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来源：品税阁
一、政策性搬迁的内涵
二、政策性搬迁收入涉税分析
（一）增值税
（二）土地增值
（三）印花税
（四）企业所得税
（五）个人所得税
（六）契税
三、政策性搬迁收入会计处理
四、主要政策依据
五、案例分析
（一）企业政策性搬迁，是指由于社会公共利益的需要，在政府主导下企业进行整体搬迁或部分搬迁。企业由于下列需要之一，提供相关文件证明资料的，属于政策性搬迁：2.由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施的需要；3.由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；5.由政府依照《中华人民共和国城乡规划法》有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；政策性搬迁说白了就是政府主导的为了公共利益进行的搬迁，这里注意政府主导的搬迁一般都会公告并有正式的批复文件，这是证明政策性搬迁最有利的证据。（二）政策性搬迁不包括企业自行搬迁或商业性搬迁等非政策性搬迁。（三）企业应按《企业政策性搬迁所得税管理办法》（国家税务总局公告2012年第40号）（以下简称《管理办法》）的要求，就政策性搬迁过程中涉及的搬迁收入、搬迁支出、搬迁资产税务处理、搬迁所得等所得税征收管理事项，单独进行税务管理和核算。不能单独进行税务管理和核算的，应视为企业自行搬迁或商业性搬迁等非政策性搬迁进行所得税处理，不得执行《管理办法》规定。
营改增前，《国家税务总局关于单位和个人土地被国家征用取得土地及地上附着物补偿费有关营业税的批复》（国税函[2007]969号）答复：“对国家因公共利益或城市规划需要而收回单位和个人所拥有的土地使用权，并按照《中华人民共和国土地管理法》规定标准支付给单位和个人的土地及地上附着物（包括不动产）的补偿费不征收营业税。”《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函[2008]277号）答复：“纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发[1993]149号）规定，不征收营业税。”
营改增后，《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》提到“一、下列项目免征增值税（三十七）土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者”，也即作为土地使用者将土地交还国家，具体表现为将土地使用权证交还国家并注销，从而取得货币或实物补偿的行为免交增值税。但纳税人享受土地使用权补偿收入免征增值税政策时，需要出具县级(含)以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，包括县级(含)以上地方人民政府出具的收回土地使用权文件以及土地管理部门报经县级以上(含)地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件。
根据《财政部 税务总局关于明确无偿转让股票等增值税政策的公告》(财政部 税务总局公告2020年第40号)第三条规定：“土地所有者依法征收土地，并向土地使用者支付土地及其相关有形动产、不动产补偿费的行为，属于《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》(财税〔2016〕36号印发)第一条第(三十七)项规定的土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的情形。“因此，企业收到的对征用资产价值补偿收入，包括的土地补偿、地上建筑物补偿、机器设备补偿，属于将土地使用权归还给土地所有者而取得的收入，免征增值税。搬迁补偿收入，是指企业在搬迁过程中取得的货币性和非货币性补偿收入，具体包括：对被征用资产价值的补偿；因搬迁、安置而给予的补偿；对停产停业形成的损失而给予的补偿；资产搬迁过程中遭到毁损而取得的保险赔款和其他补偿收入。除征用资产以外的补偿收入，因为并未发生应税行为，所以也不存在缴纳增值税。 搬迁补偿收入不仅来源于政府，而且也来源于政府之外的单位给予的经济补偿。土地被政府收回，不论补偿是来自政府还是取得土地人，土地补偿收入均免征增值税。政策性搬迁补偿中，对不动产的补偿收入免征土地增值税。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定：“有下列情形之一的，免征土地增值税：（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的；（二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。”《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定：“条例第八条（二）项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。”根据上述规定，符合上述规定的政策性搬迁，向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。《中华人民共和国印花税暂行条例》第二条：“下列凭证为应纳税凭证：1.购销、加工承揽、建设工程承包、财产租赁、货物运输、仓储保管、借款、财产保险、技术合同或者具有合同性质的凭证；2.产权转移书据；3.营业帐簿；4.权利、许可证照；5.经财政部确定征税的其他凭证”。鉴于“拆迁补偿协议”不在上述列举范围内，因此《拆迁补偿协议》以及取得搬迁补偿所得不需缴纳印花税。
现行政策性搬迁企业所得税优惠只是递延纳税。根据《企业政策性搬迁所得税管理办法》（国家税务总局公告2012年第40号）第十六条：“企业的搬迁收入，扣除搬迁支出后的余额，为企业的搬迁所得。企业应在搬迁完成年度，将搬迁所得计入当年度企业应纳税所得额计算纳税。”
1.企业在搬迁期间发生的搬迁收入和搬迁支出，可以暂不计入当期应纳税所得额，而在完成搬迁的年度，对搬迁收入和支出进行汇总清算。2.企业的搬迁收入，扣除搬迁支出后的余额，为企业的搬迁所得。3.企业应在搬迁完成年度，将搬迁所得计入当年度企业应纳税所得额计算纳税。4.下列情形之一的，为搬迁完成年度，企业应进行搬迁清算，计算搬迁所得： （1）从搬迁开始，5年内（包括搬迁当年度）任何一年完成搬迁的。（2）从搬迁开始，搬迁时间满5年（包括搬迁当年度）的年度。（2）当年生产经营收入占规划搬迁前年度生产经营收入50%以上。（五）企业边搬迁、边生产的，搬迁年度应从实际开始搬迁的年度计算。6.企业以前年度发生尚未弥补的亏损的，凡企业由于搬迁停止生产经营无所得的，从搬迁年度次年起，至搬迁完成年度前一年度止，可作为停止生产经营活动年度，从法定亏损结转弥补年限中减除；企业边搬迁、边生产的，其亏损结转年度应连续计算。7.企业搬迁资产处置收入，是指企业由于搬迁而处置企业各类资产所取得的收入。企业由于搬迁处置存货而取得的收入，应按正常经营活动取得的收入进行所得税处理，不作为企业搬迁收入。8.企业搬迁中被征用的土地，采取土地置换的，换入土地的计税成本按被征用土地的净值，以及该换入土地投入使用前所发生的各项费用支出，为该换入土地的计税成本，在该换入土地投入使用后，按《企业所得税法》及其实施条例规定年限摊销。根据《财政部国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税〔2005〕45号）文件规定，对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。该“被拆迁人”包括自然人、个体工商户、个人独资企业和合伙企业从事生产经营活动的商业用房。但“拆迁补偿款”不包括对个体工商户、个人独资企业和合伙企业的经营性补偿。另据《财政部国家税务总局关于易地扶贫搬迁税收优惠政策的通知》（财税〔2018〕135号）第一条第（一）项规定，对易地扶贫搬迁贫困人口按规定取得的住房建设补助资金、拆旧复垦奖励资金等与易地扶贫搬迁相关的货币化补偿和易地扶贫搬迁安置住房，免征个人所得税。根据《财政部、国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》（财税[2012]82号）第三条的规定：市、县级人民政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定征收居民房屋，居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税；购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税；缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。根据《财政部关于印发《企业会计准则解释第3号》的通知》(财会[2009]8号)规定："企业因城镇整体规划、库区建设、棚户区改造、沉陷区治理等公共利益进行搬迁，收到政府从财政预算直接拨付的搬迁补偿款，应作为专项应付款处理。其中，属于对企业在搬迁和重建过程中发生的固定资产和无形资产损失、有关费用性支出、停工损失及搬迁后拟新建资产进行补偿的，应自专项应付款转入递延收益，并按照《企业会计准则第16号—-政府补助》进行会计处理。企业取得的搬迁补偿款扣除转入递延收益的金额后如有结余的，应当作为资本公积处理。企业收到除上述之外的搬迁补偿款，应当按照《企业会计准则第4号——固定资产》、《企业会计准则第16号——政府补助》（财会〔2017〕15号)等会计准则进行处理。"根据上述规定，因公共利益搬迁而收到的从财政预算直接拨付的搬迁补偿款，企业应于收到补偿款时，借记“银行存款”科目，贷记“专项应付款”科目。然后区别以下情况分别进行处理：
第一，属于补偿搬迁过程中发生的费用性支出和停工损失的，应从“专项应付款”科目转入“递延收益”科目，借记“专项应付款”科目，贷记“递延收益”科目;并作为与收益相关的政府补助计入其他收益，即借记“递延收益”科目，贷记“其他收益”科目。
第二，属于补偿固定资产和无形资产(土地使用权)搬迁损失的，应从“专项应付款”科目转入“递延收益”科目。在固定资产清理损失计入其他收益时，借记“递延收益”科目，贷记“其他收益”科目;在无形资产转销计入其他收益时，借记“递延收益”科目，贷记“其他收益”科目。
第三，属于补偿搬迁后新建资产(主要为固定资产和土地使用权)的，应从“专项应付款”科目转入“递延收益”科目，并作为与资产相关的政府补助，采取总额法核算的，在相关资产使用寿命内平均分配，分期计入当期损益，借记“递延收益”科目，贷记“其他收益”科目。采取净额法核算的，“递延收益”直接冲减“固定资产”等。
第四，企业取得的搬迁补偿款扣除转入递延收益后的结余，应当转入资本公积中的其他资本公积明细科目，由全体股东共同享有，借记“专项应付款”科目，贷记“资本公积”科目。
（一）《财政部国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税[2005]45号）（二）《国家税务总局关于单位和个人土地被国家征用取得土地及地上附着物补偿费有关营业税的批复》（国税函[2007]969号）（三）《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函[2008]277号）
（四）《财政部关于印发〈企业会计准则解释第3号〉的通知》（财会〔2009〕8号）
（五）《国家税务总局关于发布〈企业政策性搬迁所得税管理办法〉的公告》（国家税务总局公告2012年第40号）（六）《国家税务总局关于企业政策性搬迁所得税有关问题的公告》（国家税务总局公告2013年第11号）（七）国家税务总局关于发布《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表（A类，2017年版）》的公告（国家税务总局公告2017年第54号）（八）国家税务总局关于修订《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表（A类，2017年版）》部分表单样式及填报说明的公告（国家税务总局公告2018年第57号）（九）《财政部、国家税务总局关于企业所得税若干优惠政策的通知》（财税[2008]1号）（十）国有土地上房屋征收与补偿条例（国务院令第590号）（十一）国土资源部 财政部 人民银行 银监会关于印发《土地储备管理办法》的通知（国土资规〔2017〕17号）
（十二）财政部关于印发修订《企业会计准则第16号——政府补助》的通知（财会[2017]15号）
（十 三）《财政部 税务总局关于明确无偿转让股票等增值税政策的公告》(财政部 税务总局公告2020年第40号)
原告广东国兴农业高新技术开发有限公司2015年9月与佛山市顺德区土地储备发展中心签订了《收购国兴农产品综合物流中心土地合同》两份，合同总金额为64800万元。该土地原取得的成本为10040万元。原告于2015年取得转让土地使用权收入64800万元，原告对此收入未按规定申报纳税，原先以前年度累计亏损为314.87万元。佛山市国家税务局稽查局认定原告取得的此土地收储收入不属政策性搬迁收入，应补缴2015年企业所得税13606万元，并对上述少缴税款从滞纳之日起按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。原告对佛山市国家税务局稽查局作出的上述决定不服，向佛山市国家税务局申请行政复议，佛山市国税局于2017年12月26日作出维持稽查局的税务处理复议决定。原告于2018年1月10日向佛山市顺德区人民法院提起行政诉讼。（上述案例摘自中国裁判文书网，据悉本案二审维持，但尚未公开文书。）
行政诉讼主要争议焦点：
二、该公司取得土地补偿价款收入列入专项应付款的账务处理是否正确
企业认为
企业和佛山市顺德区土地储备发展中心签订的土地收购合同，文件中可以看出此次搬迁属政府主导，而非自身商业行为。因此应当认定为政策性搬迁。
法院（税务机关）认为
1.依照《土地储备管理办法》做出的收储行为。
2.企业未就其认为涉案土地属政策性搬迁向税务机关进行过申报反映及报送相关资料，因此，涉案土地不符合企业政策性搬迁税务管理和核算方法。3.企业无法提供政府出具的正式批复文件或公告明确为政府主导下的搬迁行为。
因此不符合政策性搬迁条件。
争议焦点二：该公司取得土地补偿价款收入作为专项应付款处理是否正确
企业认为
《企业会计准则解释第3号》中第四条规定土地补偿价款收入列入专项应付款的账务处理符合相关法律规定。
该笔土地收购补偿款是由国家开发银行XX省分行汇入，不是由国家财政预算拨付，不符合《企业会计准则解释第3号》第四条规定。A企业在2015年1月1日签订搬迁协议并收到搬迁补偿款1500万元，拟用于购置固定资产。2015年发生购置重置资产发生支出1200万元，并于2016年12月31日完工投入使用，预计使用年限10年。2015年发生职工安置费100万元。（单位：万元）
（1）2015年度收到搬迁补偿款
借：银行存款 1500
贷：专项应付款 1500
（2）购置资产等用于重建
借：在建工程 1200
贷：银行存款 1200
同时 借：专项应付款 1200
贷：递延收益 1200
（3）支付职工安置费
借：管理费用 100
贷：银行存款 100
借：专项应付款 100
贷：递延收益 100
借：递延收益 100
贷：营业外收入 100
（4）2016年12月31日搬迁工程完工
借：固定资产 1200
贷：在建工程 1200
（5）2016年12月31日结转专项应付款
借：专项应付款 200
贷：资本公积 200
（6）2017年～2026年每年结转递延收益
借：递延收益 120
贷：营业外收入 120
（1）A企业于2015年1月1日收到搬迁补偿款时会计核算及纳税申报都不确认收入，因此2015年度不做纳税处理；
（2）2016年12月31日完工投入使用搬迁完成并投入使用应就搬迁所得1400万元全额纳税，购置固定资产支出1200万元不能从搬迁收入中扣除。
2016年度纳税申报应进行纳税调增1400万元，《A105110政策性搬迁纳税调整明细表》填入收入、搬迁所得等行列
2016年度纳税申报应进行纳税调增1400万元，同时填报《A105000纳税调整项目明细表》
（3）2017年～2026年度每年调减已转入营业外收入的政策性搬迁收入120万元
《A105110政策性搬迁纳税调整明细表》填入收入、搬迁所得等行列
2017年～2026年度每年调减已转入营业外收入的政策性搬迁收入120万元
《A105000纳税调整项目明细表》
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