致力于分享金融、不良资产、投融资、房地产、公司纠纷、私募基金、资本市场、税务筹划、疑难案例等干货。
近年来，东莞市政府陆续出台多个政策文件支持推进“工改工”。“三区叠加“背景之下，东莞迎来新的发展机遇，企业与市场对镇村工业园“工改工”的热情不断提升。
为了方便大家了解、学习文件精神，小编梳理了现行“工改工”相关政策，供大家参考。
一、《东莞市人民政府关于印发<关于深化改革全力推进城市更新提升城市品质的意见>的通知》（东府〔2018〕102号）
2、在工业保护线内，连片“工改工”项目在整体规划前提下，实行生活配套设施跨宗地集中设置、整体核算，与工业用房同步设计、同步报批、同步建设、同步验收。
3、集体建设用地“工改工”项目，经与集体协商可参照国有土地延长使用年限，无需公开交易。
4、放宽“工改工”项目产权分割限制，工业生产使用部分允许全部分割销售，不再限定总建筑面积和单栋建筑面积，分割销售单元最小建筑面积降低至500平方米。
5、取消“工改工”年度计划准入，实行随报随审。除需完善建设用地及征地手续需报市政府外，工改工”改造方案委托各镇街审批，市城市更新局备案。
6、进一步加强“工改工”财政补助：“工改工”项目计提的轨道交通建设发展专项资金，市财政全额补助给改造主体，75亩以上的“工改工”项目竣工验收后五年内入驻企业形成的税收市留成部分，全额补助给改造主体。
二、《东莞市人民政府关于印发<东莞市工业保护线管理办法>的通知》（东府〔2018〕121号）
1、鼓励在工业保护线内推进连片“工改工”，建设配套完善的先进园区。在整体规划、连片开发的产业项目（含“工改工”项目）内，允许把各工业地块的生活配套设施集中设置、整体核算，并与工业用房同步设计、同步报批、同步建设、同步验收。
三、《关于印发<东莞市工业保护线管理办法实施细则>的通知》（东自然资〔2019〕55号）
1、普通工业用地容积率一般在1.5-3.0之间，不得高于4.0。
2、无行业特殊要求的新建工业项目或“工改工”项目，宜建造多层厂房和中高层厂房，建筑高度不应超过60米。
3、鼓励工业园区整体规划、连片开发、集中设置生活配套设施，但应满足以下条件：
（1）准入要求：同一开发主体的多宗工业用地进行整体规划、连片开发，可申请将各地块的生活配套设施集中设置、整体核算。
（2）规模要求：配套设施的占地面积不超过受让宗地面积的7%，配套用房的计容建筑面积不得超过项目总计容建筑面积的30%。
（3）同步要求：配套用房应与工业用房同步设计、同步报批、同步建设、同步验收。项目实行分期建设的，同期报建的配套用房计容建筑面积原则上不得超过同期报建（包括已报建）的总计容建筑面积的30%。
（4）宗地关联：经批准同意生活配套设施集中设置的，不动产登记机构应将涉及宗地进行关联登记，限制单宗抵押、转让行为。
四、《关于印发<东莞市城市更新单元（项目）“1+n”总体实施方案审批操作细则（试行）>的通知》（东自然资〔2019〕140号）
1、“工改工”（M1、M2、W）的更新单元（项目）不涉及完善建设用地及征地手续的，如合法的集体工业用地使用权人或国有工业用地使用权人自行改造，改造方案由镇人民政府（街道办事处）审批（报市自然资源局备案），然后再报市自然资源局申请变更土地使用条件；也可以按“1+N”方案合并申报改造方案和变更土地使用条件方案。
五、《关于印发<东莞市城市更新单元规划方案编制和审查工作指引（试行）>的通知》（东自然资〔2019〕144号）
（一）相关政策内容
1、传统产业类更新单元，即“工改工”更新单元，指规划为普通工业用地（M1、M2）和仓储用地（W1）的更新单元，且不含居住、商业等用地。
3、除更新方向为工业（不包含新型产业用地和产业转型升级基地）或仓储用途的，更新单元均要求无偿移交公共设施用地或其他指定类型用地。
4、传统产业类更新单元可申请控规调整后按控规实施。
5、含普通工业用地（M1、M2）的更新单元，在更新单元划定阶段不需提供建筑方案。
6、传统产业类更新单元，拆除范围内毛容积率大于等于3.0的单元，在更新单元划定阶段无需进行交通设施综合承载力评价。
7、控规暂未覆盖区域，不能纳入周边已批控规的，传统产业类更新单元可以根据已批复的近规进行更新单元划定方案的编制及审批，并以单元范围进行前期研究报告的编制或者控规的编制。
六、《东莞市人民政府关于拓展优化城市发展空间 加快推动高质量发展的若干意见》（东府〔2019〕1号）
1、建设20个以上“工改工”“工改M0”项目，基本完成30个以上镇村工业园改造提升和连片出租屋改造利用项目。
2、鼓励各镇街（园区）通过依法回收、承租改造、政府回购、股份合作、空间置换等方式，对镇（街）村（社区）老旧低效工业园（以下简称“镇村工业园”）进行集中统筹、连片改造。
3、支持镇街（园区）主导村工业园“工改工”项目，允许适当放宽面积条件；支持 75 亩以上的镇村工业园“工改工”项目；将竣工验收后五年内入驻企业形成的税市财政留成部分，全额补助给改造主体。支持150亩以上的镇村工业园申报市镇联合招商基地，自竣工验收后三年内入驻企业形成的税收市财政留成部分，再提取30%奖励给该基地所属镇街（园区）。鼓励镇村成立全资项目公司，或与龙头企业成立合资项目公司，在工业园改造提升中依法将集体土地征为国有建设用地，符合相关政策的，以工业用途协议出让方式出让至项目公司名下，开发建设高标准厂房和工业大厦，可适用《广东省自然资源厅关于明确工业物业产权分割及分割转让不动产登记有关事项的通知》（粤自然资规字〔2019〕3号），实施产业用房产权分割及转让，加快产业用房招商和改造投资回收。镇村工业园改造提升涉及边角地、夹心地、插花地需办理农用地转用手续，且当年底能完成或启动实施改造的，予以年度存量建设用地奖励指标倾斜。
4、鼓励将工业保护线内工业用地与工业保护红线外其他相邻用地进行统一改造。
6、出台“工改工”改造方案委托镇街（园区）审批实施方案及操作指南，不涉及完善用地手续或征收手续的“工改工”项目由镇街（园区）审批。
七、《东莞市人民市政府办公室关于印发<东莞市城市更新单一主体挂牌招商操作规范（试行）>的通知》（东府办〔2019〕29号）
1、“工改工”（M1、M2）的起始价系数不低于40%。
2、“工改工”（M1、M2）的地价款起始计算的结果小于新规划条件下出让地块市场评估价20%的，以新规划条件下出让地块的市场评估价20%作为地价款起始。
八、《东莞市人民政府办公室关于印发东莞市城市更新地价计收和分配办法（修订）的通知》（东府办〔2019〕44号）
（一）相关政策内容
1、区片市场评估价是区片在设定地价内涵条件下于估价基准日的国有出让土地使用权市场评估价。地价内涵条件包括：
（2）地价表现形式：工业用途区片市场评估价表现形式为地面地价。
2、国有划拨土地使用权人自行改造项目可以协议方补办出让手续，现批准用途为工业，改造后保留工业用途的，按工业用途区片市场评估价的40%计收单位地面地价。3、国有出让土地使用权人自行改造项目按下列情形计收地价款：
（1）现批准用途为工业，改造后保留工业用途，剩余使用年限不变、提高容积率的，免收地价款。
（2）现批准用途为工业，改造后保留工业用途，重新约定最高使用年限的，按以下标准计收单位地面地价：
工业用途区片市场评估价－工业用途区片市场评估价×剩余使用年期修正系数。
4、没有合法用地手续的工业用地使用单位，凭2007年6月30日前已与农村集体经济组织或农户签订的征地协议申请完善历史征收手续后自行改造的，改造后保留工业用途的，按工业用途区片市场评估价计收单位地面地价。
5、集体经济组织申请将集体建设用地征转为国有土地后自行改造或与企业合作改造后为工业用途的，按工业用途区片市场评估价的20%计收单位地面地价。
6、边角地、夹心地、插花地为国有建设用地且经批准以协议方式出让，改造后用途为工业用地的，按工业用途区片市场评估价计收单位地面地价。
九、《东莞市人民政府办公室关于印发进一步鼓励城市更新促进固定资产投资若干政策的通知》（东府办〔2019〕61号）
（一）相关政策内容
1、单一主体挂牌招商地价款起始价按最低起始价系数核定，“工改工”（M1、M2、W）单元按40%核定地价款起始价。
2、75亩以上的连片“工改工”项目，自项目首期工程竣工验收后五年内，入驻的规模以上工业企业或经市工信部门核定的工业企业，其缴交的税收市留成部分，其中增值税（市、镇留成25%）、企业所得税（市、镇留成20%），全额补助给开发主体。
3、改造后用途为工业用地（M1、M2、W）涉及控制性详细规划调整的，可直接按控制性详细规划调整程序完成调整审批，批准后编制简易单元划定图则或前期研究报告，与单一主体挂牌招商方案或“1+N”总体实施方案合并审批。
4、工业保护线范围内的工业用地申请提高容积率不超过3.0的，或者工业保护线范围外的工业用地申请提高容积率不超过2.5的，按照控规微调程序进行审批。工业用地申请提高容积率不超过3.5的，无需再提交开发模拟方案。
5、拆除重建类更新单元在土地招拍挂前或签订土地出让合同（适用于非招拍挂项目）前按照《东莞市建设用地开发利用土壤环境管理实施方案（试行）》要求完成土壤污染状况调查相关工作。
十、《东莞市人民政府办公室关于进一步完善土地收储整备补偿和利益共享机制的意见》（东府办〔2020〕17号）
1、规划为工业用地的产业项目，原则上按照“基础补偿+增值共享”的方式核算补偿。
2、农村集体经济组织获得的增值共享按照镇街所分得土地出让纯收益的一定比例进行核算。对于普通工业用地项目原则上按照土地出让纯收益的100%进行核算。
十一、《东莞市人民政府办公室关于深入推进城市更新工作 拓展优化城市发展空间的若干意见》（东府办〔2020〕27号）
1、积极推进以“工改工”和连片改造为主的城市更新，盘活老旧低效工业园区，谋划连片产业空间。
2、自2020年起，以低效镇村工业园改造为核心，实施“工改工”三年行动计划，力争三年完成“工改工”拆除整理30000亩，开工建设产业用房2000万平方米以上。
3、增加“工改工”类城市更新项目在全市改造项目中的数量和规模，大力推动“工改工”和工业园区连片改造，鼓励市属、镇属企业参与“工改工”。
4、优化产业空间，全面推进镇村工业园区改造提升。编制《东莞市镇村工业园改造提升专项规划》。
5、制定《东莞市镇村工业园改造提升实施意见》及配套细则，并将镇村工业园改造提升工作纳入到镇街政府考核任务，推动镇村工业园改造提升项目尽快实施。
6、谋划示范项目，加快工业园区连片改造试点工作。镇街政府划定镇村工业园区连片改造试点片区，制定实施计划。
7、加快出台与东府〔2018〕102号文相配套的产业类更新总体指引文件，以及“工改工”、“工改M0”、财政补助、整治活化类更新的实施细则。
8、进一步优化各类型更新项目，尤其是“工改工”和连片改造项目的“1+N”总体实施方案审批流程。
9、针对“工改工”和连片改造项目，各镇街（园区）应开辟更新项目便捷通道，提供项目报批的“专员式”服务和“一站式”服务。
十二、《东莞市人民政府关于加快镇村工业园 改造提升的实施意见》（东府〔2020〕24号）
（一）相关政策内容
1、更加突出城市更新的产业优先导向，大力推进低效镇村工业园“工改工”作为城市更新的主攻方向，政府强力推动、市场深度参与，采用连片“工改工”、单宗“工改M1”、单宗“工改M0”、产城融合、园区整治多种方式。
2、2020年起，以低效镇村工业园改造为核心，实施“工改工”三年行动计划，力争三年完成“工改工”拆除整理30000亩，开工建设产业用房2000万平方米以上。充分调动村（社区）、原权利人、开发企业、入驻企业和金融机构等各方积极性，形成共同推进“工改工”的强大合力。
3、建立“工改工”与“工改居商”挂钩联动机制，“工改居商”类更新单元前期服务商招引、方案审批与“工改工”计划完成情况挂钩。
6、降低融资成本。鼓励银行机构向获得市重大项目“绿色通道卡”或市重点“工改工”项目“蓝色优服卡”的项目给予信贷支持。充分利用政策性银行资金额度高、利率低、期限长等优势，鼓励商业银行机构给予优惠贷款支持，推动发行“工改工”专项信托计划和市城市更新“工改工”子基金，积极引入各类低成本资金。探索通过产业地产基金、产业股权基金、融资租赁、收益权信托、资产证券化等方式给予开发主体融资支持，鼓励村（社区）的闲置资金投资“工改工”项目或购买相关金融产品。
7、“工改M1”项目容积率应不低于2.0，并可按生产需要申请提高容积率。
8、国有出让土地使用权人自行改造的“工改工”项目，剩余使用年限不变、提高容积率的，免收地价款，可以补缴地价款延长土地使用年限。国有划拨工业用地补办出让按区片市场评估价的40%补缴土地出让金。
9、支持在建工程抵押。允许“工改工”项目分区、分期、分栋办理在建工程抵押及余额抵押，按分期建设需要，支持原已设定在建工程抵押的厂房竣工后，通过加入新的在建抵押物方式注销原建筑物抵押后办理现售，保证开工、抵押、现售滚动开发的资金需求。市不动产登记中心推行“不动产+金融”全流程电子化审批模式，并在市民服务中心设置不动产抵押专窗，实现“工改工”项目在建工程抵押项目一窗办理、一级审核、即到即办。
10、提高财政奖补。制定城市更新“工改工”项目财政补助扶持办法，75亩以内最高补助1000万元；每增加75亩，封顶金额增加1000万元。“工改工”改造项目土地平整并经镇街现场勘验后拨付拆除补助，工程竣工验收后再拨付新建补助。“工改工”项目计提的轨道交通建设发展专项资金，市财政全额补助给改造主体。镇街（园区）统筹村（社区）集体所有厂房、村（社区）收回原出租厂房的，可按一定标准给予村（社区）租金补助。
11、增加税收奖励。实行税收留成专项补助，对于拆除面积75亩以上的连片“工改M1”项目，自项目首期工程竣工验收后五年内，入驻的规模以上工业企业或经市工业和信息化局核定的工业企业，其缴交的税收市镇留成部分，其中增值税（市、镇留成25%）、企业所得税（市、镇留成20%），全额补助给改造主体。拆除面积大于50亩小于75亩但亩均税收达到市规定的招商标准的，参照前述规定给予三年补助。
12、支持产业用房分割转让。国有土地上面积15亩容积率3.0以上的“工改M1”高标准厂房和工业大厦项目，工业生产用房可按幢、层等为基本单元进行分割转让（现售），满足无独立用地需求的中小微制造业企业发展的空间需要，最高分割转让比例为工业生产用房总计容建筑面积的70%，单层建筑面积最少为500平方米；因产业链招商、定制改造等需要并按“一事一议”报请市政府同意可提高分割转让比例；分割转让的工业生产用房后续维护和管理参照《物业管理条例》执行。鼓励市属企业、镇街（园区）、村（社区）等置换或购置“工改M1”项目的产业用房，相应面积不计入该项目分割转让面积，不受产业用房受让主体资格限制。
13、鼓励农村集体改造。集体经济组织将集体土地转为国有土地后自行改造、村企合作（适用于“旧项目”）的“工改工”项目计收的地价款，扣除计提项目后，余额全部用于支持村（社区）发展。支持村（社区）通过磋商交易方式引入产业运营商，提高“工改工”项目的产业策划、规划设计、招商运营水平，探索试行EPC、EPC+O、F+O、EPC+O+F等多种改造方式，磋商交易的具体操作按照《东莞市农村（社区）集体资产交易办法》执行。
15、“工改M1”工业厂房高度一般不超过60米，层高一般按首层不高于8米、二层以上不高于6米控制。因工艺、流程的需求并提供相关论证说明，可适当放宽局部建筑的高度和层高要求。
16、“工改工”项目将相邻多宗地整体入库的，可以整体核算上盖物占地比例，但不得包含已认定为闲置土地且未完成处置的地块。
17、破解连片改造难题。75亩以上“工改工”项目在整体规划前提下，配套设施（行政办公及生活服务）可跨宗地集中设置、整体核算，与工业用房同步设计、同步报批、同步建设、同步验收。工业保护线内拆除面积300亩以上“工改M1”地块，可与工业保护线外非相连“工改居商”地块捆绑形成一个更新单元，一并核算更新单元划定相关指标，工业用地面积占经营性用地合计面积比例不低于70%，“工改居商”地块与“工改M1”地块捆绑推进，实现土地供应、规划报建、竣工验收三同步。
18、不涉及完善用地手续的“工改工”项目改造方案委托镇街（园区）审批，报市自然资源局备案。
19、针对重大连片“工改工”项目，实行市、镇街（园区）领导挂点督导、专人跟办，层层传导压力，提高执行力，项目进展信息和困难问题直报挂点领导，及时召开现场督导会，及时破解梗阻疑难，落实进度节点。
20、建立“工改工”三年行动计划项目库，对于优质项目核发“蓝色优服卡”。
21、区分设立“工改工”项目一般审批程序和简易审批程序，按控制性详细规划实施的“工改工”项目实行简易审批程序，标图建库、单元划定方案、改造方案、征地方案、收地方案、收储方案、供地方案等一次受理、合并审批。未有控制性详细规划覆盖的连片“工改工”可直接通过规划选址评估方式编制地块的控制性详细规划图则。“工改工”项目涉及的资格、资质认定实行随报随审，不受间隔一年的时间限制。
22、进一步厘清法律关系，已确权登记的国有建设用地上的“工改工”项目标图建库、单元划定方案、“1+N”总体实施方案等审批事项，无需村（社区）出具审查意见。
十三、《东莞市人民政府办公室关于印发<东莞市关于促进外贸稳定发展的实施意见>的通知》（东府办〔2020〕33号）
（一）相关政策内容
1、外商投资企业实施“工改工”建设的高标准厂房、工业大厦，允许按幢、层等固定界限为基本单元分割为可以独立使用且权属界线封闭的空间，用于引进相关产业链合作伙伴的产业项目。
2、对外商投资企业符合规划和安全要求、不改变用途，在已开发的建设用地进行厂房加层改造、增加用地容积率的，不再增收土地价款，并参照市镇村工业园改造相关政策，给予政策倾斜。
十四、《东莞市人民政府关于强化投资松绑加快项目落地 稳定经济增长的实施意见》（东府〔2020〕37号）
1、2020年整合推出11500亩用地，用于实施“工改工”、商服和住宅项目。其中，镇村工业园改造项目向社会资本全面开放，有条件实施“工改M1”捆绑“工改居商”，力争2020年全市完成“工改工”拆除平整7500亩。
2、鼓励村（社区）集体经济组织以土地或物业入股，通过自主开发或合资合作、产权租赁、物业回购等方式，统筹整合低效土地、物业资源和村民资金，推动镇村工业园更新改造和老旧物业提档升级。
3、降低“工改工”成本。降低补偿成本，完善拆迁补偿指引，引导补偿预期回归合理区间。对优质工业企业可通过置换方式为企业重新安排工业用地，以协议方式出让。
4、允许“工改工”项目分区、分期、分栋办理在建工程抵押及余额抵押，保证项目滚动开发的资金需求。
5、调整“工改工”改造方案审批权限，将不涉及完善建设用地及征地手续的“工改M1、M2、W2”（政府主导项目除外）的改造方案委托各镇街（园区）审批，各镇街（园区）审批后报市自然资源局或功能区备案。
6、加快推动镇村工业园改造，提高连片改造奖补力度，75亩以内最高补助1000万元；每增加75亩，封顶金额增加1000万元，拆除面积大于50亩小于75亩但亩均税收达到市规定的招商标准的，自项目首期工程竣工验收后三年内，入驻的规上工业企业，其缴交的税收市镇留成部分全额补助给改造主体。
7、符合相关要求的“工改M1”高标准厂房、工业大厦项目、工业生产用房可按幢、层等为基本单元进行分割转让（现售）。2020年新完成“工改工”拆旧的村（社区）集体物业，市财政一次性给予村集体物业年租金8%的奖励，最高补贴200万元。
8、优化产业载体配置，构建联合招商机制。
9、加快镇村工业园拆迁，对于已流转出让或签订历史用地协议的集体土地，村（社区）可按原流转出让协议或历史用地协议约定收回土地并给予补偿。
十五、《东莞市人民政府办公室关于进一步优化惠企扶持和经济调度的实施办法》（东府办〔2020〕48号）
1、对工业用地满足相关技术规范并经市、功能区自然资源主管部门同意的，可对控规规划指标进行优化细化并直接出具规划条件或办理规划许可，无需进行控规调整。
2、在国土空间规划编制过渡期间，在不突破现行规划底线管控内容的基础上，可以土地利用总体规划和近期建设规划为功能指引，按规定先行开展传统产业类更新单元的单元划定方案编制和申报工作。
3、允许“工改工”项目采取“分期拆除、分期建设”的方式实施改造，由用地主体作出书面承诺，明确完成建筑物拆除的具体时限，经镇街（园区）同意且纳入监管协议，可按经批准的“三旧”改造实施方案办理规划条件、建设用地规划许可证。
免责声明：本公众号发布的信息，除署名外，均来源于互联网等公开渠道，版权归原著作权人或机构所有。我们尊重版权保护，如有问题请联系我们，谢谢！
