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前言
于2020年新型冠状病毒肺炎(“新冠肺炎”)疫情爆发初期, 我们撰写了《疫情发生, 物业租金能否减免?租赁合同能否解除?简析“新型冠状病毒”肺炎疫情时期物业租赁合同纠纷相关问题---结合2003年“非典”时期司法判例》一文, 通过结合当时适用的法律法规及2003年“非典”疫情引发的物业租赁合同纠纷的相关司法判例, 对疫情发生情况下承租人要求减免物业租金或解除租赁合同的争议案件所适用的法律规则和裁判思路进行了归纳和总结。同时, 我们撰写了《“新冠肺炎”疫情时期中央和各地方政府已出台的企业优惠政策汇编(一)》一文对当时中央和各地方政府针对新冠肺炎疫情已出台的企业优惠政策进行了梳理和归纳。
目前, 新冠肺炎疫情仍在世界范围内持续流行, 并于近期在上海、吉林等地出现了较大一轮传播。在共同抗击疫情的过程中, 中央及地方层面也于近期出台了关于服务经济社会发展、为企业纾困解难的一系列新的法律法规、政策及司法指导意见, 同时, 涉新冠肺炎疫情争议的司法判例也随着疫情的持续而逐渐丰富。有鉴于此, 本文将对涉及上述主题相关的最新法律法规、政策及司法案例进行进一步更新、汇总和说明, 供各类市场参与主体借鉴、参考。
国有房屋租金减免政策支持力度进一步加大
涉新冠肺炎疫情房屋租赁合同纠纷的裁判规则进一步明确
(一) 关于“不可抗力”、“情势变更”和“公平原则”的法律适用问题
就我们在《疫情发生, 物业租金能否减免?租赁合同能否解除?简析“新型冠状病毒”肺炎疫情时期物业租赁合同纠纷相关问题---结合2003年“非典”时期司法判例》一文中论述的, 新冠肺炎疫情下是否可以适用“不可抗力”、“情势变更”和“公平原则”规则的问题, 目前从法律规定以及审判指导意见层面, 已经发展形成了一套较为明确及统一的规则和标准。
首先, 自2021年1月1日起实施的《中华人民共和国民法典》(“《民法典》”)中从立法角度, 进一步明晰此前实践中关于“不可抗力”和“情势变更”、“公平原则”能否同时适用的争议, 具体而言:
(1) 关于“不可抗力”。《民法典》第一百八十条继续延续了《中华人民共和国民法总则》的规定, 即“不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”, “因不可抗力不能履行民事义务的, 不承担民事责任。法律另有规定的, 依照其规定”。
(2) 关于“情势变更”和“公平原则”。《民法典》第五百三十三条规定: “合同成立后, 合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化, 继续履行合同对于当事人一方明显不公平的, 受不利影响的当事人可以与对方重新协商; 在合理期限内协商不成的, 当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。”值得注意的是, 该规定较《民法典》实施前的对应规则[8]而言, 不再将不可抗力造成的重大变化排除在情势变更规则的适用范围之外, 换言之在符合《民法典》规定的适用条件的前提下, 因包括新冠肺炎疫情在内的不可抗力事件影响导致继续履行合同对一方当事人明显不公平的, 该方亦可以主张适用情势变更规则。
基于《民法典》的上述规定, 各地法院也就该问题形成了准确和较为统一的审判指导意见。例如, 江苏省高级人民法院民事审判第一庭关于印发《规范涉新冠肺炎疫情相关民事法律纠纷的指导意见》的通知规定: “情势变更规则调整合同内容, 属于合同履行和变更的范畴, 不可抗力规则主要规范合同义务不能履行时的免责问题, 属于违约责任的范畴。但两者的适用情形并非互斥关系, 可能存在交叉重叠, 因疫情导致案件同时符合情势变更和不可抗力情形的, 应根据当事人的主张分别适用相关法律规定处理。” 又如, 上海市高级人民法院于2022年4月10日印发《关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答三(2022年修订版)》(“《上海高院新冠案件系列问答三》(2022年修订)”)规定: “要依法准确认定和适用不可抗力、情势变更规则。对于确因疫情或者疫情防控措施影响, 当事人因合同目的无法实现而主张解除合同或者主张免除违约责任的, 综合考虑疫情或者疫情防控措施对履行合同实际影响的时间、程度等因素, 正确适用不可抗力规则。受疫情或者疫情防控措施影响, 继续履行合同对一方当事人明显不公平的, 正确适用情势变更规则。”同时, 上述审判指导意见亦反映在了各级法院在审理涉新冠肺炎疫情相关具体民事纠纷的司法判例中(具体见下)。
(二) 关于承租人能否基于疫情因素主张减免经营性物业租金的问题
基于上文提及的关于涉及新冠肺炎疫情民事纠纷的法律适用原则, 最高人民法院及各地方法院也针对承租人能否基于受新冠肺炎疫情影响主张减免经营性物业租金的问题出台了细化的指导意见并形成了一系列司法判例, 具体如下:
(1) 法院审判指导意见
最高人民法院于2020年5月15日印发的《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》( “《最高院新冠案件指导意见(二)》(2020年)”)规定: 承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营, 受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人, 请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的, 人民法院应予支持。承租非国有房屋用于经营, 疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少, 继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平, 承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的, 人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解; 调解不成的, 应当结合案件的实际情况, 根据公平原则变更合同。
《上海高院新冠案件系列问答三》(2022年修订)中就该类型纠纷的处理原则作了进一步阐述, 具体区分以下情况:
(a) 承租国有房屋用于经营, 受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的小微企业、个体工商户等承租人, 请求出租人按照上海市有关政策免除合理期限内的租金的, 应予支持。
(b) 承租非国有房屋用于经营, 因疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少, 继续按照租赁合同支付租金对其明显不公平, 承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的, 可以引导当事人参照上海市有关租金减免的政策进行协商调解; 协商调解不成, 符合《中华人民共和国民法典》第五百三十三条(注: 即情势变更规则)情形的, 可结合案件的实际情况, 根据公平原则变更合同约定。受疫情或者疫情防控措施影响导致房屋无法正常使用, 承租人以此要求出租人减免一定期限内的租金的, 可视情况予以支持。
(2) 司法案例总结
司法判例层面, 我们选取了上海市各级法院公开的部分典型案例, 其中对承租人基于疫情因素主张物业租金减免的相关案例以及裁判思路并不完全一致, 具体整理如下:
(a) 承租国有房屋, 法院认可适用有关租金减免政策减免租金的案例
(b) 承租国有房屋, 法院不予认可适用租金减免政策减免全部或部分租金的案例
(c) 承租非国有房屋, 法院依据“公平原则”减免部分租金的案例
(d) 承租非国有房屋, 法院不认可承租人要求减免租金的主张的案例
(3) 小结
根据上述案例, 就疫情因素引发的租金减免争议, 法院通常将综合考量租金减免政策是否适用、疫情对承租人经营情况的影响程度等因素, 进而决定是否基于公平原则支持租金减免主张以及确定减免标准。具体而言, 相关案例呈现以下裁判思路及特点:
(a) 对于符合当地国有房屋租金减免政策适用条件的承租国有房屋用于经营的租赁合同而言, 一般法院支持根据适用法规、政策进行租金减免(案例一、案例二), 但也存在部分案例, 法院认为租金减免政策并非强制性法律规定、不属于民事关系调整范围(案例三)、国有企业有权自主决定是否租金减免(案例四)等理由未支持承租人提出的租金减免主张。
(b) 对于承租非国有房屋的租赁合同等无法适用相关租金减免政策的情况, 法院通常也会结合具体情况(主要考察是否因疫情导致无法使用租赁房屋、疫情因素影响力的大小等)根据公平原则(案例五—案例八)酌情支持承租人租金减免主张, 具体租金减免金额由法院根据个案具体情况酌定(常见在0.5-3个月之间), 一般不超出适用承租国有房屋减免政策确定的减免标准。
但也存在少数案例, 法院结合案件事实情况认定在新冠疫情导致的承租人自身经营情况恶化(而非无法使用承租房屋)属于承租人应自行承担的商业风险, 未支持承租人租金减免的主张(案例九)。另外, 对于承租人已实际享受到了一定程度的租金减免优惠的情况下进一步要求租金减免的主张, 法院倾向于将不再支持(案例十-案例十二)。
(三) 关于承租人能否基于疫情因素主张解除租赁合同的问题
(1) 法院审判指导意见
最高人民法院于2020年4月16日印发的《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》规定, “因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现, 当事人请求解除合同的, 人民法院应予支持。”
《上海高院新冠案件系列问答三》(2022年修订)规定: “要依法准确认定和适用不可抗力、情势变更规则。当事人因合同目的无法实现而主张解除合同或者主张免除违约责任的, 综合考虑疫情或者疫情防控措施对履行合同实际影响的时间、程度等因素, 正确适用不可抗力规则”; “疫情或者疫情防控措施致使合同目的无法实现的, 当事人可以根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第一项的规定[9]主张解除合同”。
从法律规定及审判指导意见角度, 若因疫情因素导致合同目的不能实现, 符合法定解除的行使条件的, 合同当事人可据此主张法定解除权解除合同。
(2) 司法案例总结
根据我们于公开渠道对相关案例的检索, 就承租人由于疫情原因主张解除租赁合同的相关判例总结如下:
(a) 法院不认可承租人主张因疫情致使合同目的无法实现解除租赁合同的案例
(b) 法院认可承租人主张因疫情致使合同目的无法实现解除租赁合同的案例
(c) 虽承租人不享有基于疫情作为不可抗力致使合同目的不能实现的法定解除权, 法院以不解除合同将构成“合同僵局”角度认可承租人解除合同请求
(3) 小结
根据上述案例, 法院对于承租人直接以疫情因素导致合同目的不能实现为由主张解除合同的问题仍较为谨慎, 更倾向于认为疫情及政府管控措施仅带来阶段性影响, 不足以导致合同目的不能实现, 进而认定承租人不具有合同解除权, 例如上述案件(案例十三-案例十八)中法院均否认了承租人以疫情原因单方通知/要求出租人解除合同的法律效力。仅在少数案例中, 法院结合案件事实情况(包括承租人经营业态、政府防控措施的具体内容)认定疫情及政府防控措施已对承租人物业使用造成较大影响进而影响合同目的的实现, 支持了承租人解除合同的主张(案例十九、案例二十)。
其次, 我们注意到, 在个别案件中尽管承租人无法以疫情作为不可抗力致使合同目的不能实现为由解除合同, 但法院根据案件事实情况(包括承租方的履约能力等)认定在长期租赁合同中, 如不解除合同则将构成“合同僵局”并参照九民会议纪要第48条规定[10]支持了承租人请求解除合同的主张(案例二十一)。
(四) 关于承租人因疫情原因导致租赁合同项下违约的责任承担问题
除上述问题外, 就因疫情及政策防控措施可能导致的承租人营业中断、无力支付租金的特殊情形, 司法裁判机构亦在制定相关司法指导意见及进行裁判时予以了考虑和适当照顾, 具体如下:
(1) 法院审判指导意见
《最高院新冠案件指导意见(二)》(2020年)以及《上海高院新冠案件系列问答三》(2022年修订)均明确规定: “承租房屋用于经营, 疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少, 出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同, 由承租人承担违约责任的, 人民法院不予支持。”
(2) 司法案例总结
司法判例层面, 我们选取了上海市各级法院公开的部分典型案例, 对承租人疫情原因导致租赁合同项下违约从而产生的责任认定问题的相关案例以及裁判思路进行整理:
(a) 法院不认可出租人因承租人违约主张违约责任/解除合同的案例
(b) 法院认可出租人因承租人违约主张违约责任/解除合同的案例
(3) 小结
根据上述相关司法案例, 法院审判指导意见确立的限制因疫情原因导致承租人延期支付租金情形下违约责任的审判原则在上述司法案例中有所体现:
(a) 部分案例中法院认为承租人迟延支付租金不构成恶意违约、属于轻微违约尚不足以达到合同目的不能实现的程度等, 进而不予支持出租人解除合同/要求承租人承担违约责任的诉请(案例二十二-案例二十四)。
(b) 但是法院并非一概不支持出租人解除合同/要求承租人承担违约责任的主张。个别案例中法院认为疫情不足以成为承租人延期支付租金的理由、相关审判指导意见并非强制适用等理由驳回了承租人的相关抗辩(案例二十五), 而在其他案例法院更多的基于案件事实情况和合同继续履约的可能性(如疫情未对承租人使用房屋/经营状况产生实质影响、承租人本身无继续经营的意愿或已自行退租等)从而认可出租人提出的关于解除合同的主张, 但在该情况下一般会同时视情况对承租人需承担的租金/违约责任进行适当调减以体现公平原则(案例二十五-案例二十七)。
如双方当事人已经通过自行协商方式就受疫情影响期间的租金减免事宜进行了处理或调整, 此时承租人再以疫情为由抗辩要求继续减免租金或者调整违约责任, 法院则更倾向于认为承租人违反诚信、或该情形已构成根本违约等而不再支持该等主张(案例二十八)。
(五) 租赁物业用途及经营业态对裁判标准及结果的影响
在上文提及的各案例中, 可以发现法院在裁判时并不会单纯基于涉诉租赁物业的特定用途和经营业态(如酒店、商铺、办公、教育培训等)决定是否适用相关租金减免/违约责任调整的裁判规则, 而更多的综合考虑包括疫情及政府防控措施的影响程度、承租人对租赁物业的使用情况、疫情及政府防控措施对承租人经营情况及履约能力的影响程度、承租人是否已一定程度享受租金减免或其他优惠政策等多种因素并相应作出裁判。
另外, 对于居住(非经营性房屋)租赁合同而言, 由于该等房屋本身系用于居住, 因此不涉及疫情及政府防控措施影响承租人经营状况的问题。根据《最高院新冠案件指导意见(二)》(2020年)以及《上海高院新冠案件系列问答三》(2022年修订)的相关规定, 此类纠纷原则上通过引导双方协商解决, 且法院一般仅在疫情及政府防控措施导致承租人实际无法使用房屋的情况下支持承租人租金减免的主张。
结语
为支持企业应对新一轮疫情冲击, 国家及地方政府部门陆续出台了承租国有企业房屋的租金减免支持政策, 并鼓励、引导非国有房屋承租双方进行协商参照有关政策减免承租人租金, 以共克时艰, 分担风险。此外, 妥当分配疫情及防控措施对当事人造成的损失, 也是司法介入调整法律关系实现利益平衡的应有之义, 符合公平原则。对此, 我们亦建议在租赁合同因疫情影响出现履约纠纷时, 当事人应注重调解协商、互谅互让、共渡难关。
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