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实践 · 研究
金融机构业务中大量涉及不动产抵押，因不动产登记主管部门颁布的规则、通用的不动产登记簿及不动产他项权证上一般记载“被担保主债权数额"，却未留予当事人登记担保范围的空间，“被担保主债权数额”是否等同于担保范围，引发了抵押物处置变现时产生诸多争议。本期内容是 法律事务部 杨美美《不动产登记簿记载的“被担保主债权数额”与抵押合同约定的担保范围不一致的法律风险防范——兼议<全国法院民商事审判工作会议纪要>第58条》。本文结合最高院最新印发的《全国法院民商事审判工作会议纪要》有关规定及近年来的相关案例，对不动产登记簿中记载的“被担保主债权数额”与抵押合同约定的担保范围不一致的法律风险防范进行简要梳理和分析。
在民商事交易中，尤其是金融机构所从事的借贷类业务中大量涉及不动产抵押。但因不动产登记主管部门颁布的规则、通用的不动产登记簿及不动产他项权证未留予当事人登记担保范围的空间，却又要求登记“被担保主债权数额”、 “债权数额”，而一些不动产登记部门要求在该数额栏只能填写固定金额，如债权本金数额或登记时担保物的评估价值等，由此在抵押物处置变现时产生诸多争议。不动产登记簿记载的“被担保主债权数额”属于何等法律性质，是否等同于担保范围，理论界及司法实践均存在分歧。本文拟结合最高院最新印发的《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称“《纪要》”）有关规定及近年来的相关案例，对不动产登记簿中记载的“被担保主债权数额”与抵押合同约定的担保范围不一致的法律风险防范进行简要梳理和分析。各地各级法院审判的争议焦点在于当不动产登记簿中记载的“被担保主债权数额”与抵押合同约定的担保范围不一致时，抵押权人对案涉抵押物享有优先受偿权的范围如何确定。部分法院认为抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准，超出抵押登记记载范围的部分因未经登记而不能产生物权的公示公信力，不具有优先受偿效力。1.最高人民法院“大庆市庆莎商城有限责任公司、大庆市金银来有限公司与中国建行银行大庆市分行借款抵押合同纠纷案”
2000年，庆莎公司以名下1.25万平方米的房产向银行抵押借款4500万元，《抵押合同》约定的担保范围为主债权及利息，办理的《房屋他项权证》记载权利价值657.6万元。最高人民法院经审理后认为，涉案《房屋他项权利证》中载明的权利价值指的是房屋他项权即抵押权的价值，与本案《抵押合同》中约定的抵押担保范围不完全一致。按照最高人民法院《关于适用<担保法>若干问题的解释》第六十一条“抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准”之规定，本案抵押担保的债权额应为657.6万元，银行对《房屋他项权证》项下1.25万平方米房屋657.6万元以外的价值没有优先受偿权。2. 安徽汇通典当有限公司、任军、泗县凯旋置业有限公司等执行分配方案异议之诉一案，（2018）最高法民申3313号民事裁定书最高人民法院认为，本案汇通典当公司与宇虹公司签订的《最高额土地使用权典当抵押合同》虽然约定抵押典当的当金最高限额为1000万元，抵押担保的范围包括当金本金最高限额、利息、逾期利息、综合费用、逾期综合费用等，但汇通典当公司所取得的阜州他项(2010)第0036号他项权证书载明，最高额抵押金额为1000万元。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十一条规定：“抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。”故在案涉《抵押合同》与他项权利证书记载的内容不一致时，应当以他项权证的记载作为认定汇通典当公司抵押权范围的依据。3.交通银行股份有限公司徐州分行因与被上诉人江苏跃进正宇汽车有限公司金融借款合同纠纷一案，（2014）苏商终字第00530号江苏省高院认为，本案中交通银行徐州分行享有抵押权的依据是铜房他证铜山镇字第235**号房屋他项权证以及铜他项（2013）第150号土地他项权证。虽然，抵押合同约定的担保范围为包括主合同项下的债务本金、利息、逾期利息、罚息、复利、手续费、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、执行费、保全费、鉴定费、律师代理费、差旅费等）和实现债权的其他一切费用，但是，前述他项权证所记载的债权数额明确为1500万元、1000万元。在两者不一致的情况下，案涉抵押担保的范围应以登记记载的内容为准。部分法院认为“被担保主债权数额”与“担保范围”并非同一概念，在抵押登记未记载“担保范围”的情况下，抵押物的担保范围应依照抵押合同的约定进行确定。1.中航信托股份有限公司申请执行天津隆侨商贸有限公司等借款合同纠纷案，最高院（2015）执复字第38号执行裁定书最高院认为《最高人民法院关于适用<担保法>若干问题的解释》第六十一条抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。该条文是对抵押登记内容的规定，而非是对抵押担保范围的规定，执行证书根据抵押合同的约定，认定执行标的为全部债务，并无不妥。天津隆侨商贸有限公司主张其承担担保责任的范围应为抵押登记的2.255亿元，该理由是对法律的错误理解。2.中国农业银行股份有限公司厦门同安支行、厦门大兴房地产开发有限公司、廖为安、吴秀丽金融借款合同纠纷一案中，最高人民法院（2016）最高法民申2895号民事裁定书最高院认为他项权证书记载权利价值为280万元，并不能否定当事人之间有关担保范围的约定，亦不能直接证明抵押双方当事人约定了最高抵押限额。最高人民法院《关于适用担保法若干问题的解释》第六十一条是针对抵押物登记与约定不一致时作出的规定，本案并不符合该种情形。廖为安主张原判决没有认定其仅应在280万元限额内承担抵押担保责任，不能成立。3. 中国东方资产管理股份有限公司江苏省分公司、江苏大成房地产开发有限公司及张家港市大成纺机有限公司等合同纠纷案，最高人民法院（2019）最高法民再69号民事判决书最高院认为本案中案涉他项权利证书中，仅在“债权数额”栏目中记载了《债务重组协议》中确认的债权本金，该权利证书中并无“担保范围”的记载。而根据《物权法》第一百八十五条“设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。抵押合同一般包括下列条款：（一）被担保债权的种类和数额；（二）债务人履行债务的期限；（三）抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属；（四）担保的范围”的规定，“债权数额”与“担保范围”分属他项权利证书中应当登记的两项内容，二者并非同一概念。原审判决将案涉他项权利证书中记载的“债权数额”理解为“担保范围”的记载，并据此认定抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致，以及本案优先受偿权的范围为上述他项权利证书中记载的“债权数额”，适用法律不当。《物权法》第一百七十三条规定：“担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定”。由此，本案抵押物的担保范围依照《抵押合同》的约定进行确定，既符合双方当事人的真实意思表示，也符合法律规定。以登记作为公示方式的不动产担保物权的担保范围，一般应当以登记的范围为准。但是，我国目前不动产担保物权登记，不同地区的系统设置及登记规则并不一致，人民法院在审理案件时应当充分注意制度设计上的差别，作出符合实际的判断：一是多数省区市的登记系统未设置“担保范围”栏目，仅有“被担保主债权数额（最高债权数额）”的表述，且只能填写固定数字。而当事人在合同中又往往约定担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金等附属债权，致使合同约定的担保范围与登记不一致。显然，这种不一致是由于该地区登记系统设置及登记规则造成的该地区的普遍现象。人民法院以合同约定认定担保物权的担保范围，是符合实际的妥当选择。二是一些省区市不动产登记系统设置与登记规则比较规范，担保物权登记范围与合同约定一致在该地区是常态或者普遍现象，人民法院在审理案件时，应当以登记的担保范围为准。各地各级法院未来将围绕各地区不动产登记系统设置及登记规则的具体情况适用《纪要》第58条，笔者以下对我国现行抵押登记系统设置及登记规则简要梳理。抵押担保登记系统设置及登记规则最核心的内容体现在担保物权的登记内容。抵押权的登记内容究竟以登记簿为准还是以不动产权属证书/不动产登记证明为准[1]？《不动产登记暂行条例实施细则》第二十条规定，不动产登记机构应当根据不动产登记簿，填写并核发不动产权属证书或者不动产登记证明。《物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿有错误外，以不动产登记簿为准。故担保物权的登记范围应当以不动产权登记簿的记载为准。[2]2015年《不动产登记暂行条例》施行后我国逐步建立包括不动产抵押登记在内的不动产统一登记制度。国土资源部作为不动产统一登记的主管部门制定了统一的登记规则和登记簿样式。不动产登记簿有关抵押权的登记内容体现在国土资源部《关于启用不动产登记簿证样式（试行）的通知》（国土资发〔2015〕25号）附件《不动产登记簿使用和填写说明》中的“抵押权登记信息”部分，规定填写：抵押不动产类型、抵押权人、抵押人、抵押方式、登记类型、登记原因、在建建筑物坐落、在建建筑物抵押范围、被担保主债权数额（最高债权数额）、债务履行期限（债权确定期间）、最高债权确定事实和数额。值得注意的是其中存在“被担保主债权数额”登记栏目，并要求该栏目填写为“被担保的主债权金额”，未见 “抵押担保范围”登记栏目。但《物权法》第一百八十五条、《不动产登记暂行条例实施细则》第二十六条均将“抵押担保范围”和“被担保主债权数额”作为两个不同的概念作并列列举。《国土资源部关于启用不动产登记簿证样式（试行）的通知》（国土资发〔2015〕25号）规定，《不动产登记簿》由不动产登记机构按照统一的登记簿样式自行制作使用。不动产登记机构可以结合地方实际，针对不同的权利登记事项，对登记簿做相应调整，但不得随意减少登记簿的内容。因不动产抵押登记“他项权证”应依照不动产登记簿内容出具，笔者结合了解到的省市不动产抵押登记“他项权证”的登记事项看，不动产的抵押登记基本保留“债权数额”这一登记栏目，未添加“抵押担保范围”栏目。通过检索北京、上海、广东、深圳、江苏等地，亦未发现该等地区不动产登记主管部门有关于不动产登记簿的内容调整公示。根据《纪要》规定及相关案例，各地登记习惯及抵押合同的约定对未来债权人就案涉抵押物享有优先受偿权范围的确定具有至关重要的意义，故实践中建议债权人就抵押担保以下事项予以关注。1. 应对当地不动产登记系统设置及登记规则充分调查建议投资者充分调查抵押物所在地区登记系统设置及登记规则，包括不动产登记主管部门是否对不动产登记簿的内容进行了调整、是否对“被担保主债权数额”栏目的填写存在特别解释、是否添加“抵押担保范围”栏目等，从而判断当地担保物权登记习惯。结合上文论述，笔者了解到的大多数省市不动产登记簿的登记内容目前尚未包含“抵押担保范围”，但依据常理抵押合同一般都存在“抵押担保范围”的约定，所以，在当前的登记系统和规则下，这种所谓的“担保物权登记范围与抵押合同约定不一致”[3]情形可能在绝大多数省区市属于常态或者普遍现象。按照《纪要》的精神，在该等情形下人民法院应以合同约定认定担保物权的担保范围，从而判定案涉抵押物享有优先受偿权的范围。故为维护债权人利益，建议抵押合同应全面反映抵押担保法律关系的核心要素。何为抵押担保法律关系的核心要素？根据《物权法》第一百八十五条规定，“抵押合同一般包括下列条款：（一）被担保债权的种类和数额；（二）债务人履行债务的期限；（三）抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属；（四）担保的范围”，笔者认为抵押担保核心要素应至少包含《物权法》第一百八十五条规定的四项内容，签署抵押合同时应予以明确约定。其中“被担保的债权数额”建议明确表述为“被担保的债权本金数额”，“担保的范围”明确约定为包括主合同项下的债务本金、利息、罚金、复利、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用和其他所有应付的费用等。为维护抵押权人利益，建议在抵押合同中约定以下排除抵押登记限制的条款：①抵押财产价值由合同双方一致确认或由抵押权人所认可的有资质的评估机构评估，无论是否记载于登记机关的登记簿，均不表明抵押财产的最终价值，也不构成抵押权人行使抵押权的任何限制，抵押财产最终价值为抵押权人处分抵押财产所得价款。②若登记机关要求填写抵押金额的，双方同意本次抵押担保本金金额登记为人民币 元。双方同意并确认，本款仅为办理抵押登记所用，不得视为对抵押权人依法实现抵押权的任何限制。一般来讲，后顺位抵押权人依据不动产登记簿的记载知晓先顺位抵押权的担保债权数额，由此判断抵押物的抵押余额，继而对其债权受偿的可能性作合理预期，应受法律的保护，以符合抵押登记制度的本旨，维护交易安全。但根据《纪要》精神，未来法院将以各地区登记习惯选择适用以登记为准或是以合同约定为准确定抵押担保范围。基于合同相对性原理，后顺位抵押权人欲知悉抵押物上其他抵押权的合同签署情况存在实际困难，如以合同约定为准确定担保范围，对后顺位抵押权人实属不公。后顺位抵押权人对担保物的抵押情况应被课以何种程度的发现义务，目前理论界及司法实践尚无定论。为防范风险、减少损失，债权人如为后顺位抵押权人建议在尽职调查阶段除审查登记簿、他项权证外，还应尽量要求抵押人提供抵押物上既存抵押合同，全面掌握抵押物先顺位抵押情况。在不良资产收购中，既存的抵押担保是否继续有效、是否发生贬损是投资者评估判断资产价值的重要因素。根据《不动产登记暂行条例》第三十三条规定，本条例施行前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效，故既存的抵押担保未被撤销、未重新办理登记的，既存的抵押登记簿继续有效。鉴于《纪要》关于担保债权范围的认定视各地区登记习惯区别适用以登记为准或是以合同约定为准，建议对既存担保登记时及收购时的当地登记习惯均予以充分考察。如两个时点登记习惯未变化，则依据该等登记习惯情形下抵押物担保范围认定标准判断抵押物享有优先受偿权范围。但如两个时点登记习惯不一致，未来抵押物变现适用何种标准认定担保范围恐存在不确定性，建议在估值定价时充分予以关注。如条件允许建议收购后重新签署抵押合同，并重新办理抵押登记。
[1]根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十条规定，不动产登记机构应当根据不动产登记簿，填写并核发不动产权属证书或者不动产登记证明。除办理抵押权登记、地役权登记和预告登记、异议登记，向申请人核发不动产登记证明外，不动产登记机构应当依法向权利人核发不动产权属证书。又根据《不动产登记暂行条例》第三十三条规定，本条例施行前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效。故2015年3月1日前，抵押权登记申请人申领到的不动产权属证书继续有效，2015年3月1日后，抵押权登记申请人申领到的是不动产登记证明，而非不动产权属证书。
[2]国土资源部监制的《不动产登记证明样式》中存在“附记”栏目，并要求填写“记载其他需要填写的事项，部分学者及法官建议在此处填写“担保范围”，但如登记簿未相应增加“担保范围”栏目，实际仍应以登记簿现有的记载为准。
[3]严谨来讲，笔者认为这种情形不应视为“不一致”，因为只有在双方均存在相同概念描述的前提下才能比较双方是否存在不一致，目前登记簿记载栏目并未对“抵押担保范围”存在填写和描述，故不能与对应抵押合同中的“抵押担保范围”进行比较，更遑论得出“一致”或“不一致”的结论。笔者认为当事人意定内容是对公权力登记缺失的有效补充，并不构成冲突。
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