​“地随房走”规则中如何认定房屋“占用范围” | JT&N观点

根据“地随房走”规则，当建筑物被处分或抵押时，该建筑物占用范围内的建设用地使用权应一并处分或抵押。但对于建筑物“占用范围”的具体内涵，现行法律及司法解释并未予以明确规定，司法实践中也未形成统一的裁判惯例。

本文旨在通过梳理各地法院将“占用范围”作为争议焦点的案例，归纳和总结裁判思路，对判断“占用范围”的考量因素进行探讨，供读者参考。

关于“地随房走”，《民法典》第357条规定，“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”；第397条规定，“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依据前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押”。此外，《城市房地产管理法》和《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》亦有类似规定。

以抵押为例，如果抵押协议仅就建筑物设立了抵押权，并未约定对建设用地使用权设立抵押权，根据上述规定，抵押权及于建筑物占用范围内的建设用地使用权。

不过在实务中，建筑物所在的地块上，往往不只有被抵押的房屋一处建筑物，还可能存在其他建筑物、附属设施，或者另有大量空地。争议各方基于各自利益的考虑，往往会对“占用范围”提出不同理解。

由于法律并未对“占用范围”的具体内涵和测算方法予以进一步解释，在个案中各方当事人争议较大，司法实践亟须形成统一的裁判尺度，以增加物权关系的稳定性。

实务中，法院在判断建筑物“占用范围”时，主要有以下四种认定标准：

建筑基地面积，是指建筑物接触地面的自然层建筑外墙或结构外围水平的投影面积。

例如，在〔2019〕粤08民终1041号案中，债务人以自有房屋向吴川市农信社抵押贷款580万元。房屋建筑面积2058.11平方米，建基面积336.49平方米，房屋所在的整宗地块土地使用权1387平方米，剩余1050.51平方米土地为空地。双方仅就房屋办理抵押权登记，后发生争议，农信社认为，房屋抵押权应及于全部1387平方米土地。

本案中，一审法院支持农信社的主张，但被二审法院广东湛江中院改判，生效判决认定，房屋抵押权仅及于房屋建基面积336.49平方米土地。

对此，二审法院指出：涉案房屋物理上所占用的土地范围客观形态上即其建设基础所占用的部分土地，亦即其坐落的范围，其建基面积仅约为宗地面积的24%，空地与房屋并非必需整体利用。

虽然我国实行以宗地为单位的地籍管理制度，但是土地的物理属性亦属天然可以分割，物权法的相关规定以及地籍管理制度均允许对土地进行分割。涉案房屋坐落于涉案土地的西南部，超出该房屋建基面积范围之外的土地尚是成片空地，即便予以分割亦并不当然影响该部分土地的交换价值。

基于公平合理的原则并兼顾抵押权人和其他债权人的利益，应当以抵押建筑物建基面积作为分摊涉案土地权益的基本依据。

建筑占地面积，是指《国有土地使用证》中记载的建筑占地面积，该面积可能与建筑物实际占用的土地面积不完全一致。

例如，在〔2017〕最高法民申4257号案中，抵押人将两栋房屋抵押给长城资管公司，《国有土地使用证》载明该宗地“用地面积”为1120平方米，其中“建筑占地”656平方米。

抵押人主张，两栋抵押房屋实际占用土地使用权面积为424平方米，《国有土地使用证》记载的656平方米建筑占地还包括占地面积为232平方米的三栋平房及杂屋。而抵押权人长城公司则主张，两栋抵押房屋占用土地使用权范围应为涉案全部1120平方米。

二审法院以《国有土地使用证》载明的“建筑占地”面积为依据，认定房屋抵押权及于656平方米。双方均不服二审判决，向最高法院申请再审。

再审中，最高法院认为，涉案地块《国有土地使用证》载明该宗地建筑占地656平方米，且双方均认可该宗地范围内只有两栋抵押房屋办理了产权登记手续，故认定两栋抵押房屋的“占用范围”为656平方米土地，驳回双方的再审申请。

根据此方法，法院按照建筑物的建筑面积与宗地整体规划建筑面积之比例，认定被处分或抵押的土地占建设用地使用权的比例。

例如，在〔2020〕最高法民申4903号案件中，工业项目总用地面积为129839.58平方米，规划建设规模55260.05平方米，而抵押人密胜公司提供抵押房屋的建筑面积为24859.15平方米，仅占规划总建筑面积的44.99%。除抵押房屋外，涉案地块其余部分的规划建筑面积尚未实际建造房屋。

对此，最高法院认为：按照日常生活经验，地块一般具有可分割性，舍楼及其占用范围内的建设用地地块与其他尚未实际建成建筑的地块并非不可分割。

密胜公司提供抵押物的建筑面积仅占规划建设面积的44.99%，原判决据此认定景德镇农商行就涉案全部土地使用权权益的44.99%享有优先受偿权并无不当。即使在抵押房屋之外，规划建设土地上实际暂未建成其他建筑，也不影响该地块本身作为规划建设用地的性质，其余未建建筑地块本应用于建设其他建筑，而不应作为建筑物占用范围内的建设用地。

例如，在〔2020〕最高法民申2308号案中，最高法院认为：根据我国地籍管理规定，建设用地使用权的登记以宗地为单位。换言之，建设用地使用权的客体为宗地，一块宗地即为一个物权客体。原审已查明抵押房产系案涉宗地面积范围内唯一合法建筑物，且该抵押房产原由被执行人刘薇单独所有，在没有证据证明案涉建设用地使用权存在其他共有人的情况下，杨正泰有权就案涉全部土地拍卖款优先受偿。

目前，上述裁判观点均有相当数量的判例支持，尚未形成主流裁判观点，导致此类案件在执行阶段存在诸多困难。笔者试通过复杂的实务现状，抽象出此类纠纷中认定建筑物“占用范围”的核心考量因素，以提高法律关系的稳定性和可预见性。

房屋与土地之间存在天然的、不可分割的自然属性，为了防止因建筑物所有权和建设用地使用权分属于不同的权利主体，造成权利冲突和矛盾，因此将“房随地走、地随房走”的房地一体化规范作为处理房地关系的基本规范，以实现房屋与土地的功能整体性。

明确“占用范围”的内涵，目的即是在保证房屋与土地功能整体性的前提之下，认定在仅约定转让或抵押建筑物时，法律拟制一并转让或抵押的建设用地使用权具体范围。

此时，需要考虑的不仅仅是建筑物与其占用范围内建设用地使用权的功能整体性，还应当充分考虑同一宗地上其他建筑物与剩余建设用地使用权的功能整体性，从而确保土地与房屋的经济效用，充分保证各方权利人的利益。

例如，一块宗地上有一栋建筑物，其余的则为绿地、道路等配套设施。抵押人将建筑物作为抵押物并办理抵押登记，未对建设用地使用权办理抵押登记。显然，在该宗地仅规划一栋建筑物的情况下，宗地的全部面积均是配套规划于该栋建筑物。

此时，如果以建筑基底面积或建筑占地面积作为“占用范围”，将建筑物与该宗地其他范围的土地割裂开，并不能真实反映应该栋建筑物的实际价值，更可能导致绿地等配套设施脱离该栋建筑物后，丧失其实际价值，有违房屋与土地的功能整体性。

这种情况下，应当以建筑物所在宗地的全部面积作为“占用范围”的判断标准为宜，以最大程度上实现土地与房屋的经济效用。

我国实行建设规划制度，规划条件作为国有土地使用权出让合同的生效要件，对出让人、受让人均具有法律约束力，非经法定程序不得擅自更改。

在认定建筑物占用范围内的建筑用地使用权面积时，应当充分地考虑建筑物所在宗地在规划时的位置、使用性质、开发强度等因素，不宜因司法裁判造成规划的重大调整。

同时，当原为一个使用权人的建设用地被分离为不同主体取得权利时，将涉及不动产的登记、管理等问题，需要与对应的行政程序产生有效连接。因此，在认定建筑物的“占用范围”时，要充分地考虑到实践层面的可操作性。

例如，抵押人以住宅小区的一栋建筑物作为抵押物并办理了抵押登记，未对整体小区的建设用地使用权办理抵押登记。一栋建筑物需要利用住宅小区的共有部分实现其经济效用，如果按照建筑基底面积或占地面积作为“占用范围”的判断标准，将已抵押建筑物占用范围内的建设用地使用权分宗，将无法实现已抵押建筑物的实际价值，因此需要按照建筑物所占的地权比例面积作为“占用范围”的判断标准。此外，还要充分考虑建筑物区分所有权的有关规定，才能进一步保证实践中的可操作性。

抵押建筑物的价值是基于主债务的价值，如果以法律拟制的方式，将建筑物的占用范围过大化或过小化，不仅不利于抵押权人实现债权，亦会损害抵押人以及抵押人的其他债权人的利益。

此时，需要充分考虑抵押建筑物的价值与主债务的价值，进而分析抵押时双方当事人的真实意思表示，基于公平原则，对“占用范围”作出判断。

例如，抵押人以其工业园区中的一栋办公楼作为抵押物并办理了抵押登记，未对建设用地使用权办理抵押登记。工业园区除该办公楼外，大部分为空地，零散分布管道、机械设备等。被抵押的办公楼不动产权证对应的建设用地使用权为工业园区整体建设用地使用权面积，两者面积相差悬殊。

在此种情形下，如果适用按照抵押办公楼所在建设用地使用权的全部面积、或是抵押办公楼所占的建设用地使用权比例面积作为“占用范围”的判断标准，建设用地使用权的面积价值显然远远高于抵押办公楼的价值，有违公平原则。因此，应当以建筑基底面积或建筑占地面积作为“占用范围”的判断标准，在充分考虑公平原则的情况下裁判。

虽然现行法律规则未对“占用范围”的内涵进行明确规定，现有司法案例亦对此持不同看法，但是在面对不同个案的具体案情时，仍可以抓住房地一体化规范的价值取向，坚持实践中的可操作性，兼顾公平原则进行判断，从而维护各方权利。