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裁判概述：
借款人无力清偿到期借款，同意将该欠款转化为出借人购买自己房屋的已付购房款时，人民法院应对基于借款合同的实际履行而形成的借款本金及利息数额应当予以审查，以避免当事人通过签订《商品房买卖合同》等方式，将违法高息合法化，超出法律规定的民间借贷利率保护上限部分，不能视为购房款。
案情摘要：
1、彦海公司与刘新龙等四人分别签订《商品房预售合同》作为其向该四人借款的担保。
2、在案涉借款合同履行期间，彦海公司已确定无能力偿还借款本金及利息，双方确定借款期限提前到期。
3、双方都同意将无力清偿的借款转为购房款，并在上述《商品房预售合同》基础上签订了《商品房买卖合同》：买方已付房款共计人民币361398017.78元，剩余38601982.22元未付。剩余房款待卖方给买方办理完毕交房义务后，一次性付清。
4、另查明，双方确认的361398017.78元购房款（原借款本金及利息）在原借款合同中已经超出法律规定的民间借贷利率保护上限。
5、刘新龙等四人诉至法院要求彦海公司履行交房义务。
争议焦点：
买方已支付的购房款如何确定？
法院观点：
在确认《商品房买卖合同》和《预售商品房补充协议》真实有效的情况下，原则上应当按照合同约定确定双方当事人之间的权利义务关系。但在本案中，双方当事人均认可该《商品房买卖合同》系在双方原借款合同关系基础上达成，且彦海公司提出双方在合同中确认的欠款数额，包含了汤龙等四人计算的高额利息。鉴于双方当事人均认可对账确认的欠款数额，包含了借款本金及利息，在当事人将该欠款转化为已付购房款，并请求司法确认和保护购房者合同权利时，人民法院对基于借款合同的实际履行而形成的借款本金及利息数额应当予以审查，以避免当事人通过签订《商品房买卖合同》等方式，将违法高息合法化。
二审中，经询问双方当事人，均认可《预售商品房补充协议》中确认的汤龙等四人已付房款361398017.78元，系根据汤龙等四人一审中提交的两份对账单显示的借款本息余额合计351398017.78元，加上王洪刚承担的彦海公司对案外人李静的债务1000万元所得。经查，汤龙等四人于一审提交的2014年6月18日《甘彦海客户对账表》和2014年7月10日《甘彦海利息明细表》载明，双方之间借款利息系分别按照月利率3%、3.5%和4%、逾期利率10%计算，并计算复利。以此计算，上述对账表及明细表所计算的借款利息的利率，已经超出法律规定的民间借贷利率保护上限。对双方当事人通过上述对账确认的欠款数额，本院依法不能予以确认。
案例索引：
（2015）民一终字第180号
相关法条:
《物权法》
第一百八十六条 抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。
《民间借贷规定》
第二十四条 当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。
按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。
实务分析：
前述专题文章援引的判例及民间借贷解释第24条之精神，对于不存在“流质”性条款的让与担保合同的效力是认可的。那么此情形下，即存在后续依据上述让与担保合同约定，变现没买合同标的物（即让与担保约定的担保物）履行责任的过程中，欠款可以冲抵合同买卖价款，本文援引判例解决的是实务中对于双方自愿认可以违法高息冲抵买卖价款并请求法院确认，法院如何处理的问题。本文援引判例观点认为：虽然双方对违法高息冲抵买卖价款均无争议，但对于当事人意图通过买卖协议价款的方式将违法高息合法化的做法，法院不应支持。法院有义务主动审查利息的约定和计算。笔者赞同本观点，特推荐本案例！
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