房地产企业破产重整中的在建工程处置疑难问题研究

摘要：在建工程续建是房地产企业破产重整的核心问题，理清房地产破产企业所涉在建工程的状况及价值是推进破产程序的基础，不仅直接决定破产工作的方向，对于维护债权人、破产企业及其他相关方的正当权益也具有重要意义。多重物权、合同等法律关系竞合，各方权利相互冲突，优先层级错综复杂，是在建工程尽职调查的难点。本文分析了房地产企业破产重整案件中不同情形下商品房买卖合同履行及物权归属问题，厘清了办理预告登记的财产、拆迁安置财产、抵押财产、让与担保财产、以物抵债财产的权利识别规则及优先效力层级等情况，介绍了对在建工程进行尽职调查应遵循的原则、需要调查的内容和流程，并结合自身实践，总结了部分常见的在建工程续建方案，以供参考借鉴。

一、在建工程涉及的权利负担及剩余价值识别

在建工程剩余资产调查主要是就相关商品房买卖合同履行及物权归属认定、拆迁安置房产、抵押资产、以物抵债资产、资产租赁或以租代售等资产处置情况进行调查，个中均存在影响债务人剩余资产和偿债能力分析的因素，尽职调查过程中应一一进行分析和识别。

（一）商品房买卖合同履行及物权归属

房地产企业破产通常涉及大量未履行完毕的商品房买卖合同，这是商品房预售制度的产物。房地产企业破产中商品房买卖合同的履行情况及相关房产物权归属认定类纷繁复杂，是房地产企业破产财产界定难点，下文将该类未履行完毕的合同分为单方未履行完毕和双方均未履行完毕进行分析。单方未履行完毕通常是指买受人已履行完毕合同义务，房地产开发企业未履行完毕合同义务，实践中可细分为两种：1.买受人已支付全部房款，房地产开发企业已交付房屋，未办理产权转移登记；2.买受人已支付全部房款，房地产开发企业未交付房屋、未办理产权转移登记。双方均未履行完毕是指买受人和房地产开发企业均未履行完毕合同义务，也可分为两种情况：1.买受人支付购房款≥总房款的50%（未付完全款），房地产开发企业未交付房屋、未办理产权转移登记；2.买受人支付购房款＜总房款的50%，房地产开发企业未交付房屋、未办理产权转移登记。

1.买受人已支付全部房款，房地产开发企业已交付房屋，未办理产权转移登记的商品房可排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下称“《异议复议规定》”）第二十八条适用于金钱债权执行中买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形，第二十九条则适用于金钱债权执行中买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形。买受人已支付全部房款，房地产开发企业已交付房屋，未办理产权转移登记，能同时符合在金钱债权执行中，买受人对“登记在被执行人名下的不动产”与“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”提出执行异议两种情形，即《异议复议规定》第二十八条与第二十九条适用上产生竞合。根据最高人民法院发布的指导案例，该情形下，案外人提出异议请求排除强制执行的，可以选择适用第二十八条或者第二十九条规定。故，房地产企业破产中，买受人可主张适用《异议复议规定》第二十八条之规定，排除对相应房产的执行。但需要注意的是，若存在购房人权利与抵押权和工程款优先权冲突时，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第126条之规定，购房人的绝对优先权仅限于商品房消费者，不适用于一般的商品房买受人。

2.买受人已支付全部房款，房地产开发企业未交付房屋、未办理产权转移登记的商品房属债务人财产范畴。但支付了全部购房款的商品房消费者买受人就所购房屋对房地产开发企业享有的债权具有特定性和优先性，破产程序中应优先履行商品房买卖合同约定的交付商品房并协助办理所有权转移登记的义务，相应财产不具有用于清偿除买受人外其他债权的价值，管理人统计破产企业偿债资产价值时可不将其计入在内。而非商品房消费者买受人不享有优先受偿权，对应房产在破产中应由谁享有或获得，要从债权人与债务人间法律关系以及债权人间权利顺位等方面来确定。

（1）法律适用问题

关于买受人支付了全部购房款，房地产开发企业未交付房屋、未办理产权转移登记的已售房产是否属债务人财产争议已久。主要原因在于，房地产企业破产中常有买受人以《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》（法释[2002]23号）（以下简称《审理破产案件规定》）第七十一条第（五）项的规定来认定房屋的所有权，主张已支付全款的房产不属于债务人财产，要求行使取回权。相反观点则认为，该条规定与《最高人民法院关于适用<中华人民共和国企业破产法>若干问题的规定(二)》（2020修正）（以下称“《破产法司法解释（二）》”）相冲突，不应再适用。

《审理破产案件规定》是为了正确适用1986年颁布的《中华人民共和国企业破产法（试行）》（以下简称“《企业破产法（试行）》”）而配套制定的，随着《企业破产法》的施行，《企业破产法（试行）》于2007年6月1日废止，而《审理破产案件规定》至今未明文废止，部分条款仍继续适用。

《破产法司法解释（二）》引言表述为“根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国企业破产法》等相关法律，结合审判实践，就人民法院审理企业破产案件中认定债务人财产相关的法律适用问题，制定本规定。”，可见，该司法解释是专门针对认定债务人财产范围而制定的。该司法解释第二条与《审理破产案件规定》第七十一条相比，只保留了《审理破产案件规定》第七十一条的第（一）（七）（八）项；同时《破产法司法解释（二）》第四十八条规定“本规定施行前本院发布的有关企业破产的司法解释，与本规定相抵触的，自本规定施行之日起不再适用。”显然，该两条规定相互冲突，后者应当不再适用。即已支付全部购房款，未交付和未办理转移登记的房产属于债务人财产。

但是，根据《异议复议规定》第二十九条之规定，符合条件的消费性购房，买受人就所购房屋对房地产开发企业享有的债权具有特定性和优先性，破产程序中应优先履行商品房买卖合同约定的交付房屋并协助办理所有权转移登记的义务。

（2）消费性购房认定

根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条及《异议复议规定》第29条之规定，满足以下条件的可认定为商品房消费者：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。对于“买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。对于“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，如果商品房消费者支付的价款接近于百分之五十，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的，可以理解为符合该规定的精神。

（3）非消费性商品房买卖合同履行问题。非商品房消费者买受人已支付全部价款的商品房买卖合同管理人不享有《企业破产法》第十八条规定的单方解除权,若买受人主张继续履行合同,且不存在不能履行或不适于继续履行的情形下，管理人应当继续履行案涉合同,条件成就时协助买受人办理房屋所有权转移登记。但该债务发生在破产申请受理前，不属于《企业破产法》第四十二条第一项规定的共益债务优先权范围，完全按原合同约定履行会导致破产程序中的“个别清偿”行为，应参照同类债权清偿顺位和比例清偿。实践中，若买受人不愿转化为金钱债权申报，坚持主张继续履行合同的，可以根据债权清偿情况折算补差价或缩减面积等方式处理。

3.买受人支付购房款≥总房款的50%，房地产开发企业未交付房屋、未办理产权转移登记的消费性商品房，该情形与上述第2点有两点区别：一是该情形下管理人享有《中华人民共和国企业破产法》（以下简称“《企业破产法》”）第十八条规定的合同解除权，若管理人选择解除双方均未履行完毕的商品房买卖合同，则相应的房产属于债务人财产。二是该情形下，买受人存在未支付完毕的购房款，若选择继续履行商品房买卖合同，统计破产企业偿债资产价值时应将买受人未支付的购房尾款计入在内。

4.买受人支付购房款＜总房款的50%，房地产开发企业未交付房屋、未办理产权转移登记的商品房，符合“合同双方义务均未履行完毕”的条件，可适用《企业破产法》第十八条之规定解除该类《商品房买卖合同》，相应的房产属债务人财产。

5.非消费性购房问题：非消费性购房主要包括批量购买住宅、购买商业、车位等。该类房产从法律属性上看属于债务人财产，但判断其是否还具有收益价值以及价值大小需考虑房屋收回成本、破产前后销售价格、销售市场、债权清偿情况等多方面因素。如管理人按《企业破产法》第十八条规定要求继续履行合同的，对于破产申请受理后产生的债务依《企业破产法》第四十二条之规定属共益债务，可优先按合同约定继续履行。另外，车位、商铺等类型的资产除了出售外还可通过出租、出售使用权等多种形式进行处置。根据“买卖不破租赁”原则，已出租的车位、商业对资产处置价值有巨大影响，尤其是约定租用期限超过20年的，可能会被认定为具有所有权转让性质的合同，进行债务人资产价值统计时不能一概而论。

值得注意的是，房地产企业破产中，购房人权益保护关系民生、维稳等社会问题，尽职调查仅是手段，使案件处理取得良好的法律效果和社会效果统一才是目的。故，有关购房人权利行使和债权清偿方式，遵守现行法律规范的同时，更要充分结合个案所面临的现实条件和问题，综合考量和平衡各种利益，作出合理处置。尤其房地产市场巨幅下滑，政府大力推行“保交楼”政策的当下，无论是否属于消费性购房，或是否已支付价款达到50%（含）以上，选择解除已签订的《商品房买卖合同》对全体债权人大体都不算有益之事，需慎之又慎。而选择继续履行合同的情况下，依据《企业破产法》第42条第1项新产生的债权属于共益债务，相应房产建成后应优先履行向买受人交付房产、办理不动产权登记的义务。

（二）办理预告登记的财产

预告登记是为保障权利人实现将来物权而设立的登记制度。按照《异议复议规定》第三十条之规定，对办理了预告登记的房产，符合物权登记条件后，买受人享有排除执行的权利。故，对于已办理预告登记的商品房，房地产开发企业破产中虽属于债务人财产范畴，但其价值不宜计入债务人偿债资产价值内。

（三）拆迁安置财产

房地产企业破产中涉及被拆迁人权益保护问题是《城市房屋拆迁管理条例》施行后的历史遗留问题。根据该条例，此历史阶段大多数拆迁工作均由房地产企业作为拆迁人完成，如此势必会发生以房地产开发企业和被拆迁人为主体的债务纠纷，继而延续至房地产企业破产案件中。

按照2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（已被修订）（以下称“旧《商品房买卖合同司法解释》”）第七条第一款规定，被拆迁人的权利优先于购房人的权利，因此，房地产企业破产中被拆迁人之权利应当属于绝对优先权。随着旧《商品房买卖合同司法解释》被《商品房买卖合同司法解释》（法释〔2020〕17号）（以下称“新《商品房买卖合同司法解释》”）修订后，该规定被从新《商品房买卖合同司法解释》中删除，至此，房地产企业破产中被拆迁人的权益保护尚无明确规定。

笔者查阅大量判例和观点，核心意思可概括为：被拆迁房屋是被拆迁人赖以生存和生产的基本物质条件，被拆迁人在拆迁过程中附条件地将个人财产权利让于渡社会公共利益，注重生存利益保障的社会政策背景下，被拆迁人的权利保障不应弱于消费性购房者，即，房地产企业破产中被拆迁人权利享有绝对优先的地位。

实践中，拆迁安置补偿方案一般分为现金补偿、产权调换、现金补偿+产权调换，另外，部分安置方案还会涉及装修费、过渡费、拆迁奖励等。基于上述共识，房地产企业破产中针对安置方案涉及的拆迁补偿款和置换房予以优先保障符合公平法律原则，也符合大众预期。但安置方案涉及的装修费、过渡费、拆迁奖励等超出了生存权益保障的范围，应作为普通债权处理。

（四）抵押财产

房地产企业破产中用于抵押的财产一般包括建设用地使用权、在建工程、（预售）商品房，三者可能是分别抵押，也可能存在重复抵押。根据《破产法司法解释（二）》第三条之规定，已依法设定抵押担保的财产属于债务人财产。实践中，抵押权往往会与消费性购房优先权、被拆迁人优先权、工程款优先权等权利人存在冲突问题，对抵押财产进行调查时不仅要甄别抵押财产的范围，也需识别出存在权利冲突的抵押财产范围，以便正确进行债权清偿顺位排序和偿债能力分析。

依《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十一、五十二条，以建设用地使用权抵押的，抵押权的效力及于土地上已有的建筑物以及正在建造的建筑物已完成部分，以正在建造的建筑物抵押的，抵押权效力范围限于已办理抵押登记的部分，抵押权的效力不及于续建部分、新增建筑物以及规划中尚未建造的建筑物，已办理抵押预告登记的抵押财产，抵押权人在受理破产申请时抵押财产的价值范围内享有优先受偿权。综上，进行未完工建筑物续建前，需就已完工和未完工工程量进行固定，以便排除抵押权人对新增建筑物的抵押权。

（五）让与担保财产

让与担保俗称非典型性担保，系指第三人或者债务人将担保物之所有权转移到债权人名下以担保债务人依约履行债务的担保方式。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第71条之规定，债务人不按约履行债务的，债权人可请求参照法律关于担保物权的规定对财产拍卖、变卖、折价优先偿还其债权，但无权请求将财产归债权人所有，据此，让与担保中的担保物即便已完成财产权利变动的公示方式变更至债权人名下，债权人亦不享有所有权，担保物仍属于债务人财产。但担保范围的债权应参照担保物权优先权的顺位在担保财产价值内予以清偿，清偿时应充分注意优先债权情况及担保财产价值范围。

（六）以物抵债财产

房地产企业破产案件中涉及的以物抵债协议一般系因民间借贷、工程款支付等产生的债务清偿协议，如何认定以物抵债协议的效力、债权人的清偿顺位等问题也事关破产企业资产范围认定。

根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第 44、45条，于债务履行期届满后达成的以物抵债协议，若不存在恶意损害第三人合法权益等情形，应认定为有效，债权人有权请求债务人交付抵债房屋。于债务履行期届满前达成以物抵债协议的，债权人无权请求交付抵债房屋，应以原债权债务关系主张权利。此处的债权人不属于商品房消费者，其享有请求房地产企业交付房屋、办理产权登记的权利不具有优先性，其在房地产企业破产中不享有优先权，相应抵债物属于债务人财产。

若抵债协议已履行完毕的，管理人应注意调查抵债物交付及转移登记是否发生在人民法院受理破产申请前六个月内，是否属于个别清偿行为，若是个别清偿，可按照《企业破产法》第三十二条之规定请求法院予以撤销。

二、在建工程财产状况及剩余价值尽职调查

（一）尽调原则

1.全面到位，关注细节

房地产企业破产重整中纠结于在建工程之上的权利冲突和资产权属纠纷是最为复杂的，关系整个案件各方面，对整个案件推进速度、顺利程度、风险、障碍判断等有巨大影响。开展尽职调查工作时对有关在建工程的项目手续完备情况、整体修建情况、销售、抵押、抵债等资产权利负担情况、承载的优先权情况等必须面面俱到，全盘把握。对关键和细节要足够关注，充分汇报和披露，对严重影响案件处置的问题提前准备预案。

2.整体协调、分工合作

破产案件尽职调查贯穿始终，工作量繁重，项目负责人要整体协调、调配，使团队成员通力配合，取长补短，全面落实调查事项。各成员保证完成自己份内工作的同时，要及时为需要协助的成员相互提供帮助，共同快速推进工作。

3.及时沟通、主动回报

及时沟通是指项目负责人与团队成员，管理人与破产企业及相关方，管理人与其它中介机构，调查人员与档案管理部门、主管单位、事项负责人或其他人员之间要及时沟通，不要搁置问题，停滞不前。主动回报是指，调查人员要主动、及时将必要信息向负责人、责任人等反馈、报告，主动将有关信息告知相关人员，自动自发，不要等他人想起问及才予以回答。

（二）调查人身份

不同部门单位对调查所要提交的材料要求不尽相同，为便于开展调查工作，提高工作成效，就不同调查事项可选择适当的身份进行尽职调查。

1.管理人身份

如今破产法律制度普及度已较高，一般情况下调查人员持受理破产申请裁定书、指定管理人决定书、律师执业证即可前往大部分单位、部门查询有关破产企业的档案资料、登记信息等。

2.债务人身份

到银行、税务局等调查金融、涉税等业务，有时以债务人身份办理会更便利。以债务人身份进行调查的，调查人员需提供的手续资料为：营业执照复印件（加盖公司印章）、授权委托书（加盖债务人印章、法定代表人印章）、法人身份证明及身份证复印件，经办人身份证复印件。

3.律师身份

除上述两种身份外，管理人为律师事务所的，调查人员还可以律师身份进行。以律师身份调查需提供的手续资料为：律师事务所介绍信/律师事务所函、律师执业证复印件；在获得人民法院调查令的情况下，调查人员持调查令和律师执业证前往调查。

用以上身份都无法查清的情况下，如有必要，管理人可向人民法院申请协助，征得法官同意或者法官依职权进行调查。

（三）尽调内容

对房地产企业破产重整中的在建工程进行尽职调查，需要调查的主要内容包括：

1.项目建设用地使用权取得情况：需调查权属、位置、数量、面积、取得方式、土地出让金或转让价款及税费交纳、用途、使用年限、地上房屋、抵押、查封等情况；

2.项目的立项、环评、建设用地许可、建设工程规划许可、施工许可、竣工验收等审批情况；

3.项目施工进度：项目施工进度需调查项目外观现状、整体工程及不同单项工程完工进度，工程成本、进度款支付及续建费用预估情况等，还需对工程现状及完工情况进行固化以区分破产前后形成的资产范围；

4.在建工程抵押情况：需核实抵押合同以及他项权利证书或其它登记证明文件，比对抵押资产范围和数量等。同时还需注意抵押权与其他权利相冲突的财产情况；

5.项目商品房预（销）售情况：需调查销售数量、销售价款、商品房买卖合同签订、备案登记、按揭贷款等情况。可通过企业内部销控数据、不动产登记部门查询的备案登记数据、债权申报债权数据等多方数据进行比较，核对真实销售情况；

6.在建工程司法查封情况：资产查封的，需了解相关判决书、裁定书、查封通知书等诉讼材料，查清对应的债权情况；

7.项目资产租赁、占用情况：资产存在租赁的，需了解租赁合同、租期、租金及支付情况等，资产被占用的，需要了解占用的法律基础及权利来源；

8.外部条件、市场环境情况：需要调查行业内相关企业的生命周期，以及该行业在特定区域范围内的效益，行业供应链的基本情况，行业的竞争程度，是否存在政策扶持或激励，影响该行业发展的其他利害因素。

（四）尽调流程

1.搜集资料、信息

房地产企业破产中对在建工程进行调查的第一步是搜集项目自立项以来的相关材料，主要材料名称或内容及获取途径列表如下：

2.审阅资料、查找问题

对搜集到的信息资料进行全面审阅，掌握项目基本轮廓，发现项目中还需要查证、夯实的数据，并进一步去搜集佐证资料。

3.甄别、核实数据

关于项目中的销售数量、销售价款、抵押财产数量、范围等，常会因合同解除、变更等情况发生变化，也会因工作失误等导致错误，需尽可能多的对比各方提供的数据，以确保得出准确结果。尤其关于商品房处置基本信息对比，工作中应尽量选择易修改、便储存的电子化记录，避免时间久了遗忘或数据量过大发生错乱。充分运用电子表格能有效提高工作效率，随时更新的数据应保存好底稿，方便发生错误时溯源。

4.形成报告

尽职调查的主要目的是形成破产企业财产状况报告并向债权人会议汇报，参与尽调人员应全面审阅全部工作底稿文件，按照财产状况报告格式要求形成完整、全面的财产状况报告。

三、在建工程价值最大化处置方案

在建工程一般是房地产企业破产案件中债务人最主要的资产，管理人尽职调查的终极目的是寻求破产企业最优资产处置方案。放眼我国房地产企业司法破产现状，复工续建是保障购房人、被拆迁人等的交房办证基本生存权益和实现社会和谐稳定最直接有效的方法，是化解社会矛盾的基础。房地产企业破产重整中在建工程复工续建不存在放之四海而皆准现成方案，需以尽职调查为基础，因时因地制宜，在可能情况下以使财产价值最大化的方式对在建工程进行处置。

（一）继续履行建设工程施工合同

房地产开发企业进入破产程序之初，管理人应当及时判断是否还存在与原承包方继续履行《建设工程施工合同》的可能性，并根据《企业破产法》第十八条作出继续履行或解除合同的决定。如与原承包方达成继续履行合同合意，可继续适用原施工合同，也可就进入破产后的施工方案重新签订补充协议。

该种方式可以省略另行招募投资人的繁琐流程，还可将破产前后的工程款均以共益债性质清偿，对破产前后的工程量可不进行区分固化，节约时间和成本。但也要注意破产前后的工程款都以工程款优先权和共益债双重优先的性质清偿，可能会与其他债权人的利益相冲突。另外需保障破产企业自身还有“造血”功能，能保障销售资金循环补给工程建设。

（二）招募投资人

房地产企业破产中可以共益债名义融资、股权转让、垫资复建等方式进行招募投资人，由投资人注入资金完成工程续建，使“烂尾楼”变成竣工项目，以最大限度保护购房人、建设工程承包人等债权人的权利。

招募投资人需保障在建工程剩余有效价值及债务人其他剩余资产能满足工程续建费用及其他必要费用，同时应按《最高人民法院关于适用<中华人民共和国企业破产法>若干问题的规定（三）》之规定由债权人会议表决通过，同意将工程续建费用列入共益债务清偿。

（三）转让资产，由新主体进行在建工程续建

资金来源是在建工程续建的核心问题，如破产企业自身已无“造血”功能，其资产状况和信用情况亦很难通过投融资方式获得新鲜血液的情况下，可以借鉴美国破产法中的待履行合同转让制度，通过将房地产项目整体转让的方式解决在建工程的复建问题。该种形式是将破产企业的全部或部分资产整体转让给新的主体，由新的建设方进行在建工程续建，以解决破产企业债务清偿问题，维护购房人、被拆迁人、建设工程承包人等当事人的正当利益。

但需要注意，转让在建工程时应符合《城市房地产管理法》第39条“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件”之规定。

（四）债权人自救

房地产企业破产中如果不能解决工程续建的问题，通常会造成破产财产大幅贬损，直接影响所有债权人的利益。因此，部分条件下可采用债权人自救的方式，由债权人自筹资金、补交购房款或承担续建成本的方式完成在建工程续建。具体操作为，对“烂尾工程”续建费用进行评估后，形成由债权人自筹资金、按一定的标准补交购房款或按债权比例分摊续建成本的自救方案，经债权人会议表决通过后执行。

债权人自救实际上是以较小的损失避免更大的损失，是业主的无奈之举，能得以施行必须满足：1.每个债权人需支付的资金不大，在大部分债权人能承受范围内。2.项目已接近收尾阶段，能短时间内完成竣工验收、交付等。实践中真正适合债权人自筹资金续建的项目并不多，不宜普遍推广。

（五）政府垫资

房地产企业破产是一个复杂的社会工程，需统筹包括政府在内的各方力量才能有效处置，在办理房地产企业破产案件中，人民法院和管理人都要最大程度争取地方政府的支持。破产房地产企业由于债务人自身的征信问题，自行解决融资问题往往很难实现。一些地方政府为解决烂尾楼盘问题预留的有专项资金，故，在可能的情况下协调政府垫资也是破产房地产企业在建工程续建的方法之一。例如当前正在推行的“保交楼、稳民生”专项借款政策，由房地产企业作为保交楼的责任主体，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。借款严格限定用于已售、逾期、难交付的住宅项目建设交付，实行封闭运行、专款专用。针对破产企业，不仅要求较高比例的财产（在建工程）抵押担保，还要求以共益债的优先清偿顺序清偿相应的借款。

四、结语

当前房地产市场发展形势下，中小型房地产企业不断退出市场不可扭转。这个过程中，如何有效化解“问题楼盘”带来的危害仍是一门需要持续探究的课题。管理人应充分运用好尽职调查手段，全面理清债务人资产、负债情况，尤其是厘清纠结于在建工程之上的资产权属界定和权利冲突，才能更好地助力房地产企业破产案件处置。但房地产企业破产是一个复杂的社会工程，其涉及的利害关系之复杂、主体之众多其他类型的企业不可比拟，尤其是涉及购房人、安置户、农民工等基本生存利益保护，必须有政府、法院、管理人、债权人、债务人、投资人等各方通力配合、相互协作，才能更好地维护各方利益，实现安置民生、稳定社会之要义。