最高法院：房产办理预告登记后所作土地使用权抵押是否有效？能否阻却房产随土地使用权一并抵押的效力？

（2021）最高法民申6362号，衢州市鑫泰房地产有限公司、中国东方资产管理股份有限公司浙江省分公司等金融借款合同纠纷民事申请再审审查民事裁定书

再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：衢州市鑫泰房地产有限公司。

被申请人(一审原告、二审上诉人)：中国东方资产管理股份有限公司浙江省分公司，。

原审被告：江山市鑫泰房地产有限公司。

衢州鑫泰公司申请再审事实和理由如下：

一、根据原审查明的事实，本案诉争的土地使用权之上，建设有8幢商品房，分别于2012年1月6日取得1＃、2＃楼预售权；于2012年6月25日取得9＃楼预售权；于2012年12月28日取得5＃、6＃、7＃、8＃楼预售权；于2013年10月8日取得3＃楼预售权。在2013年5月21日（本案诉争土地使用权抵押权登记办理之日）之前，8幢商品房中的7幢商品房已经开始公开销售了大部分房屋，并且在原衢州市房××房屋预售办理了合同备案以及预告登记手续。

二、北京市高级人民法院根据《物权法》第九条规定认定抵押权有效属于适用法律错误。预售购房户因预告登记，成为案涉地块上房屋以及相对应土地使用权的预告登记权利人。未经预告登记权利人同意，衢州鑫泰公司无权将案涉土地使用权进行对外抵押。虽然本案诉争地块办理了土地使用权抵押登记，但北京市高级人民法院忽视在土地使用权抵押登记之前大部分房屋已经对外预售并取得预告登记的事实，未经原预告登记权利人同意，不得将该土地使用权进行对外抵押，否则属于无效抵押，二审法院仅以在衢州市国土资源局办理抵押登记手续，领取了土地他项权利证书就认定抵押权有效，属于适用法律错误，应予以纠正。