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广州的城市更新遵循由政府主导的原则，因此摸透官方政策对于更好的进行城市更新项目是必不可少的步骤。
也许有的朋友会说，广州的城市更新政策文件多达300多份，复杂又枯燥的文件实在令人难以下手，而目前市面上的整理大多不够全面，总会遗漏重要信息，无法全盘参考。
没关系，岁冰已经整理了广州城市更新五大阶段的全流程详细操作，还有对应的政策参考，方便朋友们随时查阅政策。话不多说，现在就开始吧~
计划申报阶段
实施方案编制阶段
实施方案审核审定阶段
实施方案批复阶段
实施方案批后实施阶段
在计划申报阶段，我们会经历四个流程：
标图建库是旧改的第一步，其囊括了两大部分，简单来说，标图指的是将用地红线套到土规、09年现状图、影像图里面得到重叠部分，即图斑范围；
建库则指的是标图完成后，将图像结果录入省国土资源信息库，建立“三旧”改造的数据库。
这里也简单梳理了标图建库的条件：
流程
①由区更新主管部门指导村集体经济组织申请纳入；
②需要递交的资料：“三旧”改造地块范围调整报告、“三旧”改造地块图斑统计表、“三旧”改造地块动态调整附带材料。
参考政策
《广州市城市更新办法》第49条
粤国土资试点发[2011]175号
粤国土资规字[2018]3号文
穗府办规[2019]5号文第二条
粤国土测绘发[2010]137号
改造意愿和标图建库其实是可以同步进行的，由于旧改的话事权在于村集体，所以开展旧改前自然需要在全体村民、户代表中开展征询改造意愿的工作。
在这一步岁冰要提醒大家的是，在做意愿表决工作的过程中，务必让每位村民都了解表决内容以及意义，且表决过程中记得拍照和录像，防止出现冒充签名的情况。
流程
①首先，村集体经济组织需要充分征求村民意见，就改造意愿、改造方式和改造模式形成初步意见；
②意见需要经过村民代表大会2/3以上代表表决通过；
③经过所属街道办事处同意后，向区政府更新主管部门提出改造申请；
④区城市更新工作领导小组审议同意之日起60天内，由村集体经济组织依法组织全体村民进行表决，获得80%以上村民同意的，便可开展下一阶段工作。
参考政策
《广州市旧村庄更新实施办法》第12条
流程
①申请单位向区域城市更新机构咨询。原则上由区结合各项目成熟程度统筹上报市城市更新主管部门；
②优先条件是改造意向和改造方式已征求全体村民意见，80%以上村民同意启动全面改造，意愿表决比例高的优先；
③已经开展数据摸查，已经完成的优先；可提供项目实施初步方案的优先。
①标图建库：村集体经济组织向区更新机构申请
②年度计划：区政府申请纳入市城市更新年度计划
③基础数据调查：区政府组织基础数据调查，基础数据经政府认定（公示15日）
④编制片区策划方案并审核：区政府（更新结构）统筹组织编制片区策划方案（包含控调方案），区政府（更新机构）征求权属单位改造意愿（包括改造方式），征求市、区相关部门意见，组织审核
⑤方案审定：区政府上报市更新领导小组办公室统筹城市更新领导小组审定
⑥策划方案公示：片区策划方案（包含控规方案）公示不少于30日
⑦控调方案审议：编制控规调整论证报告，市更新局提交市城市规划委员会城市更新专业委员会审议方案
⑧控调方案批准：控调方案审议通过后，由市更新部门报市政府批准
⑨控调方案公告：批准之日起30日内向社会公告
参考政策
《广州市城市更新办法》第29、30条
《广州市旧村庄更新实施办法》第16、17、18条
在实施计划编制阶段同样会经历四个流程：
流程
①村集体经济组织就是否引入合作意向企业组织成员代表大会表决通过；
②村集体经济组织在征求村民意见的基础上，草拟合作意向协议，提出候选合作意向企业，报镇人民政府（街道办事处）审核，镇人民政府（街道办事处）应征求区域城市更新部门意见；
③经过审核后，组织成员代表大会表决，表决结果在村域范围内公示7日以上；
④经过公示无异议的，村集体经济组织与合作意向企业签订合作意向协议；
⑤合作意向协议签订之日起30日内，将合作意向企业及合作意向协议按程序超报区政府，并将合作意向企业在村域范围内公布。
参考政策
《广州市旧村庄更新实施办法》第3、25条
《关于进一步规范旧村合作改造类项目选择合作企业有关事项的意见》（穗更新规字[2018]1号）
《关于转发广州市城市更新局进一步规范旧村合作改造类项目选择合作企业有关事项意见的通知》荔更新发[2018]5号
基础数据调查是编制方案的数据支撑，这些数据一方面来源于政府职能部门之间提供共享数据，另一方面是通过外业调查和测绘的方式获取。
这些数据包括城市更新范围的土地、房屋、人口、经济、产业、文化遗产、古树名木、公建配套及市政设施等现状基础数据。
基础数据调查流程
①区政府牵头组织基础数据调查工作；
②属地街道办事处组织村集体经济组织委托有资质的勘测机构对现状土地、房屋进行测量；
③区国土规划、住房建设、科工商信等行政主管部门应与区城市更新部门建立数据共享机制；
④区更新主管部门组织对基础数据进行核查，其中房屋调查和房产测绘抽查比例不少于30%，若误差比例小于或等于5%的，认定合格，误差比例大于5%的，予以修正；
⑤由区城市更新局会同属地街道办事处指导村集体及经济组织对经认定的数据，需在改造项目所在地以及区政府官网进行公示15日以上。
参考政策
《广州市城市更新办法》第12、16条
《广州市旧村庄更新实施办法》第6、16章
《广州市城市更新基础数据标准与调查工作指引》
基础数据经区政府审核公布后，村集体经济组织可以引入合作企业。一般来说，旧改有三种改造模式：征收储备、自主改造以及合作开发。
目前合作开发模式是村改最常见也是最复杂的改造模式。下面详细说选择合作企业模式的一般操作：
选择合作企业的流程
①村集体组织制定项目招商文件，内容包括合作企业资格、保证金金额、改造对象的基本情况、合作协议主体框架、评审办法及标准等信息
②招商文件按程序征求街（镇）、区城市更新部门、区政府意见
③按照《广东省农村集体经济组织管理规定》，村集体应组织招商文件表决、公示
④村集体经济组织委托政府公共交易平台公开招商
⑤符合招商文件要求的企业报名，按招商文件要求缴纳保证金
⑥村集体与选中企业签订合作协议，并将招商结果在区政府、市城市更新局官方网站上公示
⑦开具复建安置资金监管账户
参考政策
《广州市旧村庄更新实施办法》第3、25条
《广州市人民政府关于提升城市更新促进节约集约用地的实施意见》（穗府规[2017]6号）第25条
《关于进一步规范旧村合作改造类项目选择合作企业有关事项的意见》（穗更新规字[2018]1号）
《广州市人民政府办公厅关于印发广州市深入推进城市更新工作实施细则的通知》
当片区策划方案经市城市更新领导机构审定后，就可以由区政府组织编制城市更新项目的实施方案。
项目实施方案应包含
项目背景、更新范围、现状情况、更新目标与功能业态、更新主题及模式、更新改造建设方案、土地整备、补偿安置及利益分配、融资地价评估、经济平衡与资金安排、实施保障、效益分析。
参考政策
《广州市城市更新办法》第12、16条
《广州市旧村庄更新实施办法》第6、16章
《广州市城市更新基础数据标准与调查工作指引》
①方案征求意见稿：区组织专家对项目实施方案的经济性、风险性以及可行性进行论证，并提出完善措施，形成方案征求意见稿；
②方案意见完善稿：征求意见稿需要征询村集体经济组织、村民及相关权属人意见，且征求意见的时间不得少于30天，各方提出建议后形成方案意见完善稿；
③方案草案及说明：充分征求各方意见后，区政府应完善项目实施方案，并形成项目实施方案草案及相关说明。
①市城市更新部门应当书面向属地区政府反馈审核意见，区政府则按照审核意见修改完善项目实施方案，形成项目实施方案村民表决稿。
②村民表决稿经过村集体经济组织依法组织村民代表大会表决；
③满足到场代表不低于2/3且同意率不低于2/3则表决通过。
表决通过后，报市城市更新部门提交市城市更新领导工作小组审议
参考政策
《广州市旧村庄更新实施办法》
《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》（穗府规[2017]6号）
《广州市人民政府办公厅关于印发广州市深入推进城市更新工作实施细则的通知》（穗府办规[2019]5号）
市城市更新部门按市城市更新领导机构审议意见组织修改完善形成最终稿；
市城市更新部门向区政府发出项目实施方案批复
2、批复生效
由区水务和农业局会同区域城市更新部门、属地街道办事处，指导村集体经济组织依法组织村民（含村改居后的村民）和世居祖屋权属人进行表决；
在3年之内获得总人数80%以上人数同意
供地前完成开展土壤环境调查评估
动迁阶段，办理资金管理手续，组织签订拆迁补偿安置协议，达到80&以上权属人签约后启动房屋拆除工作（可分期实施），房屋拆卸
2、建设报批
用地报批→
涉及集体建设用地转国有建设用地的，已经集体经济组织或村民代表大会2/3以上人员同意→
报市城市更新局审核（融资地块须已完成补偿安置）→
市更新局批复→
办理用地规划许可手续、办理供地手续→
报建阶段→
项目立项→
总平面设计审查→
建筑单体规划报建→
申办消防环保、卫生等手续→
申办《建设工程规划许可证》→
施工图设计文件审查备案→
申办建筑工程招投标手续→
办理工程质量安全监督手续→
申办《建设工程施工许可证》
①施工阶段
②施工建设
③申办工程验收
4、完成验收
5、涉及完善历史用地手续地块确权登记
①回迁分房
②房屋移交
③村集体经济组织制定分房方案，经村集体经济组织股东代表大会表决通过，并报街道审批同意后，组织摇珠分房，业主回迁
政策依据
《广东省人民政府关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》（粤府[2016]96号）
《广州市城市更新办法》（市政府令睇134号）
《广州市旧村庄更新实施办法》（穗府办[2015]56号）
《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》（穗府规[2017]39号）
广州市人民政府办公厅关于印发广州市深入推进城市更新工作实施细则的通知（穗府办规[2019]5号）
《广州市基础数据调查和管理办法》（穗更新规字[2016]3号）
《广州市旧村庄全面改造项目复建安置资金监管办法》（穗更新规[2016]1号）
《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》（穗更新规字[2017]3号）
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