序。运用案例与数字结合解析城市更新的现状，深入了解并分析广东地区城市更新项目中发生的各类民事诉讼案件的基本概况，纠纷原因以及项目实施主体涉诉情况，不论是对土地原业主、购房人、投资者，还是对政府管理者、政策制定者，都有一定的参考价值。根据已结案的案件数据，2012年-2015年广东地区城市更新纠纷案件呈上升趋势，到2015年达到高峰，2016年下降后又逐渐上升。可以看出，主要是2012年深圳市出台《深圳市城市更新办法实施细则》等政策文件，逐渐完善城市更新规则，城市更新的案件数量激增。2015年以后深圳市陆续出台城市更新相关法规政策、2016年广州市施行《广州市城市更新办法》及其配套文件等，伴随各地政策法规的逐渐完善，城市更新案件数量也逐渐增长。
当前最主要的民事案件案由是合同、无因管理、不当得利纠纷类，合计647件，所占百分比为57.11%；其次是物权纠纷类合计383件，所占百分比为33.8%；劳动争议、人事争议合计41件，所占百分比为3.62%；与公司、证券、保险、票据等有关的民事纠纷合计25件，所占百分比为2.21%；人格权纠纷合计11件，所占百分比为0.97%；其他案由合计26件，所占百分比为2.29%。由此可以看出，合同纠纷和物权纠纷是城市更新案件中的主要争议内容。
如下图所示，标的额为50万元以下的案件数量最多，有386件；50万元至500万元的案件有123件；500万元至2000万元的案件有47件；2000万元至5000万元的案件有32件；5000万元至10000万元的案件有9件；10000万元以上8件。可见标的额500万元以下的案件数量占据大多数，而其中标的额50万元以下的案件数量又占据大多数，可以推测城市更新案件发生纠纷的一方当事人主要是自然人或小业主。
审理法院按照审理案件的数量由多至少排序分别为广东省深圳市中级人民法院、深圳市福田区人民法院、深圳市罗湖区人民法院、广东省广州市中级人民法院、深圳市宝安区人民法院。由于深圳市较早开展城市更新工作，相关案件主要发生在深圳市，并由该市的法院进行审理。
根据审理程序分布状况，一审案件有541件，二审案件有524件，再审案件有49件，执行案件有17件。可见一审案件与二审案件数量相当，还有部分案件会进入再审程序，反映了城市更新中民事争议纠纷的复杂性和激烈性，一审阶段的裁判结果往往难以止息纷争。
签约公司在合同规定年限内仍未取得该项目的城市更新主体资格，亦未能注销房地产证，已逾期履行义务，该逾期行为何时能终止，因无法预见，安置补偿协议的合同目的已无法实现。已经签约的被拆迁房屋业主要求解除履行拆迁安置补偿协议的，人民法院予以支持。2012年，原告叶某与被告盈投公司签订《搬迁补偿安置协议》，约定若盈投公司于2015年12月31日前仍未按约定的方式通知叶某统一搬迁，则双方有权解除本协议。2013年3月25日，盈投公司向叶某发出《搬迁通知书》。原告按约进行了搬迁，将房地产证交给了盈投公司。从2016年7月起，盈投公司不断发短信催促要求叶某同其签订延期履行补充协议。由于大部分的业主尚未同盈投公司签订补充协议，显然盈投公司无法在三年内完成100%签约率的，盈投公司目前尚未成为涉案项目的改造主体。叶某认为盈投公司不作为，自己的合法权益无法得到保障，因此向法院起诉要求解除协议，返还房产证。第一，根据协议约定和双方的确认，涉案地块上所有业主的统一搬迁时间为2013年1月1日至2013年3月31日，逾期则叶某有权解除协议。事实上，截止目前，涉案地块上尚有44户没有与被告签订安置补偿协议，盈投公司在12月31日前也没有向该部分业主发出搬迁通知，故叶某可以依法解除安置补偿协议。第二，双方签订的《搬迁补偿安置协议》虽然没有明确约定合同解除期限，但叶某给被告出具的《委托书》明确授权委托期限为3年，可推定盈投公司应在3年内注销房地产证，以便顺利推进城市更新进度。现3年期限已届满，涉案地块签约率尚不足2/3，盈投公司仍未取得该项目的城市更新主体资格，亦未能注销房地产证，已逾期履行义务，该逾期行为何时能终止，无法预见，叶某的合同目的已无法实现。法院判决：解除《搬迁补偿安置协议》，盈投公司同时需向叶某返还房地产证。交付房产证原件的请求，属于债权请求权，适用民事诉讼法诉讼时效的规定。而请求办理房产注销登记手续，该请求权属于物权请求权，则不适用诉讼时效的规定。1997年5月12日，原告深圳建设公司与被告邓某签订了《业主拆迁赔偿协议书》，协议约定“本协议签订时，乙方立即将其产权证明原件交给甲方，以便统一办理注销手续”。签订之后，邓某将房产交由原深圳建设公司拆迁，深圳建设公司依约向邓某交付了安置房。2017年，邓1、邓2、邓3、邓4作为邓瑞华（2011年死亡）的继承人于达成了《遗产分配协议书》并进行了公证。原拆迁房房产证和安置房也由邓姓四人掌握和使用至今。《业主拆迁赔偿协议书》中的权利义务由其继承人邓姓四人继承。深圳建设公司认为协议约定签订之时邓某就应交付产权原件，以便办理注销手续，而至今邓某四人未履行该约定，遂起诉邓姓四人交付产权证明原件、办理房地产注销登记手续和违约赔偿损失。上述四人认为建设集团请求交付产权证明原件并配合办理房产注销手续属于债权请求权，已经超过诉讼时效。深圳建设集团根据协议约定要求邓姓四人交付涉案房产的房产证原件的上诉请求，属于债权请求权，原审法院适用诉讼时效的规定，认定该请求权已经超过二十年，人民法院不予保护，法院予以支持。而深圳建设集团要求邓姓四人配合办理涉案房产注销登记手续，该请求权属于物权请求权，不应适用诉讼时效的规定，且涉案房产于2015年被拆除后才具备注销的条件。深圳建设公司起诉邓姓四人赔偿不履行协议义务导致的经济损失，因深圳建设公司无法提供证据证明二者之间必然的因果关系，故法院不予支持。法院判决：邓姓四人配合深圳建设集团办理房地产注销登记手续。被拆迁房屋业主违反协议约定在拆迁安置补偿协议期限内将房屋转卖给第三人的，该业主应当向签约公司返还所有补偿费，并依约支付违约金。2013年，原告智库公司与被告李某及妻子就涉案房产改造事宜签订《回迁安置补偿协议》，约定“本协议签订生效，乙方不履行本协议约定或违反下述义务，乙方除返还甲方已经支付的补偿费用外，还应向甲方支付违约金，违约金按照甲方应支付给乙方的全部补偿费的20%计算。协议签订生效后，乙方不得将本协议项下乙方房产买卖、转让、抵押、赠与给任何第三方，经得甲方同意的除外。”2015年，智库公司与李某签订《补充协议》所约定的两年过渡期延长三年（从2015年起至2018年）。后智库公司共向李某支付安置补偿费人民币158713.60元、奖励金人民币10000元。随后李某将涉案房产出售给了案外人，并办理了产权过户。至庭审时止，智库公司与案外人尚未达成拆迁安置补偿协议。智库公司认为涉案项目必须要达到100%签约的比例才能够进行开发，正是由于李某违反约定将涉案房屋转让给案外人，智库公司必须重新与新业主谈判签约，增加了签约成本。因此起诉要求李某返还补偿款和奖励金，同时支付违约金（全部补偿费的20%）。而李某认为转让房屋的行为已经获得智库公司的口头同意，李某愿意协助智库公司与案外人签署拆迁协议。本案争议的焦点为智库公司支付给李某的奖励金应否退还以及智库公司主张的违约金是否过高。智库公司与李某之间于2013年《回迁安置补偿协议》以及之后于2015年《补充协议》均系双方真实意思表示，法院确认合法有效。《补充协议》约定3年延续期，在该协议还未终止的情况下，李某于2016年将涉案房屋出售给了案外人，构成违约。智库公司向李某支付安置补偿费人民币、奖励金人。均是通过一个账户一次性发放，故上述两项费用均为安置补偿费用。按照协议约定，违约金按照甲方应支付给乙方的全部补偿费的20%计算，法院予以支持。法院判决：李某应返还房屋拆迁安置补偿费和奖励费，并支付违约金人民币82058.44元。因历史遗留问题而导致主管行政机关未对涉案房屋权属作出认定，该房屋权属确认工作不属于人民法院主管工作的范围，为此而提起的诉讼人民法院不予受理或驳回起诉。深圳市福田区人民法院案号为793-795、796-829、830-846、848-920号的案件中，赵某等人与深圳华泰企业公司（简称“华泰公司”）签订了《深圳市经济特区福利商品房买卖合同》，约定华泰公司将华泰小区的房产卖给赵某等人。华泰小区大部分住宅楼尚未进行分户办证登记，赵某等人向法院提起确权之诉。一审法院认为赵某等人与华泰公司是根据国家和深圳市的房改政策，成立了福利商品房买卖合同关系。赵某等人的诉请实质是要华泰公司落实房改政策，属于《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定的“属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷”，不属于人民法院主管范围，赵某等人的起诉应予驳回。二审法院驳回上诉，维持原裁定。案号为（2012）深中法房终字第296号的案件中，张国英诉讼张伙洪、彭合莲，要求甲村303号房、348号房、6号房、7号房、10号房共五套房产所有的拆迁补偿权益归张国英所有。一审法院认为：1、涉案房产在修建及重建之时均未向甲村申报，更未经政府房产管理部门批准同意，其是否属合法建筑尚需政府房产管理部门审核确认。张国英要求确认获得因涉案房产拆迁产生的权益应首先取得涉案房产的合法手续，其直接提起本案诉讼不符合我国《民事诉讼法》的相关规定。2、截至本案庭审之时，张国英与张伙洪、彭合莲双方均未就涉案房产与相关单位签订与拆迁补偿相关的协议，其拆迁权益并未确定，张国英所提出的诉讼请求并不明确具体且现实中无法执行，其提起本案诉讼不符合我国《民事诉讼法》关于起诉必须有具体的诉讼请求之规定，其起诉应予驳回。二审法院认为，张国英要求取得涉案房产的拆迁补偿权益，其前提是对涉案房产加以确权。由于涉案房产没有取得建设工程规划许可证，该房产是否系合法建筑，是否存在合法产权，属于相关行政机关的职权认定范围，不应由人民法院管辖。综上所述，一审裁定适用法律正确，处理无误，二审予以维持。依据深圳市中级人民法院案号为（2019）粤03民终2220号的案件，张照昌与詹来发就涉事房屋发生纠纷。张照昌请求一审法院判令詹来发搬离涉事房屋并支付房屋占有使用费；詹来发提起反诉，请求判决张照昌依据其与拆迀方深圳市华润置地开发有限公司签订的《深圳市罗湖区田贝片区城市更新项目湖贝旧村房屋搬迀安置补偿协议》中，在深圳市华润置地开发有限公司支付给张照昌的全部补偿款中的50%补偿款返还给詹来发。一审法院认为，涉案房产属于无证房产，张照昌提交的深圳市湖贝实业股份有限公司签章确认的《湖贝旧村私人房屋权属确认登记表》有较强的证明效力，可证明张照昌为涉事房屋权益主体；詹来发仅凭水电、有线电视等费用的缴纳凭证不足以反驳上述《湖贝旧村私人房屋权属确认登记表》的证明效力。一审法院判决詹来发搬离涉事房屋、支付房屋占有使用费并驳回其全部反诉。二审法院认为张照昌提交的《湖贝旧村私人房屋权属确认登记表》及房屋搬迁安置补偿协议并非确认房屋权属的法定文件，因此涉案房产尚属违法建筑及主管行政机关未对权属作出认定的情形。因涉案房产的权属认定属于国家有关行政机关的职权范围，在行政机关对涉案房屋作出处理前，在法律上尚不能确定涉案房屋的所有权归属。遂裁定撤销一审判决，并驳回张照昌及詹来发的所有诉讼请求。
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