广东省城市更新纠纷案件大数据分析报告

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数据来源

时间：2019年7月

案件来源：Alpha系统

案由：城市更新相关纠纷

法院：广东省范围人民法院

审理程序：一审、二审、再审

文书类型：判决、裁定

案件数量：1135件

数据采集时间：2019年7月21日

整体情况分析

从下方的年份分布可以看到当前条件下民事案例数量的变化趋势。可以发现，在2012年-2015年纠纷案件呈上升趋势，到2015年达到高峰，2016年下降后又逐渐上升。可以看出，主要是2012年深圳市出台《深圳市城市更新办法实施细则》等政策文件，逐渐完善城市更新规则，城市更新的案件数量激增。2015年以后深圳市陆续出台城市更新相关法规政策、2016年广州市施行《广州市城市更新办法》及其配套文件等，伴随各地政策法规的逐渐完善，城市更新案件数量也逐渐增长。

（一）案由分布

从下图可以看到，当前最主要的民事案件案由是合同、无因管理、不当得利纠纷类，合计647件，所占百分比为57.11%；其次是物权纠纷类合计383件，所占百分比为33.8%；劳动争议、人事争议合计41件，所占百分比为3.62%；与公司、证券、保险、票据等有关的民事纠纷合计25件，所占百分比为2.21%；人格权纠纷合计11件，所占百分比为0.97%；其他案由合计26件，所占百分比为2.29%。由此可以看出，合同纠纷和物权纠纷是城市更新案件中的主要争议内容。

（二）行业分布

从下图可以看到，民事案件当前的行业分布主要集中在房地产业；其余分布在批发和零售业、制造业、租赁和商务服务业、金融业。

（三）审理程序

从下图可以看到民事案件下当前的审理程序分布状况。一审案件有541件，二审案件有524件，再审案件有49件，执行案件有17件。可见一审案件与二审案件数量相当，还有部分案件会进入再审程序，反映了城市更新中民事争议纠纷的复杂性和激烈性，一审阶段的裁判结果往往难以止息纷争。

（四）具体裁判结果

1、一审裁判结果

一审裁判结果	案件数量	所占比例
全部/部分支持	273	50.46%
驳回起诉	175	32.35%
全部驳回	74	13.68%
其他	10	1.85%
不予受理	5	0.92%
撤回起诉	4	0.74%

2、二审裁判结果

二审裁判结果	案件数量	所占比例
维持原判	441	78.44%
改判	83	15.84%
其他	24	4.58%
发回重审	5	0.95%
撤回上诉	1	0.19%

3、再审裁判结果

再审裁判结果	案件数量	所占比例
维持原判	39	79.59%
提审/指令审理	5	10.20%
改判	4	8.16%
其他	1	2.04%

4、执行裁判结果

执行裁判结果	案件数量	所占比例
驳回申请	4	23.53%
终结本次执行程序	3	17.65%
财产执行	3	17.65%
执行完毕	2	11.76%
撤销申请	2	11.76%
其他执行裁判结果	3	17.65%

（五）标的额

下图可以看到，标的额为50万元以下的案件数量最多，有386件；50万元至100万元的案件有41件；100万元至500万元的案件有82件；500万元至1000万元的案件有28件；1千万元至2千万元的案件有19件；2千万元至5千万元的案件有32件；5千万元至1亿元的案件有9件；一亿元以上8件。可见标的额500万元以下的案件数量占据大多数，而其中标的额50万元以下的案件数量又占据大多数，可以推测城市更新案件发生纠纷的一方当事人主要是自然人或小业主。

（六）审理期限

下图可以看到，当前条件下的审理时间更多处在31-90天的区间内，平均时间为172天。

（七）法院

下图可以看到，审理民事案件由多至少的法院分别为广东省深圳市中级人民法院、深圳市福田区人民法院、深圳市罗湖区人民法院、广东省广州市中级人民法院、深圳市宝安区人民法院。由于深圳市较早开展城市更新工作，相关案件主要发生在深圳市，并由该市的法院进行审理。

（八）高频法条

此处统计了民事案件中所有被援引的高频法条，其中，高频实体法条见下表：

序号	法规名称	条目数	引用频次
1	最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知	第三条	316
2	中华人民共和国合同法	第五十八条	222
3	中华人民共和国合同法	第一百零七条	218
4	深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定	第三十七条	181
5	深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定	第三十九条	181
6	深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定	第三十八条	181
7	深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定	第十五条	181
8	中华人民共和国合同法	第六十条	158
9	中华人民共和国物权法	第九条	151
10	中华人民共和国物权法	第三十三条	143
11	中华人民共和国物权法	第九条第三款	140
12	中华人民共和国合同法	第五十二条	78
13	中华人民共和国合同法	第八条	78
14	中华人民共和国合同法	第一百一十四条	67
15	中华人民共和国合同法	第一百一十四条第一款	63
16	最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释	第二条	63
17	最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释	第十八条	59
18	中华人民共和国合同法	第九十七条	58
19	中华人民共和国合同法	第一百二十一条	53
20	中华人民共和国合同法	第十五条	51

高频程序法条见下表：

序号	法规名称	条目数	引用频次
1	中华人民共和国民事诉讼法（2012修正）	第一百一十九条第四项	315
2	中华人民共和国民事诉讼法（2012修正）	第一百七十条第一款第一项	306
3	中华人民共和国民事诉讼法（2012修正）	第一百五十四条第三项	302
4	中华人民共和国民事诉讼法（2017修正）	第二百五十三条	231
5	最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释	第二百零八条第三款	190
6	中华人民共和国民事诉讼法（2017修正）	第六十四条第一款	188
7	中华人民共和国民事诉讼法（2012修正）	第三条	175
8	中华人民共和国民事诉讼法（2012修正）	第一百二十四条第三项	174
9	中华人民共和国民事诉讼法（2012修正）	第一百一十九条	170
10	中华人民共和国民事诉讼法（2017修正）	第一百七十条第一款第一项	155
11	中华人民共和国民事诉讼法（2012修正）	第三十三条第一款	140
12	中华人民共和国民事诉讼法（2012修正）	第二百五十三条	114
13	中华人民共和国民事诉讼法（2012修正）	第六十四条第一款	113
14	中华人民共和国民事诉讼法（2017修正）	第六十四条	95
15	中华人民共和国民事诉讼法（2017修正）	第一百四十二条	86
16	中华人民共和国民事诉讼法（2012修正）	第六十四条	58
17	中华人民共和国民事诉讼法（2012修正）	第一百四十二条	54
18	中华人民共和国民事诉讼法（2017修正）	第一百七十条第一款第二项	49
19	最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定（2008整理版）	第二条	43
20	中华人民共和国民事诉讼法（2012修正）	第一百七十条第一款第二项	38

重点案由分析

（一）合同、无因管理、不当得利类

我们以“阿尔法”网站上查询的案件为依据，共检索出2019年7月12日以前广东省涉及城市更新的合同、无因管理、不当得利纠纷案件647件，其中合同纠纷案件合计644件、不当得利纠纷案件合计2件、其他纠纷案件合计1件。合同纠纷案件中，租赁合同纠纷合计183件，所占比例为28.37%；房屋买卖合同纠纷合计153件，所占比例为23.72%；房屋拆迁安置补偿合同纠纷合计70件，占比为10.85%；确认合同效力纠纷47件，所占比例为7.29%；借款合同纠纷合计42件，占整个纠纷案件比例为6.51%；其他合同纠纷150件，占比23.26%。

裁判意见

【裁判要点1】

城市更新项目实施主体申报单位因客观上无法与项目改造范围内所有业主签署拆迁安置补偿协议的，不符合实施主体申报条件，已经签约的被拆迁房屋业主要求终止履行拆迁安置补偿协议的，人民法院予以支持。

典型案例：

（2012）深中法房中字第2798号案件中，深圳市布吉投资股份有限公司因为深圳宝源置地有限公司客观上不可能与项目范围内所有业主签署《拆迁安置补偿协议》，不符合实施主体批准条件，布吉公司提起诉讼，要求解除双方之间的拆迁安置补偿协议。

深圳市中院二审认为，双方于2009年7月20日签订的《拆迁补偿安置协议书》事实上已经不具备继续履行的条件，最后判决终止履行该《拆迁安置补偿协议》。

【裁判要点2】

被拆迁房屋在签署拆迁安置补偿协议前即存在房屋买卖合同的，更新项目实施主体与原权利人（出让人）签署拆迁安置补偿协议后，房屋受让人要求出让人履行过户登记义务的，具备过户条件的，人民法院应予支持。

典型案例：

（2017）粤03民终16207号案件中，上诉人赖坚如、张小华因与被上诉人李根房屋买卖合同纠纷一案，提起上诉要求认定判令赖坚如、张小华与李根母亲杨彩虹所签署的房屋买卖合同无效。二审法院认为，虽然涉案房屋在签订买卖合同时，暂时不具备过户登记的条件，但买卖合同并未违反法律和行政法规的强制性规定，且是买卖双方当时的真实意思表示，各方应本着诚实信用原则履行各自的合同义务。涉案合同签署后李根即取得了涉案房产的占有、使用及收益的权利，涉案房产因涉及城市更新所获得的补偿款亦应由李根所有，赖坚如、张小华应先办理涉案房产由非商品房转为市场商品房的有关手续，再将涉案房产转移过户登记至李根名下。

【裁判要点3】

对无权属登记的回迁期房进行买卖的，买方要求卖方继续履行买卖合同，涉案房屋具备过户条件的，人民法院应予支持。

典型案例：

（2017）粤0305民初XXX号案件中，2010年大冲旧村村民（简称卖方）与华润置地（深圳）有限公司（简称华润公司）签订搬迁补偿协议，约定可获得大冲城市花园9套回迁房补偿。2014年买家与卖家签订《旧改收益转让协议》，约定购买9套回迁房中的一套，此时该房屋尚未进行权属登记。2015年卖家交付房屋，买家入住。2017年包括涉事房屋在内的大冲城市花园回迁房办理了房地产初始登记，而后卖家违约，不同意继续履行合同。

一审法院认为，双方签订的《旧改收益转让协议》合法有效，各方当事人均应按约定履行各自义务。买家已足额支付购房款且具备购房资格的情况下，有权要求将涉案房产过户登记到自己名下。鉴于卖方还未办理涉案房产的房产证书，而涉案房产已具备办证条件，故应先由第三人华润公司按其与卖方签订的《安置补偿协议》为卖方办证，再由卖方过户至买家名下。遂判决华润公司为卖方办理涉案房屋房地产证书，卖方于取得房地产证书当日将涉案房产过户至买家名下。判决后双方均未上诉，现已发生法律效力。

【裁判要点4】

拟进行改造被出租的房屋无合法产权，则租赁合同自始无效，承租方不得以合同未到期为由，要求继续履行租赁合同。

典型案例：

（2015）深中法房终字第487号陈峰与深圳市光明华侨经济发展有限公司租赁合同纠纷一案中，因涉案房屋所在地区要进行城市更新，陈锋认为双方房屋租赁合同仍未到期，不愿搬离。但是一二审法院均认定，由于房屋租赁合同所涉房产，光明华侨公司没有相应的产权证明，因此该合同自始无效，陈锋应当按时搬离涉案房屋。

法条链接：

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”

【裁判要点5】

因城市更新致使租赁合同无法继续履行，视为根本违约，出租方应承担违约责任，承租方有权要求解除合同。同时，若出租方以城市更新为由以不可抗力进行抗辩，法院不予支持。

此外，承租人主张装修损失的，法院对其主张的形成附合的装饰装修损失在合法合理、具备关联的范围内酌情予以支持，对无证据支持或证据形式不符合要求的部分不予支持。

典型案例：

（2018）粤03民终13230号案件中，荆铭因与肖俊豪房屋租赁合同纠纷一案中，因涉案房屋被划入城市更新范围，致使租赁合同无法继续履行，承租人肖俊豪主张出租人系根本违约。法院认为，提供租赁物并保证租赁物在租赁期限内符合租赁用途系出租人的法定义务，现涉诉房屋被列入城市更新项目致使肖俊豪无法使用租赁房屋，租赁合同无法继续履行，荆铭构成根本违约，应承担违约责任，肖俊豪有权解除合同。此外，就肖俊豪提出的装修损失部分，法院结合证据材料对装修损失的数额进行了认定。

法条链接：

《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》第三十二条：“被征收房屋室内自行装修装饰费补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，按照评估确定的重置成新价给予补偿。

【裁判要点6】

城市更新项目开发主体需与全部证载权利人签署拆迁安置补偿协议，若拆迁安置补偿协未被全体权利人签字确认，未签署人又不追认协议效力的，法院认定该拆迁补偿协议无效。

典型案例：

（2018）粤03民终23980号案件中，涉案房产系魏定汉、曾莲有共有，且由住建局核准房产份额为各一半。涉案房产在城市更新过程中，项目开发主体仅与魏定汉签订拆迁补偿协议，曾莲签字系魏定汉代签。原告曾莲向法院起诉要求认定该协议无效。

最终，法院认为原告并未授权被告魏定汉代为签署该拆迁补偿协议，并且事后也并无对于被告魏定汉的这一行为予以追认，故该《搬迁安置补偿协议》对原告不发生效力，支持原告主张合同无效的诉讼请求。

法条链接：

《城市房屋拆迁管理条例》第十三规定：“拆迁人与被拆迁人应当依照本条例的规定，就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。”

【裁判要点7】

若村股份公司已与开发商签署《城市更新合作意向协议书》，且该协议属双方真实意思表示，不违反法律、社会公共利益的。村股份公司若怠于履行合作意向书的约定，开发商主张要求村股份公司继续履行合作协议意向书的，人民法院予以支持。

典型案例：

（2016）粤0306民初25390号案件中，原告深圳金光华实业集团有限公司与被告深圳市库坑水围股份合作公司签订《深圳观澜库坑片区城市更新项目合作意向协议书》，约定双方合作开发深圳观澜库坑片区城市更新项目，原告也依意向书支付了预付款，但被告怠于履行合作意向书义务，原告主张要求被告继续履行合作意向书的诉讼请求得到了法院支持。

【裁判要点8】

合作开发协议中关于违约金条款的约定应当合理，否则法院会根据一方当事人的主张对违约金条款进行适当的调整。

典型案例：

在（2014）深中法房终字第2035号案件中，上诉人珠海中珠集团股份有限公司与被上诉人深圳市民心建筑工程有限公司、深圳市置兴实业发展有限公司、黄文诗、周大盛、孟昭勤因合作开发房地产产生合同纠纷。因上诉人与被上诉人间合作协议终止，上诉人要求被上诉人初返还预付款外，还应按合同约定承担日千分之五的违约金。但是一、二审法院均认为违约金约定过高，酌情将违约金标准调整为按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率。

【裁判要点9】

若农村集体土地在转变为国有土地过程中未缴纳土地出让金，即使已更换新的产权证（土地性质为国有），在进行城市更新过程中依然会被认定为集体土地。

典型案例：

（2017）粤01民终11067号案件中，欧兆金、李宝婵认为其已换领国有土地权属证明，在进行城市更新过程中应当适用国有土地相关法律。根据欧兆金、李宝婵在1984年领取的茶滘汾水十巷4号的《农村（墟镇）宅基地使用证》，其土地性质在历史上属于农村集体土地。欧兆金、李宝婵虽然在2011年9月11日对讼争房屋换领了新的产权证（土地性质为国有），但该产权证上标注土地未办有偿使用手续，即欧兆金、李宝婵无交纳土地出让金，根据《中华人民共和国土地管理法》第二条第五款规定：国有土地实行有偿使用制度……。最终广州市中级人民法院认定，在欧兆金、李宝婵没有交纳土地出让金的情况下，讼争房屋所覆盖的土地并非真正意义的国有土地。在遇到城中村改造时，仍应视为农村集体土地对待，适用城中村改造的政策，不适用《城市房屋拆迁管理条例》或《城市房屋拆迁管理条例》。

【裁判要点10】

若在租赁合同中，约定：“如被告遇政府规划，或不可抗力原因另行经营的，提前一个月告知原告终止合约”，在租赁合同期内若遇到城市更新导致合同无法继续履行的，不属于出租方违约。

典型案例：

（2017）粤0306民初21867号案件中，因工厂纳入政府拆迁规划被迫搬迁，被告巨福五金塑料（深圳）有限公司与原告甘强龙原租赁合同无法继续履行，原告主张被告违约并需承担违约责任。本院认为，原、被告签订的承包合同系双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，属合法有效，双方当事人应严格依约履行。但深圳市宝安区人民法院认为，根据双方合同第六条约定：如被告遇政府规划，或不可抗力原因另行经营的，提前一个月告知原告终止合约。本案中，被告已提前一个月以书面形式通知原告，不存在违约的情况，被告故无需向对方承担违约责任。

重点案由分析

（二）物权纠纷类

“阿尔法”网站上搜索2019年7月12日以前的广东省城市更新物权纠纷类案件，结果如下图。物权保护纠纷合计385件，所占比例为93.23%；所有权纠纷合计10件，所占比例为2.6%；用益物权纠纷合计3件，占比为0.78%；占有保护纠纷合计1件，所占比例为0.26%；担保物权纠纷合计1件，所占比例为0.26%；其他案由合计11件，所占比例2.87%。

裁判意见

【裁判要点】

因历史遗留问题而导致主管行政机关未对涉案房屋权属作出认定，该房屋权属确认工作不属于人民法院主管工作的范围，为此而提起的诉讼人民法院不予受理或驳回起诉。

典型案例1：

深圳市福田区人民法院案号为793-795、796-829、830-846、848-920号的案件中，赵某等人与深圳华泰企业公司（简称“华泰公司”）签订了《深圳市经济特区福利商品房买卖合同》，约定华泰公司将华泰小区的房产卖给赵某等人。华泰小区大部分住宅楼尚未进行分户办证登记，赵某等人向法院提起确权之诉。

一审法院认为赵某等人与华泰公司是根据国家和深圳市的房改政策，成立了福利商品房买卖合同关系。赵某等人的诉请实质是要华泰公司落实房改政策，属于《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定的“属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷”，不属于人民法院主管范围，赵某等人的起诉应予驳回。二审法院驳回上诉，维持原裁定。

典型案例2：

案号为（2012）深中法房终字第296号的案件中，张国英诉讼张伙洪、彭合莲，要求甲村303号房、348号房、6号房、7号房、10号房共五套房产所有的拆迁补偿权益归张国英所有。

一审法院认为：1、涉案房产在修建及重建之时均未向甲村申报，更未经政府房产管理部门批准同意，其是否属合法建筑尚需政府房产管理部门审核确认。张国英要求确认获得因涉案房产拆迁产生的权益应首先取得涉案房产的合法手续，其直接提起本案诉讼不符合我国《民事诉讼法》的相关规定。2、截至本案庭审之时，张国英与张伙洪、彭合莲双方均未就涉案房产与相关单位签订与拆迁补偿相关的协议，其拆迁权益并未确定，张国英所提出的诉讼请求并不明确具体且现实中无法执行，其提起本案诉讼不符合我国《民事诉讼法》关于起诉必须有具体的诉讼请求之规定，其起诉应予驳回。

二审法院认为，张国英要求取得涉案房产的拆迁补偿权益，其前提是对涉案房产加以确权。由于涉案房产没有取得建设工程规划许可证，该房产是否系合法建筑，是否存在合法产权，属于相关行政机关的职权认定范围，不应由人民法院管辖。综上所述，一审裁定适用法律正确，处理无误，二审予以维持。

典型案例3：

依据深圳市中级人民法院案号为（2019）粤03民终2220号的案件，张照昌与詹来发就涉事房屋发生纠纷。张照昌请求一审法院判令詹来发搬离涉事房屋并支付房屋占有使用费；詹来发提起反诉，请求判决张照昌依据其与拆迀方深圳市华润置地开发有限公司签订的《深圳市罗湖区田贝片区城市更新项目湖贝旧村房屋搬迀安置补偿协议》中，在深圳市华润置地开发有限公司支付给张照昌的全部补偿款中的50%补偿款返还给詹来发。

一审法院认为，涉案房产属于无证房产，张照昌提交的深圳市湖贝实业股份有限公司签章确认的《湖贝旧村私人房屋权属确认登记表》有较强的证明效力，可证明张照昌为涉事房屋权益主体；詹来发仅凭水电、有线电视等费用的缴纳凭证不足以反驳上述《湖贝旧村私人房屋权属确认登记表》的证明效力。一审法院判决詹来发搬离涉事房屋、支付房屋占有使用费并驳回其全部反诉。

二审法院认为张照昌提交的《湖贝旧村私人房屋权属确认登记表》及房屋搬迁安置补偿协议并非确认房屋权属的法定文件，因此涉案房产尚属违法建筑及主管行政机关未对权属作出认定的情形。因涉案房产的权属认定属于国家有关行政机关的职权范围，在行政机关对涉案房屋作出处理前，在法律上尚不能确定涉案房屋的所有权归属。遂裁定撤销一审判决，并驳回张照昌及詹来发的所有诉讼请求。